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一、父母立有遺囑怎么賣掉房子？

在父母立有遺囑的情況下兒女不能賣掉房子，就算是遺囑的受益人，在立遺囑人沒有去世之前也不能擁有房子的產(chǎn)權(quán)，無權(quán)直接賣掉這套房子。同理，父母就算立了遺囑，在遺囑正式生效之前也可以賣掉這套房子的，而遺囑正式生效的時間是父母去世之后。房屋買賣無效的情形主要有：

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。

2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的

共有房屋形成的一般原因包括婚姻關(guān)系、繼承、拆遷、共同出資建房、購房等。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的

開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋

《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！薄睹穹ǖ洹芬?guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”綜上，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無效。

5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的

《民法典》第七百二十六條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。

6、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。

7、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房不符合規(guī)定的

作為房子的產(chǎn)權(quán)人，賣房子的這種決定和有沒有遺囑并無任何關(guān)系，只要確認關(guān)于房產(chǎn)的遺囑沒有辦理過公證，將來突然反悔想要賣掉房子的話，把房子掛靠到房屋中介公司正常買賣即可。主要是除了立遺囑人之外，其他人沒有權(quán)利強行賣掉屬于他人的合法房產(chǎn)。