房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提是轉(zhuǎn)讓人須對(duì)供轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有處分權(quán)。有四種情形不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)： 1、轉(zhuǎn)讓人只享有部分所有權(quán)者不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。首先，共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)均享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。共有房屋的所有權(quán)屬于全體共有人，未經(jīng)其他共有人的書(shū)面同意，部分共有人不能轉(zhuǎn)讓房產(chǎn);其次，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠住房者，對(duì)房屋只有有限產(chǎn)權(quán)。因此在住用滿(mǎn)5年之前不得買(mǎi)賣(mài)。 2、房屋所有權(quán)尚未確定者不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，其本身的權(quán)能處于不確定狀態(tài)，為了避免糾紛復(fù)雜化，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，此類(lèi)房屋不允許轉(zhuǎn)讓。此外，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)因?yàn)榍啡惫俜秸接行募恼J(rèn)可，其歸屬不明，來(lái)源不清，也不能依法進(jìn)行流通。 3、轉(zhuǎn)讓人所有權(quán)行使受到限制者不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。首先，為促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地的有效利用，避免炒賣(mài)地皮，對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律要件的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓;其次，對(duì)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)讓;此外，以成本價(jià)購(gòu)房的房屋所有權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定對(duì)該房屋在5年內(nèi)不允許上市買(mǎi)賣(mài)。 4、轉(zhuǎn)讓人系無(wú)所有權(quán)者不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。被依法收回土地使用權(quán)的土地使用者依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則也就喪失了對(duì)土地的使用權(quán)和地上建筑物和附著物的所有權(quán)，因此也無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其建筑物。另外，校園內(nèi)不能分割以及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不能出售。對(duì)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售的，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。