商品房預(yù)售的前提及必備步驟
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一、商品房預(yù)售規(guī)定 商品房預(yù)售是一種銷售方式，但若管理不善，會引發(fā)投機行為，損害消費者權(quán)益。為此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第四十四條規(guī)定了房屋預(yù)售應(yīng)滿足的條件。根據(jù)該法規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)滿足以下條件： 1. 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。這是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)，因為只有土地使用權(quán)合法，房屋才能合法流通。 2. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是房屋開工建設(shè)的前提，城市建設(shè)項目必須遵循總體規(guī)劃，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在符合城市規(guī)劃并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。 3. 投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵問題。 4. 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在滿足前三個條件后，向相關(guān)部門申請《商品房預(yù)售許可證》，取得許可證后方可進行商品房預(yù)售活動。 二、商品房預(yù)售的一般步驟 1. 預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 2. 預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證。 3. 預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。 4. 預(yù)售合同登記備案。 5. 房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。
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商品房預(yù)售需要備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
商品房預(yù)售要符合一定的條件，具體如下： （一）已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。 （二）持有建設(shè)工程許可證。 （三）按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。 （四）同金融機構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。 （五）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當同時取得向境外銷售的批準文件。
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