配套設施在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中表述為房屋的“相關設施”,一般包括基礎設施及相關配套設施;基礎設施指供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內道路、停車場等等;公共配套設施包括商品房規(guī)劃范圍內的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套,如商業(yè)、服務業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設施的配套。
配套設施或稱房屋相關設施,從其與房產的財產權屬關系上可作兩類區(qū)分。
一類是商品房小區(qū)范圍內的配套設施,或稱之為區(qū)內私有配套,其權屬性質應屬房產小區(qū)共有共用的私產,如小區(qū)內的電梯、綠化、道路等。一般的公寓式商品房住宅小區(qū)屬典型的建筑物區(qū)分所有,業(yè)主的區(qū)分所有權具有復合性,由專有所有權、公用部分持分權(共有所有權)及成員權三要素構成,區(qū)內配套應屬小區(qū)業(yè)主共有所有權所及于物業(yè)范圍。
第二類是商品房小區(qū)范圍外的配套設施與條件,如公交線路、商場等,可稱為周邊公共配套,其可能是政府因房產區(qū)域安排而統(tǒng)一規(guī)劃建設的配套設施,或者是自然形成的區(qū)位條件,但權屬上并非歸于房產小區(qū)附屬私有,而是另有公有或私有權屬。以上區(qū)內私有配套和周邊公共配套與房產均有使用功能與房價上的關聯(lián),其在合同里如何約定,決定了相關合同責任的處理。
一、發(fā)生房屋配套設施糾紛怎么辦
涉及配套設施的合同約定應區(qū)分不同情況處理。
1、區(qū)內私有配套設施,屬合同給付標的(房屋及所在小區(qū))范圍,無疑應屬合同義務,對此房產商負有按約交付的義務,否則應承擔違約責任,即配套給付不能或遲延的違約責任。
2、周邊公共配套設施,系合同給付標的范圍外具有配套意義的公共設施或環(huán)境條件,房產商對此不負有作成、交付的義務,客觀上也無能為力。而且一般不負必須告知的義務。
房產區(qū)位及周邊環(huán)境等概況購房者可自行通過公共信息渠道了解,但是如果房產商售房時予以宣揚甚至在合同文書中明確表述,則負有如實告知義務。合同義務除給付義務之外,還包括附隨義務,即以誠實信用原則為依據,促進實現(xiàn)給付義務以最大可能滿足債權人給付利益(輔助功能),或維護對方人身、財產利益(保護功能)而附隨合同關系衍生的合同義務。
周邊公共配套設施于房產有著效用利益關系,是房產重要的價值元素,不入合同敘明,購房者自行判斷,若納入合同作為標的狀況敘明,則房產商應負真實告知的附隨義務,以輔助購房者實現(xiàn)其預期的標的圓滿狀態(tài)。對于所告知周邊公共配套設施不具備,房產商是否構成虛假陳述或欺詐,應綜合配套不到位的原因、對購房者實際利益的影響、房產商在合同表述及履行上的過錯等情況進行認定,如房產商作了虛假承諾,以至對購房者的訂約初衷和房屋使用有較大影響的,應承擔相應責任(違反告知附隨義務的違約責任)。
然而,小區(qū)周邊環(huán)境條件不在房產商掌控之內,訂約時房產商所告知已經具備的或者尚在規(guī)劃預計之中的公共配套設施以后發(fā)生變化,只要房產商原告知情況基本客觀,可以免責,購房者應自負此預期意外落空的風險。
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