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公告類型：財務(wù)報告

公告日期：2006年08月09日

北京市西單商場股份有限公司拆遷補償評估報告

德威評報字(2006)第49號

北京德威評估有限責任公司接受北京市西單商場股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對北京市西單商場股份有限公司因拆遷造成的資產(chǎn)損失及相關(guān)補償費用進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的待拆遷資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與征詢，對相關(guān)補償費用依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行了分析測算?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

委托方及資產(chǎn)占有方：北京市西單商場股份有限公司

簡稱：西單商場

住所：北京市西城區(qū)西單北大街120號

注冊資本：40971.8萬元

企業(yè)類型：股份有限公司(上市)

法定代表人：劉秀玲

經(jīng)營范圍：購銷針紡織品、百貨、五金交電化工、機械電氣設(shè)備、土產(chǎn)品、醫(yī)療器械、家具、建筑材料、裝飾材料、金銀飾品、工藝美術(shù)品、輕紡工業(yè)原料、食品、副食品、花卉、食用油、飲料;零售汽車(不含小轎車)、糧食、保健藥品、國家正式出版的音像制品、煙、公開發(fā)行的國內(nèi)版書刊及電子出版物;銷售無繩電話、手持移動電話、遙控玩具、兒童玩具對講機、無線話筒;維修家電、照相器材、電話;首飾改樣;中餐、西餐、快餐;美容美發(fā);驗光配鏡;承辦展覽展示;室內(nèi)外裝飾;日用品修理;商用電腦技術(shù)開發(fā)、技術(shù)服務(wù);攝影彩擴。

歷史沿革：北京市西單商場股份有限公司是國內(nèi)著名的大型商業(yè)零售企業(yè)，1993年12月由西單商場改制而成，1996年7月在上海證券交易所掛牌上市，公司以百貨零售為主業(yè)，經(jīng)營范圍涉及商業(yè)零售批發(fā)、連鎖經(jīng)營、餐飲娛樂、計算機開發(fā)應用、物流配送等多個領(lǐng)域。目前公司擁有西單商場、友誼商店、蘭州西單商場、萬方西單商場、天通苑購物中心等百貨、超市20余家，在北京及全國商業(yè)中占有重要地位。

二、評估目的

對西單商場因拆遷造成的資產(chǎn)損失及相關(guān)補償進行評估，為委托方確定拆遷補償價值提供參考意見。

三、評估范圍

本次評估范圍為評估基準日西單商場位于北京市海淀區(qū)清河馬坊大隊的待拆除固定資產(chǎn)和停業(yè)停產(chǎn)及搬遷補助費，其中固定資產(chǎn)包括房屋建筑物和機器設(shè)備，帳面原值60,851,969.89元，帳面凈值47,059,694.17元。委估資產(chǎn)所占用的土地屬于北京西單友誼集團，不包括在本次評估范圍。

四、評估基準日

本項目資產(chǎn)評估基準日是二OO六年六月三十日。

該基準日是委托方確定的。

五、評估原則

工作原則：以國家有關(guān)評估及管理的法律法規(guī)為依據(jù)，遵循獨立、客觀、公正、科學的評估原則。

經(jīng)濟原則：替代原則。

公認原則：本次資產(chǎn)評估遵循國家及行業(yè)公認原則。

六、評估依據(jù)

1.法律、法規(guī)依據(jù)

《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令);

《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]36號);

《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容及格式的暫行規(guī)定》(財政部財評字[1999]91號);

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

《城市房屋拆遷管理條例》;

《北京市房屋拆遷管理辦法》;

其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法規(guī)、規(guī)定。

2.經(jīng)濟行為依據(jù)

關(guān)于本次評估的董事會決議;

關(guān)于本次評估的業(yè)務(wù)約定書。

3.產(chǎn)權(quán)依據(jù)

房屋所有權(quán)證復印件;

建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件。

4.取價依據(jù)

《北京市建設(shè)工程預算定額》(2001);

《北京市建設(shè)工程費用定額》(2001);

《北京市工程造價信息》;

《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復》

《2005年機電產(chǎn)品報價手冊》(機械工業(yè)電子工業(yè)出版社);

國家及地方政府規(guī)定建設(shè)項目主要稅費標準;

委估方提供的設(shè)備及房產(chǎn)清單、有關(guān)原始會計憑證及財務(wù)等資料;

評估人員現(xiàn)場工作記錄;

評估人員收集的相關(guān)價格信息資料及現(xiàn)場勘查記錄。

七、評估方法

機器設(shè)備：采用成本法。對于拆遷損壞的機器設(shè)備依據(jù)《機電產(chǎn)品報價手冊》(2005)、《聯(lián)合商情》以及評估人員收集的相關(guān)市場價格確定評估原值。成新率主要依據(jù)設(shè)備的現(xiàn)時技術(shù)狀態(tài)、已使用年限、工作環(huán)境、經(jīng)濟使用壽命等情況，采用觀察法和年限法綜合確定。

房屋建筑物:根據(jù)委估單位提供的有關(guān)資料，經(jīng)過實地察看、市場調(diào)查研究，遵循科學的評估程序，我們對本次評估的房屋、構(gòu)筑物采用成本法做出評定估算。所謂成本法是指按評估時點的市場條件和被評估房屋、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特征計算重置同類房屋、構(gòu)筑物所需投資(簡稱重置價格)乘綜合評價的房屋、構(gòu)筑物的成新率確定被評估房屋、構(gòu)筑物價值的一種方法。

拆遷補助費用：依據(jù)《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復》計算停產(chǎn)停業(yè)損失費和搬家補助費。

八、評估過程

本次評估工作共分以下四個階段實施：

項目的前期調(diào)查：北京市西單商場股份有限公司有關(guān)負責人向北京德威評估有限責任公司項目負責人介紹有關(guān)該評估項目的評估目的、評估對象及范圍，并根據(jù)特定的經(jīng)濟行為選定評估基準日;

資料的準備及項目申報：北京德威評估有限責任公司項目負責人指導資產(chǎn)占有方進行清查資產(chǎn)、填寫資產(chǎn)清單、準備有關(guān)資料;

評估項目的現(xiàn)場調(diào)查實施：評估師到現(xiàn)場對機器設(shè)備和房屋建筑物進行實地勘察，核對產(chǎn)權(quán)文件及其他原始憑證。

評估整理及報告階段：選擇評估方法和收集市場信息，分析整理資料，評定估算;專業(yè)負責人、項目負責人、機構(gòu)負責人三級復核;評估結(jié)果匯總及評估結(jié)論分析;最后按照財政部《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》撰寫評估說明與評估報告書。

九、評估結(jié)果

評估基準日2006年6月30日的待拆遷固定資產(chǎn)損失及相關(guān)補助費評估值為7507.82萬元。

拆遷補償匯總表

單位：萬元

序號項目評估值

1房屋建筑2520.52

2機器設(shè)備1582.80

3拆遷補助費3404.50

4合計7507.82

十、評估結(jié)論成立的條件

評估結(jié)論系根據(jù)各專項評估技術(shù)說明中所述的原則、依據(jù)、方法、程序得出的;

評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù);

評估結(jié)論在各專項評估技術(shù)說明中所述的原則、依據(jù)成立;

本次評估沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然和其他不可抗力的影響;

沒有考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響;

評估結(jié)論是本評估機構(gòu)出具的，受本評估機構(gòu)人員的執(zhí)業(yè)能力的影響。

十一、評估報告評估基準日期后重大事項

無。

十二、評估報告法律效力、使用范圍與有效期

評估結(jié)論系評估專業(yè)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定出具的意見，具有法律規(guī)定的效力;評估報告的作用依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。

評估結(jié)論有效期自評估基準日起1年。

評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用。未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。

十三、評估報告提出日期

2006年7月8日

項目負責人：中國注冊評估師孟郁林

項目復核人：中國注冊評估師劉燕坤

北京德威評估有限責任公司

二OO六年七月八日