第一、涉案房屋為“合法”建造的房屋，不是違章建筑。第二、購(gòu)買(mǎi)時(shí)，雙方當(dāng)事人都知情，而且當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)沒(méi)有表示反對(duì)，也沒(méi)有限制性規(guī)定。第三、合同已經(jīng)履行完畢，并且已實(shí)際居住。 小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有拆遷補(bǔ)償？ 雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的買(mǎi)賣(mài)合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。 《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。 一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買(mǎi)房屋的城鎮(zhèn)居民是無(wú)法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無(wú)法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。 但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無(wú)補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過(guò)拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。 李阿姨最后勝訴，法院判決：認(rèn)定原被告之間的拆遷安置合同合法有效。 敲黑板 合法有效的小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同受法律保障，政府因此和購(gòu)房者簽訂的拆遷協(xié)議也合法有效。但值得注意的是，法院判決并未表明政府在沒(méi)有拆遷協(xié)議的情況下如何操作的問(wèn)題。在上海市高院掌握的標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于拆遷利益的分配可考慮買(mǎi)受人的合理購(gòu)房成本后按照7:3的比例分配。但這種地方性標(biāo)準(zhǔn)并不在全國(guó)適用，小產(chǎn)權(quán)房拆遷仍然面臨在其他地區(qū)同案不同判的風(fēng)險(xiǎn)。