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一、哪些情況可以進(jìn)行房產(chǎn)備案合同更改

商品房備案合同，是可以更改的，但要滿足相應(yīng)的條件。根據(jù)《商品房買賣合同登記備案注銷和變更的工作程序》第二條具體要求：

1、更改買受人(含減少或增加買受人)和更改房號(hào)需注銷合同登記備案，更改合同其它內(nèi)容需申請(qǐng)變更合同登記備案。

2、凡需注銷或變更商品房買賣合同登記備案者，應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表。申請(qǐng)表的注銷和變更原因由買受人填寫(xiě)，雙方必須簽名蓋章。

3、申請(qǐng)表必須填寫(xiě)完整，不得空缺。相關(guān)單位留存商品房買賣合同，蓋章時(shí)應(yīng)寫(xiě)明存檔份數(shù)。

4、填寫(xiě)變更表應(yīng)描述清楚合同條款變更后的內(nèi)容，不必寫(xiě)原內(nèi)容。合同第22條變更時(shí)，必須將要?jiǎng)h除的合同帶齊，加蓋合同作廢章。

5、注銷和變更登記備案的合同已做抵押登記的必須先撤銷抵押登記，注銷登記備案的合同必須攜帶撤銷抵押?jiǎn)卧蛷?fù)印件。

6、注銷登記備案必須帶齊所有的合同，變更登記備案需帶一本合同;合同必須雙方簽名蓋章，否則一律不予辦理。

二、商品房買賣合同備案注銷要注意什么

商品房買賣合同管理是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和房屋權(quán)屬登記管理中的一個(gè)突出問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際需要，一些城市實(shí)施了相應(yīng)的商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案制度，但對(duì)商品房買賣合同的網(wǎng)上登記備案注銷(以下簡(jiǎn)稱合同注銷)的認(rèn)識(shí)尚不夠深入和統(tǒng)一，以致各地的具體操作程序差異較大。為此，很有必要對(duì)此進(jìn)行深入的研討。

合同注銷管理的重要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，商品房買賣合同的訂立、變更和解除日趨頻繁，少數(shù)購(gòu)房者因無(wú)力繼續(xù)支付房款、對(duì)所購(gòu)房不滿意、履行合同發(fā)生糾紛等，需要變更、解除合同去解決矛盾。同時(shí)，也不排除一些炒房者通過(guò)變更、解除商品房買賣合同去牟利。因目前尚未形成嚴(yán)格的商品房合同注銷管理制度，加上房產(chǎn)交易信息不對(duì)稱，導(dǎo)致商品房合同變更、解除無(wú)章可循，秩序混亂，糾紛時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，由于商品房合同的訂立、變更、解除與房屋權(quán)屬登記關(guān)聯(lián)密切，是權(quán)屬登記的必要前提，在上位法規(guī)定不具體的情況下，無(wú)論行政管理部門還是社會(huì)各界，都亟待頒布實(shí)施相對(duì)嚴(yán)密又便于操作的商品房合同訂立、變更和注銷的管理規(guī)定。因此，研究商品房合同網(wǎng)上登記備案注銷已成為當(dāng)前具有現(xiàn)實(shí)意義的重要課題。

(一)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

商品房買賣合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期長(zhǎng)。同樣是商品，普通商品的合同簽訂后，錢貨兩訖，即告履行完畢。而商品房，特別是期房，由于建造周期長(zhǎng)，從合同簽訂至交付使用，存在l一3年的等待期。2.可變因素多。商品房合同簽訂后，因商品房自身的可變性，待到交付使用時(shí)，經(jīng)常與預(yù)售合同相異，例如資金匱乏，導(dǎo)致房屋不能按期交付;開(kāi)發(fā)商“先抵后賣”、重復(fù)出售，導(dǎo)致合同糾紛;設(shè)計(jì)或建造發(fā)生改變，導(dǎo)致面積、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)型、房款變化，等等。3.約定的復(fù)雜性。商品房買賣合同的內(nèi)容復(fù)雜，條款多、專業(yè)性強(qiáng)、選擇性較大，購(gòu)房者一般只注意面積、金額，許多不會(huì)填寫(xiě)付款方式、面積誤差、違約責(zé)任等條款，少數(shù)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信缺損，在填寫(xiě)合同時(shí)，故意選擇有利于自己的處理方式，誤導(dǎo)、蒙騙購(gòu)房者。

由于商品房合同的特殊性，一些開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用其特殊性進(jìn)行惡意操作，或囤積房源，或哄抬房?jī)r(jià)，或通過(guò)變更、解除合同亂收費(fèi)用，或造成合同糾紛，讓購(gòu)房者吃啞巴虧，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。通過(guò)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，利用行政管理與社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的辦法，為開(kāi)發(fā)商搭建誠(chéng)信平臺(tái)，規(guī)范操作，使商品房從合同簽訂之日起，就納入管理軌道，向社會(huì)公開(kāi)合同訂立、變更和解除信息，以利于進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。

(二)加強(qiáng)商品房合同注銷管理，有利于進(jìn)一步完善預(yù)售商品房監(jiān)管機(jī)制

商品房預(yù)售是一種附帶期限的交易行為，買賣雙方在合同中約定一個(gè)期限，把它作為雙方權(quán)利義務(wù)的法律效力的產(chǎn)生、變更或滅失的依據(jù)。正因?yàn)槿绱?，?guó)家必須對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行強(qiáng)制性管理，這就是國(guó)家干預(yù)。