作為開(kāi)發(fā)商，出售房子必須要先取得商品房預(yù)售許可證明，但是很多開(kāi)發(fā)商十分猴急，奉行高周轉(zhuǎn)的理念，急于回籠資金，在沒(méi)有預(yù)售許可證明的情況下就與購(gòu)房者簽訂了商品房預(yù)售合同，這樣的合同就會(huì)認(rèn)定無(wú)效，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。但是，如果在進(jìn)入訴訟程序前，開(kāi)發(fā)商拿到了商品房預(yù)售許可證明，那么這個(gè)合同可以認(rèn)定有效。這是因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者一開(kāi)始也是想要買(mǎi)這個(gè)房子的，既然開(kāi)發(fā)商也是拿到了預(yù)售許可證明，雙方的交易可以繼續(xù)下去，也是符合雙方的利益的。 但是，以下的幾種行為就沒(méi)這么寬松了。 一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商將這個(gè)房子抵押給了別人，并且沒(méi)有告訴購(gòu)房者。這個(gè)事情干的就過(guò)分了，這是嚴(yán)重的違約行為，誰(shuí)都不希望將來(lái)要屬于自己的房子被別人抵押掉。 二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商將房屋又賣(mài)給別人的。這種行為比抵押更過(guò)分，直接導(dǎo)致購(gòu)房者喪失的購(gòu)房的期待可能性。 上面的兩種行為都導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)慕痤~不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍。 這兩種行為都是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后做的，如果是在合同訂立前，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押，或者已經(jīng)賣(mài)給別人的情況，那么這事情從一開(kāi)始就屬于欺詐行為，這樣的合同當(dāng)然是無(wú)效或者可撤銷可解除的，購(gòu)房者也可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 所以，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前還是簽訂后將房屋抵押或出售的，最后的救濟(jì)手段都是一樣的，這是因?yàn)?，這樣的行為對(duì)購(gòu)房者造成的損害是一樣的，尤其是購(gòu)房者必然都是在合同簽訂后才能知悉事情的真相，如果在合同簽訂前就已經(jīng)知道房屋被抵押或出售了，那么基本上也不會(huì)有人再去購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子，如果真有人在如此情形下依然選擇購(gòu)買(mǎi)，那開(kāi)發(fā)商也就不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。