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4月以來(lái)，業(yè)界盛傳房地產(chǎn)信托將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。果然，銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，將此前較寬松的自主報(bào)備改為“一絲不茍”的詳細(xì)上報(bào)，并要求地方銀監(jiān)局出示“判斷意見(jiàn)”。

地方銀監(jiān)局出示“風(fēng)險(xiǎn)意見(jiàn)”雖然銀監(jiān)會(huì)一直強(qiáng)調(diào)“沒(méi)有出臺(tái)叫停房地產(chǎn)信托的規(guī)劃”，但事實(shí)上，地產(chǎn)類(lèi)信托的監(jiān)管環(huán)境已日趨嚴(yán)格。

日前，一份名為《關(guān)于逐月上報(bào)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》的通知被下發(fā)到信托公司手中。《監(jiān)測(cè)表》要求信托公司從本月起，每月詳細(xì)填寫(xiě)每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的屬性、規(guī)模、到期日、房地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型、資金投向等信息，并于當(dāng)月7日前完整并上報(bào)。據(jù)了解，《監(jiān)測(cè)表》要求信托公司填報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，詳細(xì)說(shuō)明抵押或擔(dān)保措施。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，要求填列第一、第二及其他還款來(lái)源，并根據(jù)5級(jí)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自評(píng)。除了信托公司自己的判斷，《監(jiān)測(cè)表》還要求各地銀監(jiān)局對(duì)三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，逐一出具“對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)的判斷意見(jiàn)”。值得關(guān)注的是，《監(jiān)測(cè)表》還要求信托公司列明“資金來(lái)源有無(wú)銀行理財(cái)資金”，如有還須說(shuō)明具體金額。

有信托公司人士表示，此前對(duì)于信托產(chǎn)品的報(bào)備一直比較寬松，像這樣完整、仔細(xì)并還會(huì)做出“批示”的審查十分少見(jiàn)，說(shuō)明監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托擔(dān)心的程度。在用益信托首席分析師李旸看來(lái)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)測(cè)主要出于兩個(gè)目的，一是了解目前房地產(chǎn)信托融資的情況，二是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

數(shù)據(jù)表明，2011年一季度國(guó)內(nèi)新增房地產(chǎn)貸款累計(jì)5095億元，同比少增3338億元。與房地產(chǎn)信貸增量縮小相反的是，房地產(chǎn)信托規(guī)模卻出現(xiàn)“井噴”。據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，1—4月信托公司共發(fā)行集合類(lèi)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增66.92%，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26%。數(shù)量上的增減，一目了然。

監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)峻去年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)就一直密切關(guān)注房地產(chǎn)信托。與此前的措施相比，此次銀監(jiān)會(huì)顯然把控制房地產(chǎn)信托規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)的職責(zé)，更直接“下放”到地方銀監(jiān)局。

有消息稱(chēng)，《監(jiān)測(cè)表》下發(fā)后，一些風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的房地產(chǎn)信托已被當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局緊急叫停，部分一線(xiàn)城市房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量較大的信托公司也被要求重新審核已發(fā)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況。與“一刀切”的統(tǒng)一模式相比，各地銀監(jiān)局對(duì)地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的考量會(huì)更精準(zhǔn)。專(zhuān)家表示，在通脹及信貸緊縮背景下，下一步對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。銀監(jiān)會(huì)此輪詳細(xì)“摸底”后，接下來(lái)的政策將更加果斷、有效。

據(jù)悉，此前銀監(jiān)會(huì)曾有意引導(dǎo)信托資金進(jìn)入保障房市場(chǎng)，并在政策上有所扶持、傾斜，然而近期一些保障房信托卻出現(xiàn)“名不副實(shí)”的投資狀況，讓監(jiān)管層打消了這種想法。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年掛鉤保障房建設(shè)的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)?？傆?jì)約79億元，這些產(chǎn)品都在計(jì)劃中注明諸如“經(jīng)適房”、“棚戶(hù)區(qū)改造”、“拆遷安置房”等掛鉤保障房的字眼。但真正投資到保障房、經(jīng)適房等政府所鼓勵(lì)的房地產(chǎn)的資金并不多。如中融國(guó)際信托最近推出的“中融-鄂爾多斯（600295）伊金霍洛旗棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，計(jì)劃書(shū)中便詳細(xì)闡明所募集資金投資項(xiàng)目類(lèi)型包括還遷房，同時(shí)還包括商品住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等，定位為伊金霍洛旗中心地段中高檔綜合社區(qū)?！霸谛磐杏?jì)劃的名稱(chēng)中我們看到的是保障房，但在下面運(yùn)作的時(shí)候，可能只有部分與保障房有關(guān)，仔細(xì)閱讀信托產(chǎn)品計(jì)劃書(shū)可以發(fā)現(xiàn)，有些產(chǎn)品提到信托資金會(huì)分為兩部分，一部分做政府支持的保障房，一部分做商品房，而后者的信托資金占比往往較大?！逼找尕?cái)富相關(guān)人士指出，這種現(xiàn)象在保障房信托中并不少見(jiàn)。