房地產(chǎn)信托受益券待產(chǎn):保障房可作信托
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-07 09:51:27
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雖然《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見稿（下稱《辦法》）已經(jīng)上報，兩個試點城市也已經(jīng)做好了準備，但是否能夠在市場預期的6月份正式推出，還要打上一個問號。據(jù)悉，由于目前房地產(chǎn)市場存在過熱局面，政府對進一步開放開發(fā)商融資渠道還存在一定顧慮。
《辦法》稱，在試點階段，由于REITs發(fā)行規(guī)模較小，對房地產(chǎn)市場和金融市場的影響主要是信號作用。為了穩(wěn)妥起見，試點推出時機選擇應考慮三個因素。其中之一便是房地產(chǎn)市場運行情況。市場平穩(wěn)或相對低迷時期，推出REITs可以引導社會預期，增加后市信心。但是如果地產(chǎn)市場本身火爆，則推出時機就有可能放緩。
此外，《辦法》提出，還應考慮宏觀政策尤其是貨幣政策導向，REITs作為直接融資工具，對銀行信貸有替代作用，在貨幣政策從緊階段推出可能會引發(fā)與政策意圖相左的爭論。
和此前版本不同的是，此次《辦法》將保障房和商品住宅也納入了信托發(fā)行范疇。考慮到風險控制因素，《辦法》規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的次級收益權比例不得低于20%，其他項目次級受益權比例不低于30%。
隨著去年政府對保障性用房的投資日益加大，將保障性用房納入REITs試點的呼聲此前高漲。天津財經(jīng)大學經(jīng)濟學院一份研究報告稱，廉租房是保障性住房的重要組成部分之一，其建設的主要困難來自資金壓力。由于廉租房開發(fā)貸款的回收期長，資金周轉(zhuǎn)速度慢，直接制約了廉租房持續(xù)開發(fā)的規(guī)模與速度，REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品可以為廉租房建設提供持續(xù)的資金支持。從理論上來說，REITs更傾向于投向那些高收益的商業(yè)不動產(chǎn)項目，但在實踐中，公寓一直是REITs的投資重點之一，相對而言，公寓雖不如商業(yè)物業(yè)匯報率高，但租金收益穩(wěn)定是其最大的競爭優(yōu)勢，這也與REITs的產(chǎn)品特征相符合。
據(jù)悉，REITs的出臺原則除了主要解決開發(fā)商的融資渠道外，另一方面就是為目前民間資本解決投資渠道問題。
《辦法》起草說明解釋稱，房地產(chǎn)金融市場在快速發(fā)展的同時，也存在一些問題：一是房地產(chǎn)行業(yè)直接融資相對不發(fā)達，企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，行業(yè)風險過度集中于銀行領域；二是房地產(chǎn)上市公司主管業(yè)務以開發(fā)為主，缺乏長期融資工具，不利于引導、推動企業(yè)發(fā)展；三是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務風險較大，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難度較大，成本較高；四是房地產(chǎn)信托只限于私募發(fā)行，無法形成規(guī)模；五是廉租住房和公共租賃房等保障性住房尚缺乏有效的長期融資渠道；六是居民對房地產(chǎn)的投資意愿較高，但缺乏投資渠道，而直接投資住房將加大市場波動，影響樓市健康發(fā)展。【免費訂閱中國《信托周刊》輕松發(fā)送郵件至trstweek@msn.com】
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撫養(yǎng)費本文對近年興起的房地產(chǎn)信托熱現(xiàn)象進行研究，首先，從現(xiàn)實的角度揭示了房地產(chǎn)信托興起的成因及現(xiàn)狀，然后從法學的角度對房地產(chǎn)信托予以界定與分析，并指出這一現(xiàn)象中的金融創(chuàng)新與法律規(guī)避，提出了信托委托人保護命題，審視了現(xiàn)有的保護信托委托人法律規(guī)定之不足，最終構(gòu)建出由構(gòu)建了由健全信息披露制度、制定信托業(yè)法、賦予信托受托人收益人信托財產(chǎn)之追索權、建立全方面監(jiān)管體系、建立信托企業(yè)信用制度五個方面組成的全面的系統(tǒng)的委托人利益的法律保護機制。關鍵字：房地產(chǎn)信托融資，集合資金信托，貸款信托，委托人利益保護房地產(chǎn)信托一詞，近來頻頻出現(xiàn)于媒體，究竟何謂房地產(chǎn)信托?主流媒體這樣予以界定：房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開2023-04-24418人看過 -
經(jīng)理去年很長一段時間房地產(chǎn)信托產(chǎn)品特別火，有關部門通過政策的方式踩了急剎車，上個月的發(fā)行量已經(jīng)創(chuàng)了新低，只有兩款?，F(xiàn)在政策松綁，對于這種現(xiàn)象，中信信托資產(chǎn)管理部總經(jīng)理朱勇在3月4日金融界舉辦的“09理財面對面沙龍”第二期——2009年上半年投資策略報告會上表示，從今年年初來看，房地產(chǎn)信托的項目過少。房地產(chǎn)信托這個事是這樣的，像您說的，先出來一個比較緊的政策，又出來一個放松的政策。對于我們從事信托業(yè)務的公司來講，我們是希望在這方面發(fā)生的，這也符合國家的大的方向。房地產(chǎn)行業(yè)國家現(xiàn)在還是不希望看到房價的漲，也不希望看到房價的暴跌。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)日子確實是很難過。我想說的一點是，從今年年初來看，房地產(chǎn)信托的項目是不是少了一點？我們不要看1、2個月，還是要把時間拉長一點。房地產(chǎn)信托業(yè)務一直是我們公司很重要的業(yè)務，但是不是我們部門的主業(yè)。我們的自有資金投資運用上像房地產(chǎn)企業(yè)的一些融資，自有資金投資很重2023-06-07183人看過 -
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在樓市回暖的背景下信托資金投向房地產(chǎn)，最直接的受益者是信托產(chǎn)品的受益人、信托公司和房地產(chǎn)公司；進而言之可以說是信托資金推動樓市回暖。在我國實體經(jīng)濟復蘇初露端倪、中小企業(yè)仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地產(chǎn)領域顯然并不是政策所期望的。房地產(chǎn)信托再次成為了信托市場惹人關注的焦點。8月6日，金地集團（600383）與平安信托正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。平安信托將對金地負責開發(fā)的項目展開投資，未來3年其規(guī)模有望達到100億元。其后不久萬通地產(chǎn)（600246）公告稱，公司全資子公司天津富銘置業(yè)有限公司擬向中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司申請2億元信托貸款，借款期限為2年，貸款利率為每年12％，萬通地產(chǎn)則為天津富銘借款本息的償還提供擔保。在此之外，從信托公司集合資金信托項目的發(fā)行情況看，房地產(chǎn)信托同樣引人關注。用益信托工作室的統(tǒng)計顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模達近167億多元，共發(fā)行地產(chǎn)2023-06-0757人看過
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產(chǎn)品近日，銀監(jiān)會公布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2009年報》，其中重點提示了房地產(chǎn)行業(yè)貸款風險隱患上升，并對銀行如何應對作出了要求。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，銀監(jiān)會的這一表態(tài)再次顯示，雖然，從近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看，一系列調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯效果，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)風險仍然非常重視，房地產(chǎn)貸款將進一步嚴控。在此背景下，房地產(chǎn)公司不得不借助另外的融資渠道——房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來解決資金缺口，在5月份發(fā)行的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領域產(chǎn)品平均收益率明顯較高，以9.66%的高收益率位居榜首，逼近10%。房地產(chǎn)貸款被硬著陸在一系列大力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來,金融機構(gòu)已經(jīng)對房地產(chǎn)貸款踩急剎車。銀監(jiān)會年報顯示，2009年我國銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬億元，同比增速達31.7%，創(chuàng)近十年來的新高。其中重點提示，截至去年底，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達38.1%。隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增2023-04-24143人看過 -
信貸嚴控、再融資關閘、銷售回籠放緩，持續(xù)深入的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，正在使先期進入的信托資金陷入孤軍作戰(zhàn)局面?！盀榱朔乐沟狡诘倪^橋資金無法收回，有幾家信托公司正在委托我們?yōu)橘Y金鏈出現(xiàn)問題的項目提供融資服務。”12月20日，一位私募基金管理人士向本報記者透露，倘若缺少后續(xù)融資替代，一些先期進入項目的信托資金將很難全身而退。這并非危言聳聽。中誠信托首席風險控制官湯淑梅表示，在全年地產(chǎn)信托規(guī)模放量的態(tài)勢下，并不排除部分激進、寬松的信托產(chǎn)品面臨血本無歸的風險。“為了避免這一結(jié)局，出于產(chǎn)品信譽考慮，一旦發(fā)現(xiàn)信托資金回收有虞，信托公司也只能啟動應急預案，主動為房企尋找替代資金。”時值地產(chǎn)信托的再次整肅，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管目前存在退出壓力的信托規(guī)模并不大，但銀監(jiān)會要求自查地產(chǎn)業(yè)務合規(guī)性風險的要求也使坊間進一步相信風險預警并非空穴來風?！爸腥谛磐械人募倚磐杏媱澅唤型＃溆喽嗉抑鲃訒和?，這都說明了當前信托公司在盈2023-06-07235人看過 -
最近幾個月對理財市場來說，實在是個好時節(jié)。通貨膨脹的重重壓力下，用投資收益來抵消物價上漲，變成了老百姓統(tǒng)一的共識。而在信托理財市場上，經(jīng)歷了銀信、證券、房地產(chǎn)的起起伏伏后，藝術品領域開始成為新一輪資金聚集的熱點。收益率普遍超過8%近一段時間以來，天津文交所的“藝術品股票”引起了社會的極大關注，不管其交易機制如何，但它的確吸引了一大批投資者參與。而藝術品投資的價值也在這輪紛紛擾擾的爭議中扶搖直上。近期有不少藝術品信托到期，并獲得了超額收益，讓投資者對接下來的此類信托信心大增。比如，去年1月18日成立的“中信鈺道翡翠投資基金集合資金信托計劃”資金募集規(guī)模為5000萬元，在今年1月21日提前終止。該信托產(chǎn)品將所募集信托資金用以購買、銷售翡翠毛料以及翡翠毛料經(jīng)加工后的制成品，在1年的投資期內(nèi)實現(xiàn)到期收益率10%。而中信信托在去年12月10日公告成立的“中信文道·中國書畫投資基金集合資金信托計劃（12023-04-24127人看過 -
在本地股市近期強力反彈后，聯(lián)昌國際(CIMB-GK)研究上周發(fā)表報告認為本地股價如今可能已經(jīng)接近這輪漲潮的頂點，宜對后市持審慎并要選擇性吸購股票的態(tài)度。聯(lián)昌國際的研究報告把海峽時報指數(shù)今年的目標水平從原本的3300點調(diào)低到2960點，將本地股市的投資評級從加磅降至中性。根據(jù)報告的分析，全球經(jīng)濟增長面臨風險，跡象顯示各地的刺激經(jīng)濟配套和庫存補充存貨(inventoryrestocking)效應可能在今年下半年消退。作為我國經(jīng)濟增長的重大支柱(服務、石化和海外直接投資等)恐會隨著工業(yè)化國家的消費見頂、全球增長放緩以及通縮等因素的影響而走下坡。另外，新元跟隨人民幣升值走強，料將添加不利因素。事實上，過去兩個月的市場走勢顯示出避險意識正在上升中，以致股價一蹶不振。聯(lián)昌國際采取股價對賬面值比率(P/BV)、本益比或內(nèi)含價值對扣稅前盈利(EV/EBITDA)等各種估值標準來追溯出40只海指成分股的歷史2023-04-24304人看過
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繼承人第一，信托受益權的標的價值不等于信托財產(chǎn)本身，而是信托財產(chǎn)產(chǎn)生的收益，從信托投資公司開展資金信托業(yè)務的實踐來看，信托年收益率一般在信托資金的10%以下。因此，與信托財產(chǎn)相比，信托受益權的標的價值是較低的。同時，信托受益權的價值取決于信托資金的經(jīng)營業(yè)績，在經(jīng)營狀況不好的情況下，可能出現(xiàn)信托資金發(fā)生損失、信托收益出現(xiàn)負值的局面，因此，其價值具有很大的不確定性，信托公司接受這種形式的擔保并不能有效保障自身債權的實現(xiàn)。第二，目前我國與信托有關的法律、行政法規(guī)、規(guī)章均沒有關于信托受益權質(zhì)押的規(guī)定，也沒有關于信托受益權質(zhì)押登記機關的規(guī)定。因此，一旦涉訴，人民法院可能基于民法典定原則，以法無明文規(guī)定為由，將信托受益權的質(zhì)押認定為無效。事實上，大多數(shù)信托投資接受信托受益權擔保的目的，是在債務人不能按期還款的情況下，能將信托財產(chǎn)進行自由處置以保障自己的債權。以股權信托受益權質(zhì)押為例，本律師認為，如果是信托受2023-06-12387人看過 -
盡管房價依然堅挺，但是在多重政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)開始覺得這個冬天有點冷。房地產(chǎn)企業(yè)想要從銀行貸款開始變得越來越難，于是地產(chǎn)企業(yè)更多地轉(zhuǎn)向信托渠道融資，但是信托這根“救命稻草”已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會下發(fā)了《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。54.87％信托資金流入房地產(chǎn)據(jù)普益財富的不完全統(tǒng)計，截至2010年12月底，全國共發(fā)行了1970款信托產(chǎn)品，其中500款產(chǎn)品投向了房地產(chǎn)領域，在數(shù)量上占整體的25％。不過在資金規(guī)模上，總共1908億的信托資金中，投向房地產(chǎn)的資金是1047億元，占到了總數(shù)的54.87％?！坝捎谟械男磐泄竟嫉臄?shù)據(jù)較為滯后，相應的數(shù)據(jù)可能還會有所增加?！逼找尕敻恍磐挟a(chǎn)品研究員陳朋真告訴記者，“2010年12月份有時候一周只有一兩款投2023-04-24217人看過 -
優(yōu)先購買權房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：①委托業(yè)務，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等;②代理業(yè)務，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等;③金融租賃、咨詢、擔保等業(yè)務。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買權等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。2023-06-07242人看過 -
銀行貸款貸款型信托是一種債權型融資模式，是指信托公司通過信托計劃以債權的形式投資到房地產(chǎn)企業(yè)。信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)就融資事宜達成一致后，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)起集合資金信托計劃，信托計劃視情況會需要向主管銀監(jiān)局備案或?qū)徟?，然后信托公司通過商業(yè)銀行或第三方信托理財機構(gòu)向社會投資人發(fā)行信托產(chǎn)品，投資人與信托公司簽訂《信托合同》，并將自己合法擁有的資金劃付至信托財產(chǎn)專用賬戶，信托公司再與房地產(chǎn)融資企業(yè)簽署《貸款合同》，將信托計劃募集的資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，同時此筆貸款會顯示在房地產(chǎn)企業(yè)的中國人民銀行信貸系統(tǒng)中。為確保信托資金及預期收益的順利退出，信托公司會要求房地產(chǎn)企業(yè)提供包含土地抵押擔保、關聯(lián)企業(yè)保證擔保在內(nèi)的信托計劃外部增級措施。同時，信托資金在監(jiān)管的情況下指定用于房地產(chǎn)項目，用于項目的后續(xù)開發(fā)。項目開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)歸還信托公司的信托貸款并支付相應的利息，信托公司按信托文件約定向投資人返還本2023-06-07270人看過
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一、房地產(chǎn)信托有哪幾類根據(jù)資金投向的不同，可分為三類：1、權益型。權益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益;2、抵押型。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益;3、混合型。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。二、房地產(chǎn)信托的流程是怎樣的房地產(chǎn)信托的流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。1、美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為：(1)評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需2023-02-22437人看過 -
產(chǎn)品盡管要付出高成本，但為了活下去也必須忍受。煎熬了一年的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛通過信托融資，試圖以高利率吸引資金。《投資者報》研究發(fā)現(xiàn)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)信托收益率如“芝麻開花節(jié)節(jié)高”，今年以來的房地產(chǎn)信托預期收益率已高達9.75%，遠高于整體平均水平。然而，面對如此高的收益率，投資者和信托公司卻保持著冷靜的頭腦。產(chǎn)品發(fā)行量回暖房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在猶如困獸，一年來，銀行貸款的大門只為其留下一條縫，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過氣來。房地產(chǎn)公司不得不四處拓展融資渠道，信托是繼銀行之后最重要的選擇，盡管去年銀監(jiān)會對信托公司凈資本管理提出新的要求，以扼制大規(guī)模地發(fā)行房地產(chǎn)信托，但今年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量再次抬頭，逐漸回暖。普益財富數(shù)據(jù)顯示，今年以來共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品（對于1個計劃分拆為幾款產(chǎn)品時，按幾款來計量，非按照計劃），其中房地產(chǎn)信托有178款，占據(jù)了信托發(fā)行量的30%。這3個月房地產(chǎn)2023-04-24138人看過
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房地產(chǎn)信托服務什么是房地產(chǎn)信托海南在線咨詢 2022-06-16房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 -
資產(chǎn)證券化為什么還要作為信托受益權貴州在線咨詢 2022-10-29除了發(fā)行證券帶來的債務之外，除了從出售方購買基礎資產(chǎn)之外這個問題應該問的是資產(chǎn)證券化為什么要引入信托做為SPV載體吧，不能用SPV的資產(chǎn)來清償發(fā)起人的債務。同時，在中國還有證券公司設立的轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理計劃可以作為資產(chǎn)證券化的SPV。在資產(chǎn)證券化過程中，SPV也沒有其他的負債，特殊目的載體選擇主要是基于破產(chǎn)隔離的目地。SPV可以選擇信托（SPT）或有限公司（SPC）這兩種形式，通過真實出售將基礎資產(chǎn)與 -
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什么是房地產(chǎn)信托河南在線咨詢 2022-06-12房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和其運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
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