房屋租賃合同糾紛案例與法律處理的相關(guān)問題
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房屋租賃合同效力如何認(rèn)定,房屋租賃合同糾紛如何處理 來源:發(fā)表時(shí)間:2014年02月08日瀏覽:816次 一、房屋租賃合同效力如何認(rèn)定 出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后,合同視為成立。 房屋租賃合同有無效力,根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查: (一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。 (二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。 而建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租: 1、未依法取得房屋所有權(quán)證的; 2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、權(quán)屬有爭議的; 5、屬于違法建筑的; 6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的; 7、已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的; 8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的; 9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 二、房屋租賃合同糾紛如何處理 有效房屋租賃合同糾紛的處理包括以下兩種情況: (一)、合同不解除,出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的,法院應(yīng)予支持,滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平,應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。 (二)、合同解除時(shí)有關(guān)問題的實(shí)體處理 1、關(guān)于解除合同的條件:通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的,出租人有權(quán)要求解除合同: (1)承租人欠租超過合同約定期限; (2)合同未約定期限的,欠租達(dá)三個(gè)月以上; (3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的; (4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的,承租人有權(quán)要求解除合同: ①出租人未按約定的時(shí)間向承租人提供出租房屋的; ②出租人所提供的房屋不符合合同約定,導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)合同目的的; ③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施,保證房屋安全的; ④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外,因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的,法院亦可以解除合同。 2、承租人對房屋有裝修時(shí),對裝修的處理。 合同有約定按約定處理;合同未約定的,能拆除的拆除,拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走,對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修,如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請,法院應(yīng)委托評估機(jī)構(gòu)對裝修予以評估,由出租人酌情承頂,給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償;對于不能承頂部分造成的損失,因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的,裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的,裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過錯(cuò)的,由雙方按過錯(cuò)大小分別承擔(dān)。 3、因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是: (1)所欠租金及其它費(fèi)用的逾期付款違約金(即滯納金); (2)簽約時(shí)所交租賃定金由出租人沒收; (3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同所受的損失時(shí),承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。 4、因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是: (1)向承租人雙倍返還租賃定金; (2)賠償承租人的裝修損失; (3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補(bǔ)承租人因解除合同所受的損失時(shí),出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。
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簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng): 1、房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。由出租人和承租人在協(xié)商一致的情況下簽訂合同。 2、住房具體情況住房的具體位置。 3、住房用途。 4、租賃期限。 5、房租及支付方式住房租金。 6、住房修繕責(zé)任出租人。 7、違約合同的變更和終止。 8、違約責(zé)任。
案例一:新任租客要換鎖大部分租房者都沒有換鎖的意識,但是這關(guān)系著租房者的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。記者了解到,曾經(jīng)就有一位租房者在租下房子后沒有換鎖,以至于后來有人用鑰匙打開門進(jìn)屋進(jìn)行盜竊,雖然只損失了小部分的財(cái)務(wù),但是,萬一出現(xiàn)其他意外就不值得了。 案例二:買賣不破租賃有一名客戶剛簽訂了兩年的租約,但其房主在沒有提前三個(gè)月把房屋即將轉(zhuǎn)讓的事實(shí)告知租客的情況下,將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售。而新房主不愿續(xù)租。租客亦因租約沒到期,不愿搬走,遭到新舊房主的逼遷。最終,經(jīng)中介協(xié)調(diào),舊房主愿意賠償違約金,并答應(yīng)盡快幫租客另覓住處。
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房屋租賃糾紛問題如何處理
處理房屋租賃糾紛的方式是:當(dāng)事人雙方可以先進(jìn)行私下協(xié)商解決,協(xié)商不成的,應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同約定提請民事訴訟或者申請仲裁解決,一旦判決書生效,當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
2021.02.16 168 -
房屋轉(zhuǎn)租相關(guān)法律問題
房屋轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定:在獲得出租人的同意后,承租人可以轉(zhuǎn)租房屋;或者出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的,承租人也可以轉(zhuǎn)租;如果出租人明確的表示不同意的,則出租人不能轉(zhuǎn)租。
2021.04.18 259 -
房屋租賃合同糾紛的相關(guān)法律規(guī)定是什么
房屋租賃合同糾紛的相關(guān)法律規(guī)定是可以通過和解、協(xié)商、仲裁、訴訟四種方式處理。雙方應(yīng)按照平等互利的原則私下進(jìn)行和解,和解不成可提請第三方加以協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)可以根據(jù)房屋租賃合同中的約定交由指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁,如仲裁仍未解決,可以向人民法院提
2021.02.09 280
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房屋租賃糾紛,法律問題,
房屋租賃合同糾紛法律規(guī)定: 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 第一條,本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處
2022-07-15 15,340 -
房屋租賃合同糾紛的相關(guān)法律規(guī)定
房屋租賃合同糾紛的相關(guān)法律規(guī)定可以通過和解、協(xié)商、仲裁和訴訟四種方式處理。雙方應(yīng)按照平等互利的原則私下和解。和解不成的,可以提請第三方協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以根據(jù)房屋租賃合同中的約定提交指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行
2021-11-09 15,340 -
房屋租賃合同的糾紛問題怎么處理
房屋租賃合同糾紛可以通過和解或者調(diào)解處理。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的,可以根據(jù)租賃糾紛內(nèi)容向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。當(dāng)事人對發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書拒不履行的,對方
2022-06-09 15,340 -
房屋租賃合同糾紛的解決的法律問題
關(guān)于房屋租賃合同糾紛的解決辦法:1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》,都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備
2022-07-15 15,340
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房屋租賃糾紛怎么處理房屋租賃糾紛的解決方法主要有以下三個(gè): 1、合同當(dāng)事人協(xié)商解決。在協(xié)商過程中,當(dāng)事人可將糾紛所涉及的所有請求同時(shí)處理,徹底解決糾紛,減少新的糾紛和訴訟的發(fā)生; 2、可以要求第三方中介出面調(diào)解解決。以調(diào)解方式解決糾紛,意味著當(dāng)事人不必嚴(yán)格按照
2,617 2022.04.17 -
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房屋租賃合同糾紛由誰管轄對于房屋租賃合同糾紛在《民事訴訟法》中管轄權(quán)的規(guī)定存在如下兩種不同的情形: 1、如房屋租賃合同訂立雙方簽訂了有效的仲裁協(xié)議,則在該合同出現(xiàn)糾紛時(shí),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民事訴訟法》第一百二十四條及《仲裁法》的有關(guān)規(guī)定,向約定的仲裁委員會提起仲裁,
4,225 2022.04.15 -
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房屋租賃合同糾紛管轄法院怎么確定房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄是其爭議的焦點(diǎn)。房屋租賃合同糾紛雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連,但因其訴爭法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當(dāng)事人之間存在的合同,其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務(wù)糾紛,并非屬于不動產(chǎn)物權(quán)糾紛,不適用
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