首先，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。若購房者遇到這種情況，可根據(jù)具體條例進行合法維權(quán)。 其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。” 因此，如果您起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效；如果您起訴前開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無效。建議購房者在買房時應(yīng)當(dāng)審查開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，以規(guī)避風(fēng)險。 由上述也可知，未取得商品房預(yù)售許可證的不得對外售房?？上日议_發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達不成一致，主要應(yīng)通過司法途徑解決，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營主管部門反映。 法律小提示： (一)商品房銷售必須五證齊全，五證取得的順序是，即： 1、《國有土地使用證》； 2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 4、《建筑工程施工許可證證》； 5、《商品房預(yù)售許可證》。 在五證中，預(yù)售證是最后申辦的一個證件，一般情況下其它四證不全無法取得預(yù)售證。沒有取得預(yù)售證的樓盤不具備合法上市交易資格，建議您購買五證齊全的項目。 (二)由于取得預(yù)售許可證之前的內(nèi)部認(rèn)購不受法律保護，一旦發(fā)生糾紛，購房者權(quán)益很難得到維護，參與內(nèi)部認(rèn)購，至少存在4重風(fēng)險： 1、房子可能建不起來，或者說不能按時交付使用。 有可能因為開發(fā)商資金問題中途停工、變成“爛尾樓”，無法交付使用。 2、如果樓房建不起來，認(rèn)購款可能取不回來。 開發(fā)商有可能把錢挪做他用、轉(zhuǎn)移、“攜款而逃”，或者直接宣布破產(chǎn)。 3、購房者能不能如愿得到想要的房子也是個問題。 比如開發(fā)商只蓋100套房子，他卻接受200戶人認(rèn)購，那么即使交了錢也可能得不到房子。 4、由于手續(xù)不全，有可能不能及時得到房產(chǎn)證。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商售房必須具備“五證”，即《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《施工許可證》以及《商品房預(yù)售許可證》。只有“五證”齊全，才能為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證就有可能拿不到，因此無法辦理房產(chǎn)證。