小產(chǎn)權(quán)房能買嗎? 　　首先要明確自己買小產(chǎn)權(quán)房用來干什么的，是自住還是投資?自住是肯定沒有任何問題的，但值得提醒的是，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，原戶主不再擁有任何所有僅及使用僅，即買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購房款的3倍等等協(xié)議合同。投資暫時(shí)就不要考慮該類小產(chǎn)權(quán)房了，因?yàn)檗D(zhuǎn)手不方便，就如你現(xiàn)在購買也擔(dān)心很多問題，所以到時(shí)轉(zhuǎn)手麻煩，且收入也不會(huì)很大(目前現(xiàn)狀情況下)。 　　希望以上能夠?qū)δ阌兴鶐椭ＹI房成功! 　　什么是小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房能買嗎 　　中央明確不許再建小產(chǎn)權(quán)房　已購者利益受保護(hù)對(duì)于民眾普遍關(guān)心的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題，陳錫文明確表示，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文：很多消費(fèi)者購買的時(shí)候，他不可能對(duì)國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，對(duì)這些人的合法利益，政府是要給予保護(hù)的。小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。 　　小產(chǎn)權(quán)房的最新政策　國土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。 　　[3]的確，小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說是具有一定合理性的。對(duì)管理部門來說，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購房者和農(nóng)民來說，其實(shí)是一個(gè)多贏的結(jié)果。公共政策的目的，是滿足民眾的需求;有效的公共政策，則應(yīng)該是有助于政策目的的實(shí)現(xiàn)。就此觀之，小產(chǎn)權(quán)房就是一個(gè)政策目標(biāo)與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢?這真是一個(gè)詭異的問題。 　　小產(chǎn)權(quán)房中國未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題。守著一畝三分的薄地，農(nóng)民是不可能致富的。然而當(dāng)今社會(huì)發(fā)生的巨大變遷之下，農(nóng)民致富手段日益趨向多元化?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有農(nóng)民只以種地為生。自主創(chuàng)業(yè)是一條不錯(cuò)的道路。如果能引導(dǎo)農(nóng)民工去自主創(chuàng)業(yè)，就既可以減少勞動(dòng)力市場(chǎng)上的農(nóng)民工供給、從而提高其工資水平;又可以拓寬農(nóng)民工的生存渠道，而創(chuàng)業(yè)成功的農(nóng)民企業(yè)家還可以創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。正是基于這一點(diǎn)，鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)是目前的一項(xiàng)重要政策。 　　可是，農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本從哪里來呢?從金融途徑獲得資金對(duì)農(nóng)民來說非常的困難，那么只剩下讓農(nóng)民利用自己的資源來自主融資這一個(gè)辦法了。農(nóng)民的資源有許多，其中土地和房產(chǎn)僅僅是其中固定資源的一種，而更多的是人際資源，社會(huì)資源，當(dāng)今農(nóng)民致富主要依靠的就是這種資源?？赡壳巴恋氐牧鬓D(zhuǎn)仍未真正放開，現(xiàn)在又不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，這就導(dǎo)致農(nóng)民這點(diǎn)可憐的資源事實(shí)上不能發(fā)揮任何經(jīng)濟(jì)的作用。因此，現(xiàn)有的法規(guī)政策之間是相互矛盾的：既鼓勵(lì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、又堵住了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金的來源。 　　探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者，是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣，皆是在陽光下進(jìn)行的。當(dāng)初管理部門為什么不馬上禁止呢? 　　在現(xiàn)有的法律體系沒有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計(jì)一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同變更為長期租賃合同，并允許租戶轉(zhuǎn)租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。 　　熱銷原因 　　背景解析　在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購無望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但現(xiàn)在北京攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權(quán)房還是具有不小的吸引力。 　　但是由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)，沒有經(jīng)過國有化收購，因此建設(shè)部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。為此，建設(shè)部提醒消費(fèi)者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會(huì)給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。 　　小產(chǎn)權(quán)房熱銷主要原因如下　一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房?jī)r(jià)居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。 　　二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠多呢?而這些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。 　　三、按照建設(shè)部的警告，實(shí)際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。 　　四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對(duì)當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)、改善房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。 　　五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因?yàn)檫`法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺(tái)制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。 　　六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財(cái)產(chǎn)作價(jià)拆遷的實(shí)際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會(huì)坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項(xiàng)目，怎么可能說拆就拆呢?說白拆就白拆呢? 　　七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。人們期待這社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)會(huì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。 　　客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。有統(tǒng)計(jì)稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。實(shí)際上對(duì)于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，不用建設(shè)部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價(jià)的誘惑，不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱銷仍然勢(shì)不可擋。 　　解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議　對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對(duì)策，解決問題。 1.短期看政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益　從短期來看要承認(rèn)事實(shí)。有些小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。因此，在短期政策層面我們建議： (1)小產(chǎn)權(quán)房在很多城市大量存在，很多城市居民都已經(jīng)購買了這類房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權(quán)房的確是存在一定的供求市場(chǎng)的。因此，除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。為了防止不納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，對(duì)于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止。不能因噎廢食。 (2)現(xiàn)在國家頒布的各項(xiàng)政策，都是全國一刀切的行政命令，而對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的這種小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格就應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純運(yùn)用行政手段甚至進(jìn)行大面積的拆毀。這樣可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，把好事變成壞事。 　　短期的經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)注意以下兩個(gè)方面：首先，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能的確會(huì)導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也應(yīng)該考慮利用財(cái)政政策，通過加緊改革現(xiàn)行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財(cái)政過渡依賴于土地收入的問題。根據(jù)國研中心課題組公布的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)：在東部一些縣市，除了難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)的土地收費(fèi)，土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來的間接稅收就占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而出讓金凈收入又占政府預(yù)算外收入的 60%以上。現(xiàn)階段隨著地方上醫(yī)療、住房、社保等各項(xiàng)公共產(chǎn)品提供力度加大和地方經(jīng)濟(jì)增長，中央和地方在稅收體制上的分配格局應(yīng)當(dāng)盡快加以合理的調(diào)整。如果能夠有效壓制住土地財(cái)政日益泛濫的勢(shì)頭，再加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價(jià)格就會(huì)趨于合理的空間。其次，在我國稅收收入逐年穩(wěn)步遞增的情況下，中央和地方都應(yīng)加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，尤其應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房和限價(jià)房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價(jià)格合理、區(qū)位適宜的此類公益性住房，并且形成合理有效的分配機(jī)制，那么小產(chǎn)權(quán)房就不會(huì)具有如此的規(guī)模和吸引力。 2.從長期看給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)　從長期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。 　　《土地管理法》第十條對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。 　　從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權(quán)有三級(jí)主體，產(chǎn)權(quán)主體不清晰。由于產(chǎn)權(quán)主體不清晰，集體土地的處分權(quán)和收益分配權(quán)究竟應(yīng)該由誰行使就很難說得清。我們討論的小產(chǎn)權(quán)房是村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體領(lǐng)導(dǎo)村民在其集體所有的建設(shè)用地上開發(fā)的，但是卻是“小產(chǎn)權(quán)”甚至“無產(chǎn)權(quán)”的房子。政府對(duì)農(nóng)村集體土地的用途、轉(zhuǎn)用征收都做出了限定，其實(shí)這種集體產(chǎn)權(quán)是一種不完整的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)城市國有土地的產(chǎn)權(quán)卻相對(duì)比較明確，國有土地和農(nóng)村土地其實(shí)是同地不同權(quán)。而在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易，農(nóng)村集體土地希望進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易就必須通過國家征收，這樣農(nóng)民就無法得到土地增值的巨大收益。 3.我們提出如下三條建議 (1)各級(jí)政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對(duì)穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利地進(jìn)行交易。 (2)明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 (3)建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)。要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格。形成有效的激勵(lì)機(jī)制和統(tǒng)一市場(chǎng)才是解決這一問題的根本出路。