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【法庭傳真】房產(chǎn)廣告與事實不符，如何看待？法院認為，開發(fā)商雖非欺詐，但有悖誠實信用原則

廣告不實被判降價賠償

董震、鄭燕峰

買房：宣傳材料不實算不算違約

近日，濟南市一家法院以降低房價的方式，判令具有不誠信行為的開發(fā)商對購房者加以賠償。這一判決，在全國尚屬首例。

當?shù)胤山缯J為，此案的判決結(jié)果，對于日益增多的商品房糾紛將具有一定的指導(dǎo)意義。

1999年4月15日，濟南市民夏軍與山東金龍地產(chǎn)有限公司簽訂購房合同。夏軍購買金龍公寓1號樓2單元101室，面積134．4平方米、地下室14．8平方米，住宅價格為1400元／平方米，地下室價格為800元／平方米，促銷折扣1500元，總計價款19．8萬元，夏軍按約交齊了房款。

同年10月，夏軍入住。但隨后提起訴訟，要求金龍公司退房退款并雙倍賠償。2001年4月3日，濟南市歷下區(qū)人民法院受理此案。

夏軍的訴訟理由是：開發(fā)商售樓時的宣傳材料與事實不符，使他對環(huán)境的期望成為泡影。

簽訂合同時，開發(fā)商發(fā)給夏軍一份金龍公寓簡介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個樓區(qū)的結(jié)構(gòu)分布為：住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩間小建筑樓（實為鍋爐房），樓前是一空場地，公寓樓東側(cè)是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒有標識出任何建筑物。而且，廣告宣稱：“公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供應(yīng)至每一單元?！?/p>

夏軍說，基于對上述內(nèi)容的期望，自己才與開發(fā)商簽訂了購房合同，并履行了付款義務(wù)。但是，開發(fā)商在他及其他業(yè)主入住后，卻在2000年4月下旬又在1號樓前的停車場建了2號樓對外銷售。2001年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開始破土動工，興建3號樓。同時，開發(fā)商并沒有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒有直接供應(yīng)到每一個單元。

夏軍認為，雖然開發(fā)商所建的公寓1號樓、2號樓及即將進行的三期工程的建設(shè)，均有濟南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會規(guī)劃土地建設(shè)管理局的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，卻與開發(fā)商在宣傳材料中的表述不一致，對購房者明顯實施了欺詐行為。

針對這一訴訟，山東金龍地產(chǎn)有限公司承認，他們的宣傳材料中確有不實之處，但不構(gòu)成根本違約。

開發(fā)商的理由是，宣傳材料的法律性質(zhì)屬要約邀請，而不是要約。要約邀請不具有拘束力，不能以不具有拘束力的內(nèi)容認定為欺詐。夏軍錯誤地將要約邀請當成要約，應(yīng)由其自身承擔責任。

開發(fā)商認為，總之，宣傳圖不構(gòu)成欺詐，購房合同真實有效，開發(fā)商為追求施工方案的盡善盡美，并在不損害原告利益的情況下，對原宣傳材料內(nèi)容略作變動，無可厚非。為維護交易安全，不宜草率認定為欺詐，請求法院駁回原告的訴訟請求。

一審：法院判令開發(fā)商降價賠償

訴訟過程中，夏軍向法院提出申請，要求對涉案房屋價值進行評估鑒定。受法院委托，濟南市歷下區(qū)價格認證中心于2002年7月做出價值認定書，認定該房1999年4月份的市場價格為810元／平方米。

此案經(jīng)過2002年10月16日、11月26日公開審理，近日歷下區(qū)法院做出一審判決。

首先，法院沒有支持夏軍要求退房退款并雙倍賠償?shù)恼埱蟆?/p>

法院認為，夏軍購房的目的是為了自己居住使用。開發(fā)商的宣傳材料中，并未注明綠地面積的大小，也未明確標明1號樓前是停車場。宣傳材料的內(nèi)容從法律性質(zhì)上應(yīng)為要約邀請而不是要約。開發(fā)商對在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒有載明，雖然交房后沒有實現(xiàn)，但這并不會導(dǎo)致夏軍的購房目的完全落空。所以，為維護交易安全及正常的交易秩序，不宜認定開發(fā)商采用欺詐手段誘使夏軍與其訂立合同，不宜認定開發(fā)商存在欺詐的故意和存有欺詐行為。因而，合同有效，開發(fā)商的辯解是成立的。

但是，法院同時認為，開發(fā)商的宣傳材料中確有不實之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場，但不應(yīng)該為建筑物2號樓；雖然沒有標明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建筑物無疑。況且，開發(fā)商的確又在宣傳圖標注的綠地位置動工建三期工程；夏軍所購房屋內(nèi)雖然鋪設(shè)有暖氣，但并未實行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒有直接供應(yīng)至家中，而且開發(fā)商被政府部門批準的規(guī)劃手續(xù)表明，宣傳材料中1號樓前空地的位置應(yīng)是2號樓，綠地的位置應(yīng)是3號樓。

基于此，法官認定房產(chǎn)商有意對消費者進行誤導(dǎo)，其行為即使不構(gòu)成欺詐，也是違背誠實信用原則，理應(yīng)對消費者進行補償。歷下區(qū)法院最終做出了一個創(chuàng)新判決，將夏軍所購房屋的房價由購房時的每平方米1400元，降到每平方米810元，判令開發(fā)商退賠8萬余元。

據(jù)悉，開發(fā)商不服一審判決已經(jīng)提起上訴。

爭議：《廣告法》是否適用于本案

此案判決引起了當?shù)胤山缛耸康年P(guān)注。

夏軍的代理律師韓文勇說，從誠實信用的角度出發(fā)，本案中，開發(fā)商不誠實的宣傳行為，確實誤導(dǎo)了消費者，使購買其房屋的消費者的合法權(quán)益受到一定程度的損害。

因此，法院認為，完全不支持原告要求賠償?shù)恼埱?，也不盡合理?？梢?，消費者因開發(fā)商不實宣傳而做出了選擇，開發(fā)商應(yīng)對消費者的損失予以賠償。

但是，如何補償，卻一直沒有定論。有的說，應(yīng)當雙倍賠償；有的說，應(yīng)當退房退款。這不能不說是一項法律的空白。

他認為，雖然我國不是判例國家，但此案的判決結(jié)果對于審理日益增多的商品房糾紛，將具有一定的指導(dǎo)意義。如果此判決最終生效，對于威懾不誠信房產(chǎn)開發(fā)商，對于房產(chǎn)市場依法走向規(guī)范，都將起到積極的作用。

商品房銷售過程中，房產(chǎn)商散發(fā)廣告，其廣告承諾到底是不是合同的一部分，在法律界也存在一定的爭議。

本案中開發(fā)商的觀點代表了一種意見。但另一種觀點認為，從廣告法的角度看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當真實、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者，應(yīng)當遵循公平、誠實信用的原則。

這樣，開發(fā)商宣傳材料內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當作為合同義務(wù)來看待。開發(fā)商在房屋交付后沒有實現(xiàn)承諾，嚴格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。在這一點上，一審法院的判決似乎有些不足。

據(jù)了解，對于當前不少開發(fā)商廣告宣傳與實際不符，從而誤導(dǎo)了消費者購房的法律問題，最高人民法院正在醞釀出臺這方面的司法解釋。