一、首套房和二套房有三個區(qū)別，分別是： 1、購房資格不同。由于有些城市只允許外地人購買一套房，所以不是所有人都有購買二套房的資格。首套房沒有購買資格的限制； 2、契稅不同。二套房的契稅比首房的高百分之一到百分之二； 3、貸款利率不同。二套房利率比首套房的利率高1.1倍。 4、首付比例不同。在部分不限購、限貸的城市，如果是首套房，商業(yè)貸款首付比例是30%，二套房商業(yè)貸款首付款比例為50%。 二、二套房的判定標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、貸款買過一套房商業(yè)貸款未結(jié)清再次貸款買房認(rèn)定為二套房； 2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清另一套未還清再次貸款的認(rèn)定為二套房； 3、夫妻雙方，一方婚前使用商業(yè)貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚后想以夫妻名義共同貸款，貸款未還清的認(rèn)定為二套房。 三、首套房證明開具流程如下： 1、首先，購房者應(yīng)準(zhǔn)備好身份證和戶口薄等有關(guān)的材料，前往房子所在的房管部分辦理手續(xù)； 2、購房者抵達(dá)房管部門以后，需到查詢窗口收取《開具新購住宅證明申請表》，而且認(rèn)真填寫申請表上的有關(guān)內(nèi)容，填寫完畢后將申請表和材料遞交給有關(guān)工作人員； 3、工作人員會將購房者的申請信息輸入到系統(tǒng)中，而且核實信息的實在性，如沒有其他問題，便可確定； 4、經(jīng)工作人員審閱，假如購房者的有關(guān)信息無誤，而且契合相應(yīng)的條件，工作人員便會給購房者開具購房證明。 總之，名下無房貸或者有房貸已還清，再次購房均算為首套房，商品房首付比例為30%。名下有一房貸再次購商品房算二套房，首付比例上浮10% 比例為40%。