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(一)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的;

(二)管理制度不健全、管理混亂的;

(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;

(五)其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法規(guī)定的義務(wù)的。

物業(yè)管理企業(yè)違反北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法，有以上行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映;物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對(duì)給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的處理

(一)業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起始時(shí)間

房屋竣工驗(yàn)收合格已具備使用的條件，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知交付使用期限屆滿之次日起支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;當(dāng)事人有約定的，從其約定。

(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的確定

1、當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式有約定的，從其約定。

2、當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，參照行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式執(zhí)行。

3、當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的，也沒有行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)可供參照?qǐng)?zhí)行的，按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行。

4、當(dāng)事人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定過分高于行政主管部門推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)的，參照行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)推薦的支付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，或參照市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行。

(三)業(yè)主與物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的處理

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。

(四)業(yè)主以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)的處理

1、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，并按物業(yè)管理合同的約定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

2、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主未簽訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案的，則以經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。

3、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主無物業(yè)管理合同，收取物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)備案，則按業(yè)主簽署的業(yè)主公約或其他涉及到物業(yè)管理的條款收取物業(yè)管理費(fèi)。

4、物業(yè)管理企業(yè)既不能提供物業(yè)管理合同或業(yè)主公約又不能提供業(yè)主簽署的其他涉及到物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的文件，亦無有關(guān)政府主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)文件，則物業(yè)管理公司向法院提出的訴訟請(qǐng)求應(yīng)以收費(fèi)無依據(jù)予以駁回。