賣方違約買家如何承擔(dān)違約責(zé)任
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賣方逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)如何約定賣方逾期交房一般有兩種情況:一種是在合同約定的入住期日到來時(shí),賣方未能完工并通知購房者入住;一種是房屋實(shí)際并未完工,未達(dá)到入住條件,賣方為按合同期日辦理入住,也通知購房者入住。一般而言,針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可,但為防止出現(xiàn)第二種情況,買賣雙方為入住條件發(fā)生爭(zhēng)議,賣方拖延不解決,買方又未能按時(shí)辦理入住,導(dǎo)致更多的糾紛,因此,買賣雙方應(yīng)明確約定:(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí),應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件,首先,由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》;其次,賣方承諾通水、電、氣的,應(yīng)全部開通,提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo);否則,視為未達(dá)到入住條件,入住日期按雙方約定的一定期限順延,該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;(2)賣方行為已構(gòu)成逾期交房的,每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例(如萬分之三)作為違約金,直到賣方實(shí)際交付之日止,逾期超過一定期限的(如3—6個(gè)月),則買方有權(quán)解除合同,賣方除應(yīng)向買方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金,支付逾期期間的違約金。
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違約責(zé)任有三種基本形式,即繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施和賠償損失。當(dāng)然,除此之外,違約責(zé)任還有其他形式,如違約金和定金責(zé)任。 一、繼續(xù)履行也稱強(qiáng)制實(shí)際履行,是指違約方根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務(wù)的違約責(zé)任形式。 繼續(xù)履行的適用,因債務(wù)性質(zhì)的不同而不同: 1、金錢債務(wù):無條件適用繼續(xù)履行。金錢債務(wù)只存在遲延履行,不存在履行不能。因此,應(yīng)無條件適用繼續(xù)履行的責(zé)任形式。 2、非金錢債務(wù):有條件適用繼續(xù)履行。對(duì)非金錢債務(wù),原則上可以請(qǐng)求繼續(xù)履行,但下列情形除外: (1)法律上或者事實(shí)上不能履行; (2)債務(wù)的標(biāo)的不適用強(qiáng)制履行或者強(qiáng)制履行費(fèi)用過高; (3)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。 二、采取補(bǔ)救措施作為一種獨(dú)立的違約責(zé)任形式,是指矯正合同不適當(dāng)履行、使履行缺陷得以消除的具體措施。這種責(zé)任形式,與繼續(xù)履行和賠償損失具有互補(bǔ)性。 三、賠償損失是指違約方以支付金錢的方式彌補(bǔ)受害方因違約行為所減少的財(cái)產(chǎn)或者所喪失的利益的責(zé)任形式。 賠償損失是由違約方賠償守約方因違約所遭受的損失。首先,賠償損失是對(duì)違約行為所造成的損失的賠償,與違約行為無關(guān)的損失不在賠償之列。其次,賠償損失是對(duì)守約方所遭受損失的一種補(bǔ)償,而不是對(duì)違約行為的懲罰。 違約賠償?shù)姆秶蛿?shù)額,可由當(dāng)事人約定。當(dāng)事人既可以約定違約金的數(shù)額,也可以約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法。
只要雙方訂立的合同是合法有效的,就受法律保護(hù),如果沒有約定違約條款,一樣有違約責(zé)任。
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