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二手房買賣合同糾紛多，在訂立二手房買賣合同時(shí)哪些條款應(yīng)該注意
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2024-04-06 12:15:09 89 人看過

一、房屋狀況條款。

房屋狀況條款是整個(gè)二手房買賣合同中的核心條款，房屋狀況是否明確對(duì)于雙方實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利來說都具有至關(guān)重要的意義，其中有兩點(diǎn)特別值得大家關(guān)注：

1、產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，若房屋仍設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購房者所忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來，可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此可能給買方造成很大的損失。

除此以外，房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人即房屋的共有人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/hetong/hetongxiaoli_htwx/">合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購房人。發(fā)生這種情形，對(duì)購房人非常不利。

所以筆者建議，在簽訂買賣合同前，購房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。并且根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件（如預(yù)售合同等）確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的書面委托證明。

2、房屋類型

現(xiàn)在二手房市場上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未取得產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照，否則，若購買住宅房，購房人將無法從事預(yù)期的用途。

所以筆者建議，在簽訂買賣合同前，應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，并確定其房屋所屬類型。

二、房價(jià)與傭金條款。

如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同，審查內(nèi)容包括：

1、上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致；

2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。

三、房款支付條款。

二手房買賣一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。

四、交房條款。

這主要是對(duì)有關(guān)交房條款的約定，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，筆者建議將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。

五、違約救濟(jì)條款。

這主要是審查對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的約定。目前，相關(guān)的法規(guī)傾向于鼓勵(lì)市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人也可約定通過訴訟方式救濟(jì)。

《中華人民共和國民法典》第四百七十條

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2025年10月23日 07:55
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    二手房買賣合同
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    2023-07-16
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    2023-05-06
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  • 二手房買賣糾紛有哪些常見的二手房買賣糾紛有哪些
    具體有關(guān)二手房買賣糾紛的內(nèi)容:第一，因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。 這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二，因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。 房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價(jià)格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。 第三，因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計(jì)算產(chǎn)生的糾紛。 中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報(bào)酬和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、
    2023-02-04
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  • 二手房買賣合同在哪里簽
    二手房買賣合同
    房產(chǎn)交易大廳可以辦理所有二手房的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，區(qū)局可辦理非住宅網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，經(jīng)房管部門授權(quán)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可辦理住宅、非住宅的網(wǎng)簽。一、網(wǎng)簽需要準(zhǔn)備的材料買新房住宅與買商住，網(wǎng)簽準(zhǔn)備的材料有所不同，具體如下：1、買住宅網(wǎng)簽材料購買住宅，在認(rèn)購階段時(shí)會(huì)做購房資格核驗(yàn)，提交的購房資質(zhì)審核的材料包括身份證、戶口本、婚姻證明，社保繳存或個(gè)稅繳存記錄、非本市戶籍還需提供居住證（北京）。由于網(wǎng)簽材料與購房資質(zhì)審核材料有重合，所以在網(wǎng)簽時(shí)，一般只需要購房者本人攜帶認(rèn)購書、定金收據(jù)、銀行卡即可。2、買商住網(wǎng)簽材料購買商住房，網(wǎng)簽前不需要進(jìn)行購房資質(zhì)審核，所以網(wǎng)簽需要攜帶的材料：身份證、戶口本、婚姻證明，居住證（北京）、社保繳存或個(gè)稅繳存記錄、認(rèn)購書、定金收據(jù)、銀行卡。二、房子是公婆名字怎么辦房子是公婆名字怎么辦，如果房子是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的，不管誰付的錢都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)一人一半，平均分配。如果房子是公
    2023-03-27
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  • 常見的二手房買賣合同糾紛有哪些?
    一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。買家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于
    2023-05-22
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    相關(guān)咨詢
    • 簽訂二手房買賣合同要具備哪些條件, 在二手房買賣合同中應(yīng)該怎么寫
      福建在線咨詢 2022-03-22
      與一級(jí)市場相比，我國的房地產(chǎn)二級(jí)市場還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，最大限度地減少漏洞，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在二手房買賣合同中應(yīng)具備：一、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。二、標(biāo)的。即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況;寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財(cái)產(chǎn);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)
    • 買二手車簽合同嗎?買賣二手車簽訂合同是應(yīng)該注意哪些
      遼寧在線咨詢 2022-08-01
      買二手車要簽二手合同嗎?要。 買賣二手車雙方簽協(xié)議有法律效力。如果出現(xiàn)事故有法律效力。 一、轉(zhuǎn)讓和買賣二手車即使不過戶，只簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這樣的協(xié)議有法律效力。 二、原因：根據(jù)協(xié)議的定義就可以看出協(xié)議等同于合同。 定義：協(xié)議是在法律上是合同的同義詞。只要協(xié)議對(duì)買賣合同雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確、具體和肯定的約定，即使書面文件上被冠以“協(xié)議”或“協(xié)議書”的名稱，一經(jīng)雙方簽署確定，即與合同一樣對(duì)買賣雙方具
    • 二手房買賣時(shí)房屋糾紛應(yīng)該注意哪些問題
      四川在線咨詢 2022-12-17
      二手房糾紛如金額較小，不建議走訴訟程序，訴訟成本太高，應(yīng)盡量雙方協(xié)商解決！如必須訴訟解決，可委托專業(yè)律師操作即可！但費(fèi)用成本，時(shí)間成本，都要慎重考慮。
    • 二手房買賣應(yīng)該注意什么，二手房買賣糾紛應(yīng)該如何處理
      澳門在線咨詢 2023-02-22
      應(yīng)該注意： 1、買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 2、對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。 3、對(duì)于前后合同約定的房價(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。 可以通過協(xié)商或者訴訟的方式予以處理。1、協(xié)商處理。所謂協(xié)商處理，就是二手房買賣合同的當(dāng)事人對(duì)合同中有爭議的部分進(jìn)行協(xié)商，從而對(duì)原合同中規(guī)定的或者沒有規(guī)定的內(nèi)容
    • 買賣二手房需要哪些手續(xù)，買賣二手房應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？
      山西在線咨詢 2022-05-05
      二手房需要以下手續(xù)： １、兩邊當(dāng)事人在房子買賣合同簽定后３０日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證實(shí)、轉(zhuǎn)讓合平等有關(guān)文件向房地產(chǎn)辦理部門提出請求，并申報(bào)成交報(bào)價(jià)； ２、房地產(chǎn)辦理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在１５日內(nèi)作出是不是受理請求的書面答復(fù)； ３、房地產(chǎn)辦理部門核實(shí)申報(bào)的成交報(bào)價(jià)，并依據(jù)需求對(duì)轉(zhuǎn)讓的房子進(jìn)行現(xiàn)場勘查和評(píng)價(jià)； ４、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)則交納有關(guān)稅費(fèi)； ５、由房地產(chǎn)辦理部門核