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一、不成立的合同能否追回?fù)p失？

不成立的合同能追回?fù)p失。合同不成立因沒有合法有效的合同關(guān)系為前提，故不存在履行合同的責(zé)任，更不存在違約責(zé)任。但在債權(quán)法上當(dāng)事人間并非不產(chǎn)生任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果合同不成立，那么有過失的一方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)締約過失責(zé)任原則，賠償另一方所受到的利益損失；如果當(dāng)事人已經(jīng)作出履行，則應(yīng)當(dāng)各自向?qū)Ψ椒颠€已接受的履行。合同不成立，是指合同不符合合同成立的基本要素，即主體適格，意思表示一致，有合同標(biāo)的，符合法律要求的法定形式。

《民法典》第五百條【締約過失責(zé)任】當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。

締約過失，是指合同訂立過程中，一方當(dāng)事人因違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)有的義務(wù)，而使另一方當(dāng)事人信賴的利益受損失，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的情況。由此

可見，在訂立合同中，假使由于一方當(dāng)事人的過失導(dǎo)致合同不能成立，則當(dāng)事人就構(gòu)成了締約過失。

根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定，締約過失主要

有以下幾種表現(xiàn)形式：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；泄露或不正當(dāng)使用在訂立合同過程中知悉的商業(yè)秘

密；其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

二、如何認(rèn)定房屋租賃合同的效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5、屬于違法建筑的；

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，目前關(guān)于合同的法律效力方面的一些問題，那么是需要嚴(yán)格的根據(jù)《民法典》當(dāng)中規(guī)定的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行處理，通常狀況之下，如果是屬于雙方當(dāng)事人沒能夠達(dá)成一致的意見，關(guān)于主要的合同條款不能形成一致的目標(biāo)，那么就導(dǎo)致合同無(wú)法成立。

《中華人民共和國(guó)民法典》：第二章　合同的訂立　　　　第五百條　當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：\n（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；\n　?。ǘ┕室怆[瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；\n　?。ㄈ┯衅渌`背誠(chéng)信原則的行為。