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【內(nèi)容提要】我國法律對農(nóng)村集體土地的征用及補(bǔ)償制度存在缺陷，實(shí)踐中征地和補(bǔ)償過程引發(fā)了一系列問題，農(nóng)民的權(quán)益不能得到法律的充分保障，由此激發(fā)了大量社會(huì)矛盾。如何來完善現(xiàn)有的征地和補(bǔ)償制度，如何做到確實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民的權(quán)益，本文就此進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】集體土地征地征地程序權(quán)益補(bǔ)償救濟(jì)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)對土地的需求也越來越大，農(nóng)村集體土地不斷地被征用。但是由于我國現(xiàn)行的土地法規(guī)存在著缺陷，在征地及相關(guān)的補(bǔ)償?shù)冗^程中引發(fā)了眾多問題。被征地農(nóng)民的權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。農(nóng)民是弱勢群體，而被征地農(nóng)民則是弱者中的弱者。如何來確實(shí)保障他們的合法權(quán)益？筆者試圖從目前土地征用現(xiàn)狀及相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分析，提出解決方式和建議。

一、土地征用的基本內(nèi)涵

我國的農(nóng)村土地征用是發(fā)生在國家與集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是國家為公共利益的需要，依法強(qiáng)制取得農(nóng)村集體土地并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨?。土地征用具有?qiáng)制性。

二、我國農(nóng)村集體土地征用過程中存在的問題

目前我國的土地所有權(quán)歸屬只有兩種：一是由國家所有，二是農(nóng)村集體所有（因此作為個(gè)體的農(nóng)民是不享有土地所有權(quán)的，只有土地使用權(quán)）。農(nóng)村土地征用就是發(fā)生在國家與集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這種看起來簡單的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在實(shí)踐中卻長生了大量的問題。

（一）被征地農(nóng)民的權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，生活失去保障，社會(huì)秩序不穩(wěn)定。

土地是農(nóng)民的重要生產(chǎn)資料，征地實(shí)際上讓農(nóng)民失去了一項(xiàng)重要的資源的財(cái)產(chǎn)利益，同時(shí)也失去了與土地相關(guān)的一系列權(quán)利。而征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又偏低，補(bǔ)償還經(jīng)常無法到位，勞動(dòng)力安置難以得到解決，從而產(chǎn)生了許多糾紛，影響社會(huì)的穩(wěn)定。浙江省一項(xiàng)調(diào)查表明：如果征地成本為100，被征土地收益格局大致是政府占二至三成，企業(yè)占四至五成，村級組織近三成，農(nóng)民僅僅占5％至10％。此例可以證明該論點(diǎn)。因?yàn)槭ネ恋馗髑覜]有得到相應(yīng)補(bǔ)償，大量的被征地農(nóng)民成了失地又失業(yè)的人，生活極為困難。因此許多農(nóng)民選擇進(jìn)城打工，形成城市邊緣人，從而成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素之一。

（二）土地征用中權(quán)力尋租現(xiàn)象嚴(yán)重

《土地管理法》第四十五條、四十六條規(guī)定了征用土地的批準(zhǔn)權(quán)和相關(guān)程序。由于這兩條的規(guī)定相當(dāng)原則，這就為某些地方，某些官員違規(guī)批準(zhǔn)征地提供了廣闊的權(quán)力尋租空間。他們借著法條的不足濫用國家權(quán)力，以權(quán)謀私。許多地方更是打著公共利益的旗號為地方利益著想，擴(kuò)大征地范圍，為一些商業(yè)目的用地提供方便，使農(nóng)用地保有量減少，損害農(nóng)民和國家的利益。比如，《河北日報(bào)》2001年8月29日發(fā)表了一篇名為《權(quán)力尋租害莫大焉——邢臺(tái)土地批租領(lǐng)域特大窩案引發(fā)的思索》。文章報(bào)道以原邢臺(tái)市副市長段鋼為首的20名多政府官員利用職權(quán)非法批租大量土地，造成國家和農(nóng)民利益的極大損失。僅為邢臺(tái)市交通局代辦征地手續(xù)，為高速公路征地時(shí)的自批自征自賣，以及為邢臺(tái)市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房中心征地時(shí)涂改地價(jià)、少交費(fèi)用這3筆，就使國家資產(chǎn)流失近2000萬元。同時(shí)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2000年上半年，邢臺(tái)市發(fā)生的20起赴省上訪中，就有10起與土地批租有關(guān)。

（三）擾亂了地產(chǎn)市場

1、各級政府大建開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)，圈占了大片農(nóng)地，虛抬地產(chǎn)價(jià)格。近年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)熱，大有房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象與此是脫不開關(guān)系的。

2、在集體土地所有權(quán)出讓繁瑣，費(fèi)用高昂（特別是其中的尋租）的情況下，各種規(guī)避手段滋生，致使土地供應(yīng)量違規(guī)上揚(yáng)，從而扭曲了市場價(jià)格，誤導(dǎo)了資金流向，地產(chǎn)市場的虛假繁榮也就難免會(huì)出現(xiàn)，影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

三、影響我國農(nóng)村集體土地征用的制度障礙

在土地征用過程中出現(xiàn)上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾個(gè)方面。

（一）立法對公共利益的概念界定模糊

《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用。但是法條并沒有解釋何為公共利益。而學(xué)術(shù)界對什么是公共利益則是眾說紛紜，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為公共利益就是國家利益；有的學(xué)者則認(rèn)為公共利益實(shí)為社會(huì)整體利益；還有學(xué)者則持公共利益以個(gè)人利益為基礎(chǔ)，是個(gè)人利益的相加的觀點(diǎn)。部分學(xué)者認(rèn)為公共利益的主體是公眾，不能和個(gè)人、集體相混淆，也不能以國家來代替。

由于法條和理論的雙重缺陷，導(dǎo)致了公共利益的概念模糊不清，使征地目的不明確征地范圍擴(kuò)大化。這就使地方政府在征用農(nóng)地時(shí)常常故意曲解公共利益的意思，為地方謀取利益而棄國家利益于不顧，將帶有營利色彩的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療等商業(yè)目的用地納入征地范圍。

（二）土地征用制度不合理，補(bǔ)償范圍狹窄、標(biāo)準(zhǔn)偏低

根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定征用土地按土地的原用途給予補(bǔ)償；征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用只包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。如果是菜地則還有新菜地的建設(shè)基金。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)量的6到10倍。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)助費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但是最高不超過15倍。耕地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)兩者相加不超過30倍。青苗及土地附著物補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

國務(wù)院發(fā)展中心初步測算，即使按每畝耕地產(chǎn)量2000斤，糧食價(jià)格0．5元／斤計(jì)算，則一畝地年產(chǎn)值為1000元．即便按十倍年產(chǎn)值補(bǔ)償也不過1萬元。即使是如此低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，地方政府還是要克扣、拖欠補(bǔ)償費(fèi)用。如1999年福建漳浦機(jī)場征地，建設(shè)單位與地方達(dá)成協(xié)議；水田2000元／畝，旱地1000元／畝，明顯低于法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2001年四川318國道征地應(yīng)按1014元／畝測算補(bǔ)償而當(dāng)?shù)卣畢s按650元／畝計(jì)算。許多地方政府就是這樣以地生財(cái)?shù)摹＾r(nóng)民權(quán)益怎能不受損！

青苗及土地附著物補(bǔ)償由各省市自定，但普遍也不高。江蘇鹽城每畝只有幾百。廈門市每畝則不低于2540元。而福建省的標(biāo)準(zhǔn)則是農(nóng)作物按前三年平均年產(chǎn)值的一倍。南京室規(guī)定按一季農(nóng)作物的產(chǎn)值計(jì)算，能收獲的不予補(bǔ)償。泰州市規(guī)定一般以被征用土地前三年產(chǎn)值的50％計(jì)算，一年生農(nóng)作物按全年產(chǎn)值計(jì)算，能收獲的不予補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償。婁底市規(guī)定青苗長期不到一年的按一季產(chǎn)值計(jì)算，一年以上按年產(chǎn)值計(jì)算，或根據(jù)生長期的損失補(bǔ)償。

在上述四種補(bǔ)償費(fèi)用中，前兩種歸農(nóng)村集體組織所有，后兩種費(fèi)用由青苗及土地附著物所有人所有。受償?shù)闹黧w主要是集體經(jīng)濟(jì)組織，個(gè)人承包經(jīng)營戶不能作為受償主體。由此可以看出我國的征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不合理，再加上地方政府的違規(guī)操作，農(nóng)民權(quán)益受損是無法避免的。

（三）征地程序有缺陷且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，致使土地征用權(quán)濫用和土地大量流失。

《土地管理法》第四十五條第一款規(guī)定了由國務(wù)院批準(zhǔn)的征地范圍和數(shù)量：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。第三款規(guī)定了征用農(nóng)地的程序：征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院但是《土地管理法》四十四條第四款規(guī)定：本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。該條第三款還規(guī)定了市、縣人民政府擁有批準(zhǔn)權(quán)的情形。這無疑是為地方政府規(guī)避四十五條的規(guī)定提供了法律依據(jù)。同時(shí)審批權(quán)的下放也造成了在我國農(nóng)村土地征用中最大的問題是不按審批程序進(jìn)行。我國廣大農(nóng)村中縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對土地?fù)碛薪^對的權(quán)力，農(nóng)村土地所有權(quán)由集體所有，但縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府部門卻是所有者的代表，同時(shí)又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農(nóng)地征用的決策需要聽從政府。由于在征用程序上缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，往往便會(huì)出現(xiàn)很多時(shí)候政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉(zhuǎn)讓土地和越權(quán)審批，或先征后批或以合法形式掩蓋非法占地的現(xiàn)象。大量的地方政府還采取化整為零的方式違規(guī)征地（例如湖南長沙縣政府在1992年至2002年就以此法征用1個(gè)鄉(xiāng)7個(gè)村約84個(gè)組的17278．675畝）。由于農(nóng)村土地征用費(fèi)用低，很多土地在征用后因?yàn)榉N種原因被閑置，又由于我國土地所有權(quán)的流向是單向的，所以造成大量土地資源的浪費(fèi)，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。

（四）缺乏合理的救濟(jì)途徑，土地糾紛得不到比較好的解決和處理。

現(xiàn)行《土地管理法》第七章規(guī)定征地行為引發(fā)的法律責(zé)任，但是并沒有專門就如何解決農(nóng)民們因不滿征地行為而引起的糾紛作出詳細(xì)規(guī)定。而現(xiàn)行的救濟(jì)途徑大致是提起行政復(fù)議，向法院提起訴訟。但是由于司法制度的不完善，被征地農(nóng)民通常是狀告無門?；蛘呒词固崞鹆嗽V訟也常常因?yàn)樵V訟時(shí)效已過而無法進(jìn)行下去。因此上訪成為被征地農(nóng)民的最后也是最無奈的選擇。北京永定門的北京南站也因?yàn)榫奂吮姸嗟纳显L者而成為有名的上訪村。

《南方周末》曾有篇文章對近幾年的農(nóng)民信訪的問題做了曲線圖，發(fā)現(xiàn)信訪的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變化了：由征地而引起的問題已經(jīng)占了主要地位。該文還分析說在今后幾年因征地引起的問題還將持續(xù)成為信訪的主要問題。而近幾年法院受理涉及農(nóng)村土地征用的案件也呈遞增的趨勢，但是案件受理過程中經(jīng)常受到來自地方保護(hù)主義的壓力，再加上該類案件缺乏有力的法律依據(jù)，特別是農(nóng)村土地糾紛的侵權(quán)責(zé)任尚未形成共識(shí)，能否適用司法救濟(jì)的態(tài)度還不是很明了，使得案件的審理困難重重，農(nóng)民為了尋求救濟(jì)途徑，不得不采取上訪甚至圍攻政府、鬧事等非正常途徑。因此，如果要想確實(shí)解決和處理糾紛，將司法審查引入農(nóng)村土地征用程序中，尋求一種合理的司法救濟(jì)途徑，是迫切需要解決的問題。

四、完善我國農(nóng)村集體土地征用及補(bǔ)償制度的建議

農(nóng)村集體土地征用及補(bǔ)償制度存在著這么多缺陷，由此又引發(fā)如此多的問題，如何來解

決問題如何來保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益？顯然只能從根源上找答案才能解決上述這些問題。所以重新構(gòu)建一個(gè)合理的征地及補(bǔ)償制度是勢在必行的艱巨任務(wù)。如何構(gòu)建？可以從以下幾個(gè)方面來著手。

（一）明確征地目的即公共利益的邊界，確立法定征地范圍

世界各國、地區(qū)對土地征用的立法有兩種：一是概括式立法；二是列舉式立法。后者如日本，我國臺(tái)灣地區(qū)?！度毡就恋厥沼梅ā返?條將公共利益列舉為51項(xiàng)條款。《臺(tái)灣地區(qū)先行土地法》規(guī)定，土地征收的目的有二：一是興辦公共事業(yè)；二為實(shí)施特殊的經(jīng)濟(jì)政策，但以法律規(guī)定者為限。前者的具體內(nèi)容包括①防備設(shè)備②交通事業(yè)③公用事業(yè)④水利事業(yè)⑤公共衛(wèi)生⑥行政機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)及其他公共建筑⑦教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)⑧其他由政府興辦以公共利益為目的的事業(yè)。由于我國有關(guān)征地目的法律條文規(guī)定不詳，造成征地目的模糊和范圍擴(kuò)大化。所以我們可以參照日本或我國臺(tái)灣地區(qū)的土地征用立法，采用概括加列舉式的立法方式進(jìn)一步明確公共利益的范圍。

（二）擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，確定市場化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

首先我們應(yīng)該樹立公共負(fù)擔(dān)說的土地補(bǔ)償理論。政府為了公共利益而實(shí)施某種行為，其是以犧牲個(gè)人利益為基礎(chǔ)的，這種犧牲應(yīng)該由政府和社會(huì)兩者共同負(fù)擔(dān)，而不應(yīng)該由農(nóng)民自己承擔(dān)。

其次確立合理的補(bǔ)償原則。世界各國的補(bǔ)償原則可分為三種模式，其一，完全補(bǔ)償原則，發(fā)達(dá)國家采用此法；其二，范圍僅限于被征用財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的不完全補(bǔ)償原則，如我國；其三，相當(dāng)補(bǔ)償原則，根據(jù)土地征用情況而定，一般采用完全補(bǔ)償原則，特殊時(shí)采用不完全補(bǔ)償原則。就我國目前而言我們當(dāng)然不可能采用發(fā)達(dá)國家的做法，但是我們可以大致采取第三種補(bǔ)償原則。也就是說比如純公共利益的土地征用，采用相當(dāng)補(bǔ)償原則；準(zhǔn)公共利益的土地征用則采用完全補(bǔ)償原則，提高對被征地農(nóng)民的的土地承包經(jīng)營權(quán)和就業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

再次，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍。在現(xiàn)有的補(bǔ)償種類上還應(yīng)該再在加上土地征用費(fèi)，殘余地的損失補(bǔ)償費(fèi)。不僅要對直接損失進(jìn)行補(bǔ)償還要把間接損失也納入補(bǔ)償范圍。同時(shí)提高征地補(bǔ)償費(fèi)的倍數(shù)。將征地補(bǔ)償費(fèi)用的相當(dāng)部分直接發(fā)給被征地農(nóng)民。

最后，還必須對勞動(dòng)力進(jìn)行合理的安置。在給予金錢補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)對被征地農(nóng)民的今后生活給予安置。比如給予換地補(bǔ)償?shù)陌仓没騻蚬蓹?quán)補(bǔ)償。

（三）重構(gòu)征地程序。

1、征地申請程序。必須由用地單位提（1）建設(shè)工程的可行性報(bào)告（2）立項(xiàng)的批文（3）征地的目的，即該被征用的土地將用來做什么（4）征地的條件

2、審批程序。必須開兩次聽證會(huì)。一次是征地條件聽證會(huì)；一次是征地補(bǔ)償費(fèi)用聽證會(huì)。

3、實(shí)施征地時(shí)的程序。用公告的形式表明政府在征地。公告內(nèi)容包括①征地的范圍、數(shù)量②征地的目的，用于表明征地是否合法③補(bǔ)償方案，即如何進(jìn)行補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)姆秶?xiàng)目、勞動(dòng)力如何安置等。

4、用地單位必須跟國家土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）構(gòu)建土地征用的有效監(jiān)督機(jī)制。

1、監(jiān)督機(jī)構(gòu)的設(shè)置。該機(jī)制的人員必須是單數(shù)，且其中必須要有半數(shù)以上是非公務(wù)員身份，有有關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專家、學(xué)者；該機(jī)構(gòu)獨(dú)立于政府機(jī)關(guān)；該機(jī)構(gòu)必須具有準(zhǔn)司法性質(zhì)，其裁決具有強(qiáng)制性。

2、監(jiān)督的內(nèi)容應(yīng)貫穿于土地征用的全過程。

3、土地的回轉(zhuǎn)。土地是極其珍貴的不可再生資源，應(yīng)該合理有效地利用土地。由于我國的土地所有權(quán)是單向流轉(zhuǎn)的，所以回轉(zhuǎn)并不是指從國有回到集體所有，而是指復(fù)耕?；剞D(zhuǎn)的原因是：①征地行為被撤消②土地征用目的的落空，比如不可抗力的發(fā)生、用地單位建設(shè)資金無法到位。回轉(zhuǎn)步驟。首先公告，包括復(fù)耕的原因、范圍、復(fù)耕的方案。其次是對已經(jīng)開發(fā)的被征用地開始復(fù)耕。最后實(shí)行承包或者用做它用。這樣才盡可能減少土地的大量閑置荒廢。

（五）構(gòu)建被征地農(nóng)民權(quán)利的救濟(jì)途徑。

1、司法救濟(jì)途徑，即裁決和訴訟途徑。農(nóng)民認(rèn)為征地行為的內(nèi)容和程序不當(dāng)?shù)?，農(nóng)民可以向有關(guān)行政機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議和向法院提起訴訟。認(rèn)為的內(nèi)容是指①審查不清，即征地目的不合法。②政府無權(quán)或越權(quán)批準(zhǔn)征地。③未履行征地公告義務(wù)的或者公告內(nèi)容不完整的。④沒有按征地公告的征地補(bǔ)償方案進(jìn)行補(bǔ)償或者遲延安置等。

2、征地方案必須征得被征地農(nóng)民的同意，否則不得進(jìn)行征地。

3、被征地農(nóng)民認(rèn)為集體經(jīng)濟(jì)組織侵占、挪用了征地補(bǔ)償費(fèi)用或者補(bǔ)償費(fèi)用分配不均的，被征地農(nóng)民可以提起民事訴訟。

（六）設(shè)立被征地農(nóng)民的社?；?。

當(dāng)前的農(nóng)村社會(huì)保障是一種以家庭保障為主要的保障方式，土地為社會(huì)保障的主要載體和保障基金的主要來源的保障機(jī)制，農(nóng)村社會(huì)保障又回歸到非制度化的狀態(tài)。因此征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)該按合理的分配方案分配，盡量做到不讓被征地農(nóng)民在失去土地使用權(quán)的同時(shí)還失去金錢和相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。在征地補(bǔ)償費(fèi)中拿出一部分作為被征地農(nóng)民的社?；?，確保被征地農(nóng)民即使在沒有或者尚未得到安置時(shí)也不必為生活所迫。這樣不僅可以是農(nóng)民的權(quán)益得到保護(hù)還可以減少糾紛的發(fā)生和被征地農(nóng)民因告狀無門而采用不當(dāng)手段鬧事影響社會(huì)安定。保證社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

結(jié)語

土地是國家的壟斷性資源，其商品化在不斷得得到承認(rèn)。因此農(nóng)村土地征用問題的公平合理的解決，不僅涉及到憲法保障的財(cái)產(chǎn)權(quán)和土地資源，而且涉及到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定、安定。司法機(jī)構(gòu)既要尊重行政權(quán)力，同時(shí)也要勇于且正確表達(dá)對立法的理解和對行政合法性的判斷，努力堅(jiān)持司法獨(dú)立和公正，對農(nóng)村土地征用過程中的糾紛應(yīng)加大司法審查力度，維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)益和是國家利益得到真正實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

1、李昌麒經(jīng)濟(jì)法網(wǎng)《當(dāng)前推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)必須認(rèn)真解決的幾個(gè)問題》

2、法律教育網(wǎng)《對農(nóng)村集體土地征用現(xiàn)狀的反思》

3、《農(nóng)村土地法律制度研究——田野調(diào)查》陳小君等著中國政法大學(xué)出版社2003年出版

4、《南方周末》2004年第1082期

5、《財(cái)經(jīng)》雜志2003年第五期

6、《經(jīng)濟(jì)法學(xué)、勞動(dòng)法學(xué)》2005年第三期

【注釋】

1、參見李昌麒經(jīng)濟(jì)法網(wǎng)《當(dāng)前推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)必須認(rèn)真解決的幾個(gè)問題》作者李昌麒

2、參見法律教育網(wǎng)《對農(nóng)村集體土地征用現(xiàn)狀的反思》，作者北京市房山區(qū)法院呂婷、朱海宏

3、參見《中國土地權(quán)利研究》中國政法大學(xué)出版社2003年出版

4、參見《農(nóng)村土地法律制度研究——田野調(diào)查解讀》陳小君等著第43頁中國政法大學(xué)出版社

5、同上

7、參見《財(cái)經(jīng)》雜志2003年8月27日《失去家園，開發(fā)區(qū)的亂與治》作者任波

8、同上

9、參見法律教育網(wǎng)《對農(nóng)村集體土地征用現(xiàn)狀的反思》作者北京房山區(qū)法院呂婷朱海宏

10、參見《南方周末》2004年11月4日第1082期第七版《國內(nèi)首份信訪報(bào)告獲高層重視》作者趙凌

11、參見法律教育網(wǎng)《對農(nóng)村集體土地征用現(xiàn)狀的反思》作者北京房山區(qū)法院呂婷朱海宏

12、參見《中國土地權(quán)利研究》中國政法大學(xué)出版社2003年出版

13、參見李昌麒經(jīng)濟(jì)法網(wǎng)《當(dāng)前推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)必須認(rèn)真解決的幾個(gè)問題》作者李昌麒

14、參見法律教育網(wǎng)《對農(nóng)村集體土地征用現(xiàn)狀的反思》作者北京房山區(qū)法院呂婷朱海宏

15、《經(jīng)濟(jì)法學(xué)、勞動(dòng)法學(xué)》2005年第三期《論土地保障功能的法律制度完善——從農(nóng)村社會(huì)保障制度的構(gòu)建談起》作者劉廣明

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）：第四章　房地產(chǎn)交易 第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　第四十五條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：\n　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；\n　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；\n　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；\n　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。\n　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。\n　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。