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因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

不可歸責(zé)于承租人的事由有下列幾種情況：

1.因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的

不可抗力的條件是不能預(yù)見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的，由于發(fā)生洪水，大水沖進(jìn)房屋，使屋內(nèi)的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責(zé)的事由，因此，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)，租賃物毀損、滅失了，承租人不承擔(dān)責(zé)任。

2.因意外事件造成租賃物毀損滅失的

例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞，經(jīng)過認(rèn)定承租人本人無(wú)過錯(cuò)，汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。

3.因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的

例如承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現(xiàn)屋頂漏雨，承租人要求出租人進(jìn)行維修，但出租人遲遲不予維修，最后導(dǎo)致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)的維修。

上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當(dāng)事人都無(wú)過錯(cuò)，既不可歸責(zé)于承租人，也不可歸責(zé)于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)維護(hù)哪一方當(dāng)事人的利益，是法律所要解決的問題。按照《民法》上的一般原則，對(duì)物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是以誰(shuí)享有所有權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)的，即所有權(quán)人承擔(dān)對(duì)物的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人來承擔(dān)。

在第三種情況下，由于出租人有過錯(cuò)，造成租賃物的毀損、滅失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)損失的責(zé)任。

在上述三種情況下，由于承租人對(duì)租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規(guī)定承租人可行使以下權(quán)利：

1.要求減少租金或不支付租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經(jīng)支付了部分租金，租賃物全部毀損、滅失了，已支付的租金不再返還，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當(dāng)然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實(shí)際上是合同已不可能履行，當(dāng)承租人不支付租金時(shí)，如果出租人同意，合同實(shí)際上是協(xié)議解除，合同終止。

2.解除合同。解除合同的條件是不能實(shí)現(xiàn)合同目的。