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房屋抵押銀行貸款評估方式
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-02-20 11:41:10 244 人看過

房屋抵押貸款主要分為內(nèi)部評估、外部評估、和直接評估這三種評估的方式，主要的分別以下內(nèi)容。內(nèi)部的評估方式：指由銀行的內(nèi)部評估人員對擬接受押品進(jìn)行價(jià)值評估，并由內(nèi)部評估人員所在部門負(fù)責(zé)人或其授權(quán)人負(fù)責(zé)對評估價(jià)值進(jìn)行審核確認(rèn)。

外部評估方式：指由銀行認(rèn)可的合作評估機(jī)構(gòu)的外部評估師對銀行擬接受的押品進(jìn)行價(jià)值評估，并出具評估報(bào)告。經(jīng)銀行內(nèi)部評估人員審核確認(rèn)后，將評估報(bào)告明確的評估結(jié)果確認(rèn)為押品的評估價(jià)值。

直接評估方式：指參考公開市場價(jià)格、歷史平均價(jià)格或最近成交價(jià)格，按照審鎮(zhèn)原則直接確定擬接受押品的評估價(jià)值。

對下列授信業(yè)務(wù)項(xiàng)下的押品，可采用直接評估方式：

（1）低信用風(fēng)險(xiǎn)信貸業(yè)務(wù)。

（2）保證金存單、票據(jù)、黃金倉單、動(dòng)產(chǎn)（大宗商品）質(zhì)押授信業(yè)務(wù)。

（3）首次交易住房做抵押的個(gè)人住房貸款（貸款金額在1000萬元以下）。

（4）對優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放的以住房做抵押申請貸款成數(shù)低于50％的個(gè)人再交易住房貸款（貸款金領(lǐng)在100萬元以下）、個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人助業(yè)貸款。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估主要存在的問題

（一）評估制度的監(jiān)管不完善，評估理論體系不健全

目前我國房地產(chǎn)評估仍處于發(fā)展的初級階段，隨著市場經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門的聯(lián)系越來越多，這也使得估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠不通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)，而是通過政府關(guān)系去壟斷市場。在此基礎(chǔ)上會(huì)出現(xiàn)評定估算簡單草率，隨意刪減評估程序、評估報(bào)告內(nèi)容和格式不規(guī)范等現(xiàn)象的出現(xiàn)?？傊?，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

（二）抵押的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜

房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利的產(chǎn)生與變更都應(yīng)該到相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的，但事實(shí)上房地產(chǎn)并不是所有的權(quán)利都能登記的，這樣就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利信息不對稱的現(xiàn)象。在評估過程中，評估人員無法全面的了解抵押物的權(quán)利狀況，無法評估那么并未登記的權(quán)利的客觀價(jià)值，造成抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確。

（三）估價(jià)缺乏客觀性、公正性

評估機(jī)構(gòu)選取的非公開性決定了估價(jià)結(jié)果缺乏客觀性和公正性。在銀行進(jìn)行房地產(chǎn)抵押房貸的過程中，往往是從以前已經(jīng)確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫中選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，沒有給客戶選擇的機(jī)會(huì)。這些指定的評估機(jī)構(gòu)，雖然原則上應(yīng)該是估機(jī)構(gòu)資質(zhì)較高、信譽(yù)較的評估公司。這種指定評估機(jī)構(gòu)的做法，在當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)眾多、不當(dāng)競爭頻發(fā)的情況下，無疑增加了銀行內(nèi)部人員的腐敗的可能性，降低了抵押貸款的安全性。

（四）評估人員因素不高

首先，由于估價(jià)師考試較注重理論考核，對學(xué)歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而真正有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。其次，一些評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人本身的專業(yè)素質(zhì)與管理素質(zhì)不高，對執(zhí)業(yè)人員也不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，一些評估機(jī)構(gòu)的評估質(zhì)量審核人員在復(fù)核過程中，沒用很好的履行監(jiān)督管理職責(zé)。以上這些因素都會(huì)造成房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。

二、房屋抵押銀行貸款需要什么條件

1、房屋所有權(quán)證；

2、抵押申請表；

3、抵押合同；

4、證明房屋價(jià)值的資料；

5、委托書；

6、抵押當(dāng)事人身份證明或法人營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證（原件、復(fù)印件）；

7、非住宅房屋抵押的提交土地使用證；

8、集體所有制企業(yè)房屋抵押的提交職代會(huì)決議；

9、有限責(zé)任公司、股份有限公司房地產(chǎn)抵押應(yīng)提交董事會(huì)決議證明和工商部門出具的董事會(huì)組成人員證明；

10、中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)房屋抵押的提交董事會(huì)決議證明和工商部門出具的董事會(huì)組成人員證明。

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    使用房產(chǎn)證辦理貸款需要進(jìn)行評估，貸款流程是：審核買方資質(zhì)；購房人自行網(wǎng)簽；等待房產(chǎn)證評估；對借款人貸款資質(zhì)進(jìn)行初審；銀行批貸；簽借款合同；繳稅過戶；15-20的工作日后貸款行放款。一、購房按揭貸款申請流程是什么？購房按揭貸款流程是：簽訂購房合同，交付購房款；準(zhǔn)備貸款資料、審核貸款資質(zhì)，簽訂貸款協(xié)議；到房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，取得房產(chǎn)估價(jià)及稅費(fèi)明細(xì)；辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，辦理房產(chǎn)證和抵押證明；領(lǐng)取過戶回執(zhí)，等待銀行放款。二、父女能一起用公積金貸款嗎父女能一起用公積金貸款。公積金貸款的辦理流程如下：1、申請貸款。借款人到當(dāng)?shù)毓e金管理中心提交貸款材料，填寫申請表；2、貸款審核。公積金中心會(huì)進(jìn)行初步的審核，主要看兩個(gè)方面，一個(gè)是借款人的信用，一個(gè)是抵押物的評估，或是對擔(dān)保中心的擔(dān)保資格進(jìn)行審核；3、簽訂合同。如果審核通過了，借款人可以和公積金中心簽訂貸款合同；4、銀行審核。簽完合同后，公積金中
    2023-03-09
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  • 房地產(chǎn)抵押貸款評估有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
    有風(fēng)險(xiǎn)。(一)技術(shù)因素:來自估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)抵押貸款評估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定適用的條件和對象，不同的估價(jià)目的選擇不同的方法就會(huì)產(chǎn)生不同的估計(jì)結(jié)果，這就要求估價(jià)人員在選擇估價(jià)方法的時(shí)候一定要慎重。另外，無論選取哪種估價(jià)方法，都需客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料來支撐。但是在我國的房地產(chǎn)抵押評估市場中，沒有完善的信息公開機(jī)制，對于一些重要的、有參考價(jià)值的資料估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員并不能及時(shí)地、方便地獲取，有可能致使估計(jì)結(jié)果嚴(yán)重的偏離市場價(jià)值。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是房地產(chǎn)抵押貸款評估的直接參與者，他們的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評估的準(zhǔn)確性。目前有些機(jī)構(gòu)為了追求估價(jià)作業(yè)數(shù)量上的成績，其機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員并沒有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)。而有些估計(jì)人員雖然通過短期學(xué)習(xí)和考試取得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格，但實(shí)際上幾乎沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和對房地產(chǎn)市場缺乏全面、客觀的認(rèn)識(shí)。因
    2023-06-16
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  • 房產(chǎn)抵押貸款評估費(fèi)怎么收取
    目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價(jià)的0.42%；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%；500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%；2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價(jià)的0.06%?！端痉ㄨb定收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定，涉及財(cái)產(chǎn)案件的司法鑒定收費(fèi)，根據(jù)訴訟標(biāo)的和鑒定標(biāo)的兩者中的較小值，按照標(biāo)的額比例分段累計(jì)收取。具體比例如下：（一）不超過10萬元的，按照本辦法附件中所列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；（二）超過10萬元至50萬元的部分，按照1%收??；（三）超過50萬元至100萬元的部分，按照0.8%收??；（四）超過100萬元至200萬元的部分，按照0.6%收?。唬ㄎ澹┏^200萬元至500萬元的部分，按照0.4%收?。唬┏^500萬元至1000萬元的部分，按照0.2%收取；（七）超過1000萬元的部分
    2023-04-15
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  • 抵押貸款時(shí)如何評估房產(chǎn)價(jià)值
    一、抵押貸款時(shí)如何評估房產(chǎn)價(jià)值抵押貸款時(shí)如下評估房產(chǎn)價(jià)值：找有資質(zhì)的房屋抵押評估機(jī)構(gòu)評估。抵押人與抵押權(quán)人共同作為委托方向房屋抵押評估機(jī)構(gòu)出具房屋評估委托書作為委托評估的依據(jù)，如果對房屋抵押評估的機(jī)構(gòu)沒有異議，即可視為接受委托?！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》第二條本法所稱資產(chǎn)評估（以下稱評估），是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為?！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》第三條自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價(jià)值的，可以自愿委托評估機(jī)構(gòu)評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的（以下稱法定評估），應(yīng)當(dāng)依法委托評估機(jī)構(gòu)評估。二、房產(chǎn)評估的內(nèi)容1．建筑物的折舊程度即建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗，建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗，而建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折
    2023-08-07
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#抵押擔(dān)保
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    房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所... 更多>

    #房屋抵押
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    • 如何查詢房產(chǎn)抵押貸款抵押銀行評估
      浙江在線咨詢 2021-10-20
      第一委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房屋抵押評估機(jī)構(gòu)去咨詢，查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋抵押評估相關(guān)規(guī)定。委托方向房屋抵押評估機(jī)構(gòu)出具房屋評估委托書作為委托評估的依據(jù)，如果對房屋抵押評估機(jī)構(gòu)沒有異議，可視為受托。第二委托人向評價(jià)機(jī)構(gòu)提供評價(jià)住宅土地的相關(guān)資料，如土地使用證明書和附圖、地面建筑物產(chǎn)權(quán)證明書和附圖、房地產(chǎn)其他權(quán)利登記文件等，以有償方式取得土地使用權(quán)的，必須提供土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓合同。第三，資料準(zhǔn)備
    • 抵押貸款房屋評估期間怎么辦理
      河北在線咨詢 2023-08-16
      抵押貸款房屋評估應(yīng)當(dāng)選擇有資質(zhì)的房屋抵押評估機(jī)構(gòu)，并且需要有“房屋評估委托書”。評估時(shí)需要提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，然后約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求，可以按程序進(jìn)行評估。
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      貴州在線咨詢 2022-10-29
      蘇州地區(qū)無抵押貸款走銀行渠道1-200萬，最快1天放款，申請很簡單，只需要幾個(gè)簡單的資料就可以了，詳詢我的用戶名吧。
    • 銀行貸款抵押方式貸款年限
      臺(tái)灣在線咨詢 2022-10-15
      1、對于銀行抵押貸款年限，根據(jù)房產(chǎn)類型的不同,較高貸款成數(shù)也是有影響的。 2、如個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)較高,為70%。而寫字樓、商鋪的抵押貸款成數(shù)較高只有60%;廠房抵押貸款成數(shù)較高只有50%。而新房抵押貸款的期限不超過30年,二手房抵押貸款的期限不超過20年。
    • 抵押貸款房屋怎么評估,怎么規(guī)定的
      吉林省在線咨詢 2024-09-25
      抵押貸款房屋評估應(yīng)當(dāng)選擇有資質(zhì)的房屋抵押評估機(jī)構(gòu)，并且需要有“房屋評估委托書”。評估時(shí)需要提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，然后約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求，可以按程序進(jìn)行評估。