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鄉(xiāng)鎮(zhèn)改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理辦法

為了進一步推進和完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制工作，規(guī)范土地市場行為，切實加強改制企業(yè)土地資產(chǎn)管理，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及上級有關(guān)精神，結(jié)合實際，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制中涉及的土地資產(chǎn)處置問題，特作如下規(guī)定：

一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦和村辦集體企業(yè))無論以何種方式改制，改制前均應(yīng)具有合法的土地使用權(quán)，不具備者(包括少批多占和未批巳用的)須依法補辦用地手續(xù)，并取得土地使用權(quán)證。

二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制必須對企業(yè)的土地資產(chǎn)進行評估。土地資產(chǎn)評估應(yīng)由具有專業(yè)土地評估資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)承辦，評估結(jié)果須報經(jīng)市土地管理部門確認(rèn)。

三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置方案必須報經(jīng)市土地管理部門審批，并按照企業(yè)改制的不同形式辦理相應(yīng)的手續(xù)。否則，其處置行為無效，改制后企業(yè)的用地不受法律保護。

四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后土地資產(chǎn)處置的具體辦法：

(一)取得集體土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)：

(1)企業(yè)改制采取包括土地使用權(quán)在內(nèi)的企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓方式的，或部分不動產(chǎn)隨同相應(yīng)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓者依法辦理土地征用，出讓手續(xù)，并補交土地出讓金。補交出讓金標(biāo)準(zhǔn)按市政府[1995]59號和[1995]179號文件精神辦理。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

(2)企業(yè)改制時，集體土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃經(jīng)營的，或廠房、設(shè)備等作價轉(zhuǎn)讓，而土地暫作租賃的，則集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變。鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司或村經(jīng)濟合作杜應(yīng)持上級改制批文、土地證書，向土地管理部門重新領(lǐng)取土地使用證，原土地使用權(quán)證收回。同時，集體土地所有者應(yīng)與承租者簽訂土地租賃合同，報經(jīng)市土地管理部門審核同意后，分別領(lǐng)取《集體土地租賃許可證》和《集體土地租賃證明書》。合同期內(nèi)，承租企業(yè)按規(guī)定向出租方支付土地租金。土地租金以土地資產(chǎn)評估價格為依據(jù)，根據(jù)不同地段、用途，租賃年限的長短和市場行情等因素確定，一般租金標(biāo)準(zhǔn)為2—20元/平方米。租金一般可一定三年，逐年交納，屆滿時可續(xù)簽，并視情對租金作適當(dāng)調(diào)整，但調(diào)整幅度一般不超過30%。(企業(yè)如確有困難，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)，可采取收支兩條線辦法，鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司或村經(jīng)濟合作杜先收后退，比例根據(jù)企業(yè)情況而定。)租金由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土管所代為收取，繳鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營總公司或村經(jīng)濟合作杜，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村基礎(chǔ)設(shè)施，公益事業(yè)和土地開發(fā)，不得移作它用。改制企業(yè)租賃取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體參股的股份(合作)制企業(yè)的，集體以土地使用權(quán)作價入股，則土地性質(zhì)不變。土地使用權(quán)入股價格需經(jīng)專業(yè)土地評估機構(gòu)評估，并經(jīng)土管部門確認(rèn)。股份合作制企業(yè)應(yīng)憑立項文件和原土地權(quán)源證明材料報經(jīng)市土地管理部門審核批準(zhǔn)，領(lǐng)取《集體土地使用權(quán)作價入股批準(zhǔn)書》，作價入股的土地使用權(quán)作為企業(yè)法人財產(chǎn)可作抵押，但抵押權(quán)人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續(xù)，補交出讓金或以處分抵押物所得價款先行抵交出讓金。股份合作制企業(yè)使用的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，出租，不得擅自改變用途。

(4)企業(yè)改制時采取兼并形式，其土地使用權(quán)屬集體的，經(jīng)市土地管理部門批準(zhǔn)并辦理手續(xù)，可暫時保留原用地性質(zhì)，期限一般不超過五年，在五年內(nèi)不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓、改變用途，如企業(yè)按公司制條件組建有限責(zé)任公司或股份有限公司的，則集體土地應(yīng)辦理征用、出讓手續(xù)。

(二)按劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)：

企業(yè)改制時應(yīng)按照原集體企業(yè)隸屬關(guān)系，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營公司或村經(jīng)濟合作社補辦出讓手續(xù)、補交出讓金后，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租給改制企業(yè)；也可根據(jù)改制企業(yè)的要求，在改制企業(yè)補償原集體企業(yè)征地及開發(fā)成本等費用后，直接辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。

(三)按出讓方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)：

企業(yè)改制時，原土地出讓年限減去巳使用年限后剩余使用年限內(nèi)的土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓或出租給改制后的企業(yè)使用，也可作價入股。

五、改制后的企業(yè)若要改變原土地用途，再轉(zhuǎn)讓時，須報經(jīng)規(guī)劃部門和土管部門批準(zhǔn)，重新補辦有關(guān)手續(xù)，來經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途戊再轉(zhuǎn)讓的，按非法用地處理。

六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制過程辦理的出讓手續(xù)，補交出讓金返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)的比例為80%。

七、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制中對土地資產(chǎn)的處置，以本辦法為準(zhǔn)。巳完成改制工作的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應(yīng)按照本辦法要求辦理手續(xù)，理順依法用地關(guān)系。

八、本辦法由市土地管理局負責(zé)解釋。