土地拍賣底價(jià)如何確定
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-03-03 14:12:23
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一、土地拍賣底價(jià)由四部門確定。
國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)，是指招標(biāo)底價(jià)以及掛牌、拍賣的保留價(jià)，即招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的最低控制價(jià)格。
《國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法》規(guī)定，首先由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估期的正常土地市場價(jià)格，對(duì)出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。之后，北京市國土局和市發(fā)改委根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議。相關(guān)部門審議后，由市國土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定最終底價(jià)，特殊情況下與市發(fā)改委會(huì)共同報(bào)北京市政府批準(zhǔn)。
二、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是開展土地估價(jià)工作必須遵循的技術(shù)規(guī)范，具體應(yīng)遵循：
一是應(yīng)采取公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
二是估價(jià)基準(zhǔn)日一般為估價(jià)日期以后的某一個(gè)具體日期。
三是合理選用估價(jià)原則和估價(jià)方法。
以評(píng)估地價(jià)為基準(zhǔn)，綜合考慮各種影響因素確定拍賣底價(jià)。
一、底價(jià)評(píng)估都有哪些環(huán)節(jié)？
1、形成土地評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫。
凡具有全國范圍或福建省范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、依法在廈門市轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，均可提出申請(qǐng)。由主辦單位核查無誤后，進(jìn)入土地評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫。
2、土地出讓項(xiàng)目的估價(jià)啟動(dòng)程序。
按照“成熟一塊、評(píng)估一塊”的原則，一旦規(guī)劃部門出具擬出讓項(xiàng)目規(guī)劃方案，即啟動(dòng)該項(xiàng)目的土地評(píng)估工作，主辦單位通過隨機(jī)搖號(hào)或抽簽的方式確定該項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展估價(jià)工作。
3、編制評(píng)估報(bào)告。
選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成現(xiàn)場踏勘工作，5個(gè)～10個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)估工作，并提交土地估價(jià)報(bào)告。
4、審核土地估價(jià)結(jié)果。
主辦單位負(fù)責(zé)估價(jià)報(bào)告審核，提出土地出讓底價(jià)建議并編制土地出讓方案。
二、評(píng)估定價(jià)都有哪些好處？
1、客觀反映市場價(jià)格，出讓底價(jià)趨向合理。
通過比較，廈門重點(diǎn)地區(qū)商住用地2014年成交地塊的溢價(jià)率為87％，明顯低于2013年的溢價(jià)率125％。降低溢價(jià)率，有利于穩(wěn)定土地市場。
2、顯化國有資產(chǎn)價(jià)值，防止國有資產(chǎn)流失。
為了招商引資，很多地方政府在土地出讓時(shí)設(shè)置競買資格條件，以保證意向項(xiàng)目成功落地。此舉雖有利于招商，但也導(dǎo)致許多地塊最終以底價(jià)成交。合理設(shè)定土地出讓底價(jià)，可有效防止國有資產(chǎn)流失。
三、如何甄選評(píng)估機(jī)構(gòu)？
采用市場評(píng)估確定土地出讓底價(jià)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平直接影響土地底價(jià)，所以對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)甄選就顯得尤為重要。那么，廈門是如何練就甄選評(píng)估機(jī)構(gòu)的火眼神功呢？
1、對(duì)各家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合考核?？己艘蛩匕ㄆ髽I(yè)基本情況、人員配置、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)等多方面，將考核結(jié)果作為設(shè)置投標(biāo)資格要求的重要依據(jù)。
2、將中標(biāo)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行分區(qū)責(zé)任制。每家評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)1個(gè)～2個(gè)區(qū)域，這樣可以避免同區(qū)域的土地估價(jià)差異太大。
3、防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，做好保密工作。中標(biāo)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立完成評(píng)估報(bào)告，不得對(duì)外泄漏評(píng)估結(jié)果。
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固定資產(chǎn)拍賣在進(jìn)行估價(jià)拍賣時(shí)，確定拍賣的保留價(jià)，是整個(gè)拍賣過程中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，它往往關(guān)系到拍賣的成功與否，這里就涉及如何確定拍賣保留價(jià)的問題。（一）評(píng)估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的關(guān)系。確定拍賣保留價(jià)，應(yīng)先明確評(píng)估價(jià)、拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)的含意和相互關(guān)系?！杜馁u法》第二十八條規(guī)定：＂拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)＂。這確定了評(píng)估價(jià)在制定拍賣保留價(jià)時(shí)的法律地位?！杜馁u法》第五十條規(guī)定：＂拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明＂。＂拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。＂這表明拍賣保留價(jià)，是指委托人確定的拍賣標(biāo)的最低價(jià)。起拍價(jià)是為了提高拍賣標(biāo)的成交率，根據(jù)拍賣保留價(jià)而制定的參考價(jià)，在拍賣開始時(shí)要公布。這三者的關(guān)系是，評(píng)估價(jià)是基礎(chǔ)，保留價(jià)是權(quán)益，起拍價(jià)是手段2023-08-17138人看過 -
拍賣標(biāo)的拍賣標(biāo)的的底價(jià)即保留價(jià)，是指拍賣標(biāo)的物在拍賣時(shí)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。預(yù)定拍賣底價(jià)，是拍賣人或拍賣法院在拍賣開始之前，就拍賣標(biāo)的物估定的最低價(jià)格，以此作為拍賣價(jià)格的最低標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)定底價(jià)一般是在拍賣標(biāo)的物價(jià)格不易確定或價(jià)格較高的情況下，拍賣人或執(zhí)行法院認(rèn)為有必要，才預(yù)定拍賣底價(jià)。一般說來，預(yù)定拍賣底價(jià)，可以避免拍賣價(jià)格過低致使當(dāng)事人受到難以預(yù)測的損害。故在拍賣中只要出賣人或強(qiáng)制執(zhí)行中的債權(quán)人或債務(wù)人提出預(yù)定底價(jià)申請(qǐng)的，拍賣人或拍賣法院應(yīng)予準(zhǔn)許。拍賣標(biāo)的底價(jià)的預(yù)定根據(jù)拍賣標(biāo)的的不同情況而有所區(qū)別。《拍賣法》第二十八條規(guī)定：委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的保留價(jià)。據(jù)此規(guī)定，對(duì)于拍賣標(biāo)的物底價(jià)的確定有以下3種情況：一是任意拍賣的標(biāo)的物，其底價(jià)的預(yù)定應(yīng)由委托人自行決定或必須征得委托2023-06-08431人看過 -
江蘇省拍賣總行有限公司受南京地鐵公司委托，將于本月30日對(duì)南京地鐵一號(hào)線新街口、鼓樓、邁皋橋三個(gè)車站的冠名權(quán)進(jìn)行公開拍賣。冠名權(quán)的起拍價(jià)到底是多少？記者采訪后了解到，綜合多種因素估計(jì)，新街口站冠名權(quán)的起拍價(jià)將在每年200300萬元之間，而鼓樓站和邁皋橋站冠名權(quán)的起拍價(jià)則將在每年50100萬元之間。據(jù)介紹，地鐵冠名將通過地鐵的語音播報(bào)系統(tǒng)、站牌指引、出口處等顯著之處來增加企業(yè)的公眾認(rèn)知程度。南京地鐵方面人士介紹，此次南京地鐵車站冠名權(quán)拍賣，將會(huì)參考國內(nèi)軌道交通項(xiàng)目中站名冠名權(quán)拍賣成交價(jià)及南京先前成功拍賣的城建市政工程的拍賣成交價(jià)，來確定車站冠名權(quán)的起拍價(jià)。具體考慮到各個(gè)車站客流量、冠名廣告位面積及廣告效果、周邊著名企業(yè)集聚程度、商業(yè)繁華程度等因素，分別確定了三個(gè)車站的起拍價(jià)。2023-06-08410人看過 -
土地拍賣依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，通過拍賣的方式出讓國有土地權(quán)時(shí)，拍賣價(jià)是包括土地出讓金的，土地出讓金就是土地拍賣的價(jià)格。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十一條中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。第二十三條受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。土地出讓金和出讓地價(jià)的區(qū)別兩者均屬價(jià)格范疇，都應(yīng)統(tǒng)稱土地使用權(quán)價(jià)格。只是在不同的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價(jià)格的稱謂有所不同，有時(shí)稱土地出讓金，有時(shí)稱出讓地價(jià)。土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出2023-06-15364人看過
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土地拍賣一、土地拍賣溢價(jià)率指什么?土地溢價(jià)率指的是超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。計(jì)算公式為土地溢價(jià)率=(競拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))除以土地成本價(jià)乘以100%。溢價(jià)指的是超出原本土地所有成本價(jià)格的部分。而溢價(jià)率指的是溢價(jià)就是比原來的價(jià)格高，高出多少用百分比表示就是溢價(jià)率，其實(shí)就是漲幅。二、土拍溢價(jià)率高好還是低好呢？1、通常土地的原始成本主要有征地費(fèi)、開墾費(fèi)、青苗費(fèi)以及評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用。即土地基價(jià)就是土地收歸國有儲(chǔ)備后到拿出來招拍掛為止所有的支出費(fèi)用總和。例如:標(biāo)價(jià)100萬的土地，拍賣的最后成交價(jià)是200萬，那么這個(gè)土地就是溢價(jià)土地，溢價(jià)率就是100%，就是說比標(biāo)價(jià)貴了一倍。2、在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，如果土地競價(jià)的溢價(jià)率超過一定比例，那么可以現(xiàn)場中止拍賣，采取限地價(jià)、競房價(jià)或限地價(jià)、競配建等方式來出讓土地。大多數(shù)城市都出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的舉措，以此來遏制了土價(jià)與房價(jià)雙雙過快上漲的勢(shì)頭。3、當(dāng)面對(duì)土2023-04-2452人看過 -
債務(wù)人拍賣的一個(gè)問題中，需要注意哪些具體的關(guān)鍵呢?拍拍賣的一個(gè)優(yōu)先原則是怎樣應(yīng)用的呢?主要的關(guān)鍵是如何落實(shí)的呢?按照固定，拍賣的主體需要如何呢?拍賣原則：所謂拍賣優(yōu)先原則，是指執(zhí)行法院在對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處分時(shí)，除法律、司法解釋另有規(guī)定外，原則上采用拍賣這種方式。拍賣具有公開性、公平競爭性、國際性等特點(diǎn)，各種競買人通過舉牌競價(jià)的方式公開拍賣、不僅有利于賣出高價(jià)，實(shí)現(xiàn)拍賣物價(jià)格的最大化，從而最大限度地保護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，而且有利于杜絕暗箱操作，防范執(zhí)行人員濫用執(zhí)行處分權(quán)侵害被執(zhí)行人利益。相反，變賣措施則缺乏公開性、透明度和競爭性，程序上也比較隨意，不僅不利于執(zhí)行財(cái)產(chǎn)賣得最高的價(jià)格，而且容易導(dǎo)致權(quán)力濫用。正是基于這種考慮，1998年最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》(以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》)第四十六條明確提出了拍賣優(yōu)先原則，強(qiáng)制拍賣被提高到2023-04-24488人看過
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土地拍賣即土地使用權(quán)拍賣。在指定的時(shí)間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。 在中國，其程序是：土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。競買人報(bào)名參加競買并索取有關(guān)文件。競買人向拍賣人報(bào)送參加競買的... 更多>
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如何確定房產(chǎn)，土地等財(cái)產(chǎn)司法拍賣的價(jià)格寧夏在線咨詢 2022-10-06拍賣價(jià)格不是我們所能確定的，而是有專業(yè)的評(píng)估公司，進(jìn)行評(píng)估的。 -
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拍賣拍賣標(biāo)的底價(jià)判定上海在線咨詢 2022-11-04拍賣標(biāo)的底價(jià)確定有以下3種情況： 1、任意拍賣的標(biāo)的物，其底價(jià)的預(yù)定應(yīng)由委托人自行決定或必須征得委托人的同意； 2、對(duì)于依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的拍賣，應(yīng)根據(jù)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的底價(jià)。 3、對(duì)于強(qiáng)制拍賣標(biāo)的物底價(jià)的預(yù)定，應(yīng)由拍賣法院依職權(quán)決定，但拍賣法院對(duì)底價(jià)的預(yù)定，仍應(yīng)征得當(dāng)事人即債權(quán)人和債務(wù)人的意見。
