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所謂商品房預(yù)售合同，就是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。買房簽合同要小心什么問題買房簽合同要小心的問題：1、看開發(fā)商是否有五證并驗(yàn)證；2、使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本；3、買期房要注意建筑面積的約定；4、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和交付時(shí)限；5、簽訂合同時(shí)，注意房屋質(zhì)量和物業(yè)管理；6、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容和違約責(zé)任，明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，退房責(zé)任。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許

1、在此需要指出的是，房地產(chǎn)買賣合同上所記載的簽訂日期與房地產(chǎn)備案日期并不相同，實(shí)際生效的日期應(yīng)為房地產(chǎn)證的登記日期。2、當(dāng)購(gòu)買的房產(chǎn)屬于期房性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以房屋正式交付并使用之日作為起始計(jì)算日期，在這之后的90個(gè)自然日內(nèi)被視為正常期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證（即房屋所有權(quán)證明書）的時(shí)間范圍。3、若超出此期限，則開發(fā)商需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；若超過此期限滿一整年后，且該延遲系因開發(fā)商方面的原因所致，導(dǎo)致購(gòu)房者無法取得房產(chǎn)證，那么購(gòu)房者有權(quán)選擇退房或者向開發(fā)商提出賠償請(qǐng)求。而對(duì)于購(gòu)買現(xiàn)房的情況，起算日期則應(yīng)自簽署合同之日起開始計(jì)算?！睹穹ǖ洹返谒陌倭鍡l依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

通常情況下，在您支付首付款項(xiàng)的同時(shí)，便會(huì)正式簽署商品房買賣合同。而所謂的“期房”，則是指那些尚處于建設(shè)階段，尚未全面完工并達(dá)到可以交付使用程度的房屋。當(dāng)出售商品房時(shí)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)房者需共同協(xié)商并立即訂立書面形式的商品房買賣合同。這份商品房買賣合同應(yīng)盡可能詳細(xì)地列舉以下主要內(nèi)容：首先，要明確合同各方當(dāng)事人的名稱或姓名及其具體居住地址；其次，需要對(duì)商品房的基本狀況進(jìn)行詳盡描述；再次，對(duì)于商品房的銷售方式也需要有明確規(guī)定；此外，商品房?jī)r(jià)款的確定方式以及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等相關(guān)信息也必須在合同中予以明確；接著，還需要明確商品房的交付使用條件以及具體的交付日期；然后，關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾，以及供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和相關(guān)權(quán)益、責(zé)任等方面的問題，都需要在合同中有明確說明；最后，對(duì)于公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，以及面積差異的處理方

商品預(yù)售許可是經(jīng)過嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)后，方可授予相應(yīng)主體。在通常狀況下，一旦獲得商品預(yù)售許可證書，即可啟動(dòng)網(wǎng)上簽約程序。所謂“網(wǎng)簽”，即為網(wǎng)絡(luò)簽約的簡(jiǎn)稱，這一概念主要運(yùn)用于房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。具體而言，當(dāng)交易雙方簽署合同之后，需前往房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案登記，從而生成唯一的網(wǎng)簽編號(hào)并在互聯(lián)網(wǎng)上予以公示。用戶可憑借此網(wǎng)簽編號(hào)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行查詢。值得注意的是，成功完成網(wǎng)簽備案的前提條件是必須具備五項(xiàng)法定證件，且已獲取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目方能順利開展網(wǎng)簽工作?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)合

1、經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律合同：若選擇通過房產(chǎn)中介進(jìn)行購(gòu)房活動(dòng)，通常情況下，中介機(jī)構(gòu)并不允許客戶與售房者直接接觸，而需在中介的指導(dǎo)下簽署一份名為“居間合同”的協(xié)議文件。2、房屋銷售協(xié)議：在這份協(xié)議中，買房客戶務(wù)必詳細(xì)審閱房屋先前所有者的身份信息，房屋實(shí)際面積以及交易價(jià)格等關(guān)鍵要素，同時(shí)還應(yīng)關(guān)注各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算事宜。3、銀行貸款抵押協(xié)議：當(dāng)購(gòu)買二手房時(shí)，如無法一次性支付全部房款，則需要簽訂一份銀行貸款抵押協(xié)議。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十一條中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

若購(gòu)房者于網(wǎng)絡(luò)簽約順利結(jié)束后，始終無法啟動(dòng)房屋備書程序，則購(gòu)房者有權(quán)將此種情況上報(bào)給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門，以便就相關(guān)開發(fā)企業(yè)涉入違反法規(guī)內(nèi)容展開深入調(diào)查并提出申訴。若是該項(xiàng)流程久拖不決，購(gòu)房者也具備同等權(quán)力選擇正式終止房屋買賣合同的履行。值得強(qiáng)調(diào)的是，此類未經(jīng)正當(dāng)備案環(huán)節(jié)的房產(chǎn)交易合同，在法律層面上原本就缺乏必須的法律效力，而依照相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)簽作業(yè)完成后的第30天之內(nèi)，各方當(dāng)事人均需依法履行房屋備案手續(xù)?！睹穹ǖ洹返谒陌倨呤畻l合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。

關(guān)于房屋預(yù)售合同能否作為抵押物這一問題，準(zhǔn)確的回答是，買賣尚未完成的房產(chǎn)時(shí)簽訂的預(yù)售合同本身并不具備抵押資格，然而，已經(jīng)預(yù)售出去的房屋則可以作為抵押物進(jìn)行抵押。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十條的明確規(guī)定，若需對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押，該商品房開發(fā)項(xiàng)目必須滿足房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)要求并且已獲得商品房預(yù)售許可證。對(duì)于以預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行貸款抵押的情況，必須提交已經(jīng)生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。而如果是用預(yù)購(gòu)商品房或正在建設(shè)中的工程進(jìn)行抵押，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同中予以注明。當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)在抵押期間順利完工，當(dāng)事人應(yīng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第二十條預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十七條以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三

自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)需備案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向商品房所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理的部門備案。施工合同在哪個(gè)部門辦理備案一、施工合同在哪個(gè)部門辦理備案（一）《建筑法》第十五條規(guī)定：“建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應(yīng)當(dāng)依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)?！保ǘ┙ㄔO(shè)部第89號(hào)令，即《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第四十七條規(guī)定：“訂立書面合同7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！苯ㄔO(shè)工程施工合同是招標(biāo)文件的重要組成部分，明確了建設(shè)工程發(fā)包人和承包人之間的權(quán)利義務(wù)，是保護(hù)建設(shè)工程發(fā)包人和承包人權(quán)益的依據(jù)。建設(shè)工程施工合同一經(jīng)生效之后，即具有法律效力，工程發(fā)

進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案所體現(xiàn)出的法律效應(yīng)在于：若開發(fā)商并未取得預(yù)售許可證便擅自進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)，則此種行為無疑屬于違法行徑；而與之簽訂的商品房預(yù)售合同亦應(yīng)被視為無效合同。然而，如果在訴訟提起之前，開發(fā)商成功獲得了合法且有效的預(yù)售許可證，那么該商品房預(yù)售合同便可被判定為有效合同。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。《商品房銷售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房買賣預(yù)售合同簽訂后的30日內(nèi)到縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理備案登記。一、商品房預(yù)售合同備案是否具有法律效力商品房預(yù)售合同登記備案并不具有法律效力，并不會(huì)對(duì)合同的效力產(chǎn)生影響。商品房預(yù)售合同登記備案只是是預(yù)售的程序之一，可以一定程度上防止一房二賣。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條的規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。二、商品房預(yù)售條件都包括哪些商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建

網(wǎng)簽流程如下：首先，當(dāng)購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)買房屋產(chǎn)生明確的購(gòu)買意愿后，經(jīng)由購(gòu)房者與出售方雙方遵循平等協(xié)商原則，共同將正式的合同條款錄入合同備案軟件并實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，進(jìn)而報(bào)送至房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；其次，待開發(fā)商與購(gòu)房者簽署的購(gòu)房合同順利報(bào)送成功后，應(yīng)立即打印出正式的（電子）合同，購(gòu)房者及開發(fā)商需依次履行簽字手續(xù)，而打印的份數(shù)則根據(jù)付款方式予以確定（若為一次性付款，則需打印四份；如選擇按揭貸款，則需打印五份）；最后，開發(fā)企業(yè)有責(zé)任在網(wǎng)上簽約的三個(gè)工作日內(nèi)，前往房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。自開發(fā)商與購(gòu)房者完成網(wǎng)上簽約并成功報(bào)送之日起，開發(fā)商須攜帶所有購(gòu)房相關(guān)資料以及全套已簽字（蓋章）的紙質(zhì)正式合同，前往具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀畻l當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)

在進(jìn)行預(yù)售商品房的選購(gòu)過程中，買受人須從該商品房實(shí)際交付并投入使用的那個(gè)時(shí)刻起，在整整的90個(gè)連續(xù)自然日之內(nèi)，獲取該物業(yè)的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明文件。反之，若是選擇購(gòu)買現(xiàn)房，應(yīng)自商品房銷售協(xié)議書簽署之日起計(jì)算，在接下來的90天內(nèi)完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。然而，若因出讓方的過錯(cuò)而導(dǎo)致買方無法在上述規(guī)定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，除非雙方就此問題達(dá)成進(jìn)一步的明確共識(shí)，否則銷售方理應(yīng)對(duì)由此產(chǎn)生的違約后果負(fù)責(zé)。具體規(guī)約主要涵蓋以下三個(gè)方面：首先，根據(jù)商品房買賣合同中所明確約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限來做出判斷；其次，若商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未完全竣工的房屋，那么自該房屋實(shí)際交付并已投入使用之日起，賣方有義務(wù)在90天內(nèi)履行相關(guān)義務(wù)；最后，若商品房買賣合同的標(biāo)的物為已經(jīng)全部建成的房屋，那么自合同正式簽署之日起，賣方亦需在90天內(nèi)履行相關(guān)義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八

一、購(gòu)房預(yù)售合同登記備案和網(wǎng)簽的區(qū)別是什么？1、辦理時(shí)間不同（1）網(wǎng)簽是在開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證，且購(gòu)房者也滿足購(gòu)房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的?，F(xiàn)在有一部分開發(fā)商會(huì)在未取得預(yù)售證或其他證明時(shí)，就與購(gòu)房者簽訂相關(guān)的協(xié)議或者合同，這樣的情況是沒辦法進(jìn)行網(wǎng)簽的。另外，如果購(gòu)房者自身的購(gòu)房資格沒有被核驗(yàn)通過，也不能進(jìn)行網(wǎng)簽。（2）備案是在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。一般來說，網(wǎng)簽在前，備案在后，備案以網(wǎng)簽為前提，只有備案后房屋買賣才算是正式生效。2、法律效力不同網(wǎng)簽在簽約時(shí)要認(rèn)真閱讀合同中的條款，對(duì)于合同中自己認(rèn)為不合理的條款可以提出自己的修改意見，或者雙方之間進(jìn)行協(xié)商，甚至購(gòu)房者在要求得不到解決時(shí)可以協(xié)商撤銷網(wǎng)簽，不進(jìn)行網(wǎng)簽。但是即使網(wǎng)簽成功，也不能說具備了法律效力。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同只有到

若在購(gòu)房過程中未能獲得備案合同，您有權(quán)敦促開發(fā)方盡快履行房屋備案手續(xù)。一般的操作程序是，當(dāng)商品房在線簽訂完成之后，開發(fā)商有責(zé)任進(jìn)行合同備案工作，經(jīng)過相關(guān)主管部門嚴(yán)格審查，順利取得備案號(hào)，接著就可制作并打印出符合要求的合同文本，待買賣雙方共同簽署蓋章后，各自持有相應(yīng)的合同副本。所有這些步驟都完成之后，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門再次嚴(yán)格核實(shí)，將返還一個(gè)備案號(hào)給開發(fā)商，此舉表明合同已成功備案。此外，如果您想了解合同備案登記的具體情況，可以登錄當(dāng)?shù)胤抗芫止俜骄W(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢專區(qū)，只需輸入個(gè)人身份證明號(hào)碼和合同備案登記號(hào)，再選擇正確的備案日期，便能輕松獲取所需信息?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技