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位子不牢，房子難穩(wěn)。受高失業(yè)率影響，美國一季度房屋凈值再貸款違約率升至3.52%的新高。之前公布的抵押貸款違約率、房屋止贖量上升等跡象預(yù)示，美國樓市前景不樂觀。

美國銀行家協(xié)會周二發(fā)布報告表示，房屋凈值再貸款違約率從去年四季度的3.03%升至今年一季度的3.52%?！笆I(yè)率是推高這一違約率的主要原因?！痹搮f(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家JamesChessen表示，“如果企業(yè)不增加雇員，經(jīng)濟不出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，違約率很難有所改善。”

6月美國失業(yè)率升至9.5%，創(chuàng)26年來新高。據(jù)彭博社統(tǒng)計，2007年12月以來美國各大企業(yè)已裁員約650萬人。美國總統(tǒng)奧巴馬預(yù)計年內(nèi)失業(yè)率很可能升至10%。

失業(yè)率高企已令銀行抵押貸款狀況嚴(yán)重惡化。美國財政部貨幣監(jiān)理署和銀行監(jiān)管局本周發(fā)表的一季度住房抵押貸款研究報告顯示，在美國全國性銀行超過6萬億美元、約占全國總量64%的居民住房抵押貸款池中，不同類別貸款違約率均大幅上升。截至一季度末，優(yōu)級、次優(yōu)和次級抵押貸款嚴(yán)重逾期比例分別為2.9%、10%和16.7%。而美聯(lián)儲之前公布的一季度全美銀行居民住宅抵押貸款拖欠率飆升至7.91%，遠高于上世紀(jì)90年代初樓市調(diào)整時的拖欠率。

中國國際金融有限公司海外市場分析師侯振海指出，最令人擔(dān)憂的是優(yōu)級貸款違約率快速升至2.9%，去年同期此類貸款逾期率僅1.1%?！皞鹘y(tǒng)違約風(fēng)險很小的優(yōu)級貸款一旦大量逾期，給銀行造成的損失將遠超次級貸款。目前優(yōu)級、次優(yōu)和次級抵押貸款分別占貸款總量的67%、10%和8%?！?/p>

這將給美國銀行業(yè)帶來沉重壓力?！半m然美國大型金融企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)過海量融資后已大幅改善，銀行業(yè)會計準(zhǔn)則大幅放款，但未來一兩年美國銀行業(yè)仍將飽受住宅抵押貸款違約的困擾，盈利能力的快速恢復(fù)將很難實現(xiàn)?！焙钫窈１硎?。

2月18日奧巴馬宣布最新房地產(chǎn)市場救助計劃后，美國政府近幾月一直向各大銀行施壓，要求其更改還款條約，減輕美國房奴負(fù)擔(dān)，防止更多美國家庭因無力償債而進入止贖程序，但條約修改后仍然發(fā)生大量違約。4月，美國報告房屋止贖案例數(shù)量超過34.2萬，同比激增32%。《洛杉磯時報》日前警告稱，美國隨時可能爆發(fā)新一波房屋止贖潮，其中包括許多優(yōu)質(zhì)貸款者和持有浮動利率抵押貸款的房主。

總體來看，美國房屋市場正趨于穩(wěn)定，主要原因是市場出現(xiàn)大量廉價止贖屋、政府提供諸多獎勵計劃刺激買氣，及房貸利率持續(xù)偏低。巴克萊資本經(jīng)濟師MichelleMeyer7月3日發(fā)布的報告預(yù)測，明年下半年美國房屋所有權(quán)被銀行收回數(shù)將達到高峰，房價可能再跌7%，頹勢將延續(xù)至明年底。

侯振海認(rèn)為，盡管美國房價2006年見頂以來累計下跌約36%，但仍高于長期均衡水平?！半m然房價還在‘跌跌不休’，但近期房屋銷售和新屋開工等數(shù)據(jù)有見底企穩(wěn)跡象。此輪樓市調(diào)整時間有可能長于預(yù)期，下半年見底可能性很大，但快速恢復(fù)和繁榮恐難實現(xiàn)?！?/p>