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城中村是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現(xiàn)象。改革開放以來，我國大部分城市的經(jīng)濟和規(guī)模取得了快速的發(fā)展，城市建設向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農(nóng)村進入快速城市化發(fā)展階段。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設景觀和郊區(qū)農(nóng)村不斷城市化形成的農(nóng)村建設景觀在地域上連接在一起，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元的城市建設景觀，也即是都市里的村莊。

城中村是城市的一塊夾縫地，雖在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來人口雜亂、治安嚴峻、城市規(guī)劃滯后、建筑違章、基礎設施不完善、土地利用率低等系列問題。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)一體化的進程加快，城中村的改造勢在必行。

1武漢城中村及改造概述

武漢市作為華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心，經(jīng)過數(shù)十年城市建設用地的圍裹，全市形成162個城中村，其中包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，總人口35．66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17．1萬人，土地總面積為21381．82公頃。

武漢市政府對城中村的改造工作高度重視，2003年成立了以副市長為組長的城中村綜合改造工作領導小組，對全市城中村進行調(diào)研，借鑒廣州、珠海、杭州三地的經(jīng)驗，針對城中村改造難點——土地房產(chǎn)處置、村改居人員就業(yè)和社會保障、改造資金籌措、符合城市規(guī)劃管理控制要求等，制定了綜合改造方案，并于2004年9月發(fā)布《關于落實市委市人民政府積極推進城中村綜合改造工作意見的通知》（武政辦［2004］173號）。在征求各區(qū)人民政府意見的前提下，確定二環(huán)線以內(nèi)52個村為近期改造的重點，并在重點村中選取了16個村作為試點村，待試點工作完成后總結經(jīng)驗，再正式出臺政策法規(guī)。

沙湖村是16個試點村之一，也是第一個成功通過土地有形市場進行改造資金籌措的村落，在武漢市的城中村改造中具有代表意義。

2沙湖村城中村改造規(guī)劃

2．1沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮(zhèn)之武昌，屬市中心城區(qū)，是武漢市城中村典型代表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的東、西兩側。該村東面是風景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區(qū)，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優(yōu)越的地理位置、便利的交通、良好的商業(yè)文化氛圍、豐富的景觀資源等優(yōu)勢而成為近年來城市建設的熱點地區(qū)，但同時也導致了土地不斷被征用，現(xiàn)狀的自然村落被迅速擴展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產(chǎn)業(yè)——沙湖鋼材市場、果品批發(fā)市場、汽車4S店等用地。

2．2改造規(guī)劃目標與思路城中村改造，其實質(zhì)是解決歷史遺留問題，完成農(nóng)村城市化的最后一個步驟，徹底實現(xiàn)農(nóng)村到城市社區(qū)、村民到市民的轉(zhuǎn)變。規(guī)劃目標概括為：通過城中村改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過程，完善城市結構形態(tài)，提升城市功能，提高城市建設總體水平，改善人居環(huán)境。

其工作思路為：根據(jù)現(xiàn)狀的土地利用、住戶、人口數(shù)據(jù)，確定村灣的改造類型和享受還建的人口及住戶，再確定保留及還建住宅、產(chǎn)業(yè)、開發(fā)等用地的建設規(guī)模，對各類用地進行綜合整合后，按照城市規(guī)劃的要求進行各類用地的選址和布局，并對建設資金測算、建設實施措施提出建議。

2．3現(xiàn)狀調(diào)研按照173號文的要求，根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，將全市城中村分為三類：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0．1畝；B類村，人均農(nóng)用地大于0．1、小于或等于0．5畝；C類村，人均農(nóng)用地大于0．5畝。

并針對不同類型采取不同的改造方式：A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造；C類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。

經(jīng)與武漢市1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖核實，沙湖村已無農(nóng)用地?，F(xiàn)狀用地總面積為24．18公頃，總人口為718人，總計215戶，現(xiàn)狀住宅總建筑面積為43219．99平方米。

按以上標準，沙湖村屬A類村，其改造方式為：除規(guī)劃控制用地外，通過綜合改造妥善安置村民。其資金來源是在符合城市規(guī)劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地以項目捆綁的方式公開供地，進行房地產(chǎn)開發(fā)。

2．4用地規(guī)模測算用地規(guī)模的確定標準和思路：

保留用地：2004年11月新建的村委會辦公樓，用地面積0．39公頃。

還建用地：根據(jù)拆遷補償政策，對照一戶一表的數(shù)據(jù)，計算沙湖村應還建的建筑面積為48672．44平方米，其中含需補足的建筑面積7824．75平方米。另外，對拆遷房屋需補償?shù)慕ㄖ娣e為2314．88平方米，具體計算標準如下：（設S現(xiàn)為村民現(xiàn)在擁有的住房面；S還拆遷補償還建的住房面積。）

1人戶S現(xiàn)80時，S還＝80；80100時，S還＝100，超出部分予以補償。

2人及以上戶（設戶人數(shù)為N）

S現(xiàn)300，S現(xiàn)／N300時，S還＝300；S現(xiàn)300，S現(xiàn)／N50時，S還＝S現(xiàn)；S現(xiàn)＞300，S還＝300，超出部分予以貨幣補償。

按還建用地容積率控制在1．6－1．8的要求，反算其還建的用地面積應在2．7（合41畝）—3．04公頃（合46畝）之間，我們選取了最大值3．04公頃。

開發(fā)用地：按還建用地與開發(fā)用地之比控制在1：1－1：1．5的要求，其開發(fā)用地規(guī)模應為4．5公頃。

產(chǎn)業(yè)用地：為確保改造方案實施后村民能有一定的就業(yè)崗位，將沿友誼大道分布的汽車銷售市場予以保留，繼續(xù)作為該村的產(chǎn)業(yè)用地，用地面積約9．28公頃。

南陽城中村改造補償辦法的內(nèi)容

應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。