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贈(zèng)與房產(chǎn)還需繳納契稅

與房產(chǎn)的繼承過(guò)戶(hù)不同，房產(chǎn)的贈(zèng)與還需要繳納一筆契稅。其中具體的手續(xù)和費(fèi)用是這樣的。

首先房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間需要訂立一份房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同，也就是贈(zèng)與書(shū)。然后，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書(shū)和房屋的產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)到房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。

這個(gè)過(guò)程中涉及到了兩筆費(fèi)用，一筆費(fèi)用是公證費(fèi)，和繼承權(quán)公證一樣，房屋贈(zèng)與的公證費(fèi)收取的比例也是受益總額的2%，但不低于200元。沿用胡先生的例子，除了1500元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，他的房屋贈(zèng)與公證費(fèi)是6000元；還有一筆費(fèi)用就是楊女士所提到的契稅，目前上海市對(duì)契稅的征收比例是房屋評(píng)估價(jià)值的1.5%，那么胡先生或是他的女兒需要支付的契稅就是300000×1.5%＝4500元。

最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈(zèng)與的申請(qǐng)書(shū)，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份證件、原來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。這個(gè)環(huán)節(jié)需要繳納的費(fèi)用還有包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅。上文中我們已經(jīng)計(jì)算過(guò)了，這筆費(fèi)用加起來(lái)為255元。

交易形式加入子女姓名更省費(fèi)用

“原來(lái)寶寶的名字加到房產(chǎn)證上這么麻煩！”新近添丁的李莘夫婦，原來(lái)準(zhǔn)備在兒子周歲的時(shí)候，把兒子的名字也加到房產(chǎn)證上，作為完美家庭的見(jiàn)證。撥打了房地產(chǎn)交易中心的咨詢(xún)電話，電話那頭的工作人員卻告訴他們，把子女的名字添加到房產(chǎn)證上面，并不像想象中的那樣簡(jiǎn)單。

也許不少人會(huì)認(rèn)為，房產(chǎn)是我們自己的，寶寶是家庭的新成員，把他的名字寫(xiě)進(jìn)產(chǎn)權(quán)證，還要通過(guò)贈(zèng)與或交易的方式？

“的確是這樣，在房產(chǎn)證上增加產(chǎn)權(quán)人，并不像大家想象地那么簡(jiǎn)單，想加就加，想減就減，而是要依據(jù)一定的規(guī)定，辦理相應(yīng)的手續(xù)。像你們要把兒子的名字添加到產(chǎn)權(quán)證上，只能通過(guò)贈(zèng)與或是交易的方式來(lái)辦理?！睏钆窟@樣說(shuō)。

贈(zèng)與或是交易？那豈不是把父母的名字從產(chǎn)權(quán)證上“擠”出去了？不是的，在這個(gè)時(shí)候可以采用部分贈(zèng)與和部分產(chǎn)權(quán)交易的方式，把一定比例的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給子女，其中涉及到的稅費(fèi)也是按照這個(gè)比例來(lái)計(jì)算。

如果是按照贈(zèng)與的手續(xù)來(lái)辦理的話，可以參照上文中對(duì)于房屋贈(zèng)與的手續(xù)來(lái)進(jìn)行辦理，不過(guò)不同的是，如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)有夫妻雙方的名字，把子女的名字加入產(chǎn)權(quán)證，假定子女的受益額為房屋評(píng)估價(jià)值的三分之一，其中所需要的公證費(fèi)用、契稅都相應(yīng)按照評(píng)估價(jià)值的三分之一來(lái)計(jì)算。

像李莘夫婦的這套面積90平方米的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司的評(píng)估，評(píng)估下來(lái)的價(jià)值為105萬(wàn)元(評(píng)估費(fèi)為1000000×0.5%＋50000×0.25%＝5125元)，兒子的受益額相當(dāng)于評(píng)估價(jià)值的三分之一，也就是35萬(wàn)元，需要的公證費(fèi)用是350000×2%＝7000元，契稅是350000×1.5%＝5250元。在辦理產(chǎn)權(quán)證變更的時(shí)候要繳納的費(fèi)用是100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅以及350000×0.05%＝175元的合同印花稅，共計(jì)17655元。

相比之下，如果選用“部分交易”的方式來(lái)辦理，費(fèi)用就會(huì)減少很多。如果李莘夫婦將1/3的產(chǎn)權(quán)出售給兒子，可以與兒子簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，具體的成交價(jià)可以自行填報(bào)，提請(qǐng)財(cái)政局審批。一般情況下，人們總是希望這樣的交易價(jià)格越低越好，如果填報(bào)的金額低得離譜，被財(cái)政局駁回，結(jié)果自然是“買(mǎi)賣(mài)不成”了。所以只要自己的估價(jià)基本符合市場(chǎng)行情，一般都會(huì)通過(guò)審批的。這樣操作的最大好處是自己申報(bào)交易價(jià)格，少掉了房地產(chǎn)評(píng)估中心這個(gè)環(huán)節(jié)，也就不用支付數(shù)千元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)了。此外，用交易的形式，不需要進(jìn)行公證，公證費(fèi)用7000元也省去了。但是因?yàn)閷儆谶@種過(guò)戶(hù)有交易的性質(zhì)，所以要增加一筆交易費(fèi)用，交易費(fèi)用是按照5元/平方米來(lái)計(jì)算的，像李莘夫婦的這套房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓三分之一的產(chǎn)權(quán)給兒子，要支付的交易費(fèi)是90÷3×5＝150元。這樣算下來(lái)，同樣是在房產(chǎn)證上給兒子添個(gè)名字，以交易的形式共需要繳納的稅費(fèi)為5680元，比起贈(zèng)與的方式可要省下1萬(wàn)余元了。

需要指出來(lái)的是，如果子女尚未成年，屬于限制民事行為能力人，購(gòu)房時(shí)還要監(jiān)護(hù)人來(lái)代理。在訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，需帶上子女的出生證或獨(dú)生子女證、子女和監(jiān)護(hù)人的圖章，在買(mǎi)受人一欄和簽字的地方寫(xiě)上子女的名字，在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。此外，這種“部分交易”的方式還可以延伸到其他人的身上。如果在房產(chǎn)證上需要添上其他非嫡系親屬的名字，也可以采取這樣的方式，同樣簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將幾分之一的產(chǎn)權(quán)出售給他人。

夫妻姓名的“加減法”

相比之下，在房產(chǎn)證上夫妻姓名的加減法倒是簡(jiǎn)便了許多。像馬先生和馬太太，前結(jié)婚已經(jīng)5年了，去年以他們以馬先生個(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房子(期房)，房產(chǎn)證上也只登記了馬先生的名字。最近，馬太太開(kāi)始擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)證上只有丈夫的名字，婚姻出現(xiàn)問(wèn)題她會(huì)一無(wú)所有，想把她的名字加上。

“其實(shí)，馬太太的顧慮是多余的?！睏钆拷忉屨f(shuō)，“這種婚后的共同財(cái)產(chǎn)，即使房產(chǎn)證上只填有一個(gè)人的名字，也不影響另一方對(duì)房屋享有所有權(quán)?！?/p>

如果要在產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字，辦理“添名”的手續(xù)也比較簡(jiǎn)單。

“辦理這樣的手續(xù)，要求夫妻雙方都要到場(chǎng)，填好相應(yīng)的表格，帶上結(jié)婚證、原來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方的身份證明就可以了。需要繳納的費(fèi)用主要有100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅?！?/p>

當(dāng)然，也有不少夫妻因?yàn)楦星椴缓隙值罁P(yáng)鑣，離婚時(shí)候如果雙方達(dá)成協(xié)議，一方同意把將產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)給另一方所有，把另外一位的名字從產(chǎn)權(quán)證上減去，辦理的手續(xù)也不復(fù)雜。在房屋沒(méi)有抵押給他方的情況下，只要離婚的夫妻雙方都到場(chǎng)，填完需要的表格后，憑著雙方的身份證件、離婚協(xié)議書(shū)、原來(lái)的房屋產(chǎn)權(quán)證就可以辦理。繳納的費(fèi)用包括100元的登記費(fèi)和5元的權(quán)證印花稅。