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第一條為規(guī)范市區(qū)土地一級(jí)開發(fā)行為，更好地落實(shí)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號(hào))和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號(hào))和《土地儲(chǔ)備管理辦法(國土資發(fā)〔2007〕277號(hào))》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級(jí)開發(fā)，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按規(guī)定確定土地一級(jí)開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)國有土地、集體土地依法實(shí)施拆遷、收回、征收和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規(guī)定實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)。第三條市國土資源局(以下簡(jiǎn)稱市國土局)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)管理工作，市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。第四條土地一級(jí)開發(fā)堅(jiān)持

一級(jí)土地開發(fā)一般由政府政府或者企業(yè)也就是開發(fā)商來做。土地一級(jí)開發(fā)是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平、五通一平或七通一平的建設(shè)條件，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。一、土地一級(jí)開發(fā)流程有哪些（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。（二）市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審

由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，土地一級(jí)開發(fā)成本由政府依法確定。根據(jù)《中華人民共和國土地登記規(guī)則（修正）》第六十四條《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書式樣由國家土地管理局統(tǒng)一制定，由國家土地管理局或其授權(quán)的單位統(tǒng)一印制。土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統(tǒng)一格式，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門印制，土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門可進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得非法印制土地證書。非法印制的土地證書無效。房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成1、土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間

一、土地一級(jí)開發(fā)的概念土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。二、土地一級(jí)開發(fā)流程(一)原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。(二)市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。(三)通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。(四)編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目

1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。2、市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。4、編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體。6、土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。7、如果開

11月14日,記者在北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布的《北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)公告》中發(fā)現(xiàn),此地塊一級(jí)開發(fā)投資總額受限,政府最高限價(jià)為155144.8萬元。這是北京歷年的土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)中,鮮有的限價(jià)行為。據(jù)知情人士透露,政府限價(jià)的初衷是為了防止土地二級(jí)開發(fā)時(shí)價(jià)格過高,從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。但這無疑攤薄了開發(fā)商的利潤(rùn),如今土地市場(chǎng)成交低迷,此舉可能成為開發(fā)商參與拿地的另一個(gè)屏障。限價(jià)招標(biāo)一級(jí)開發(fā)招標(biāo)公告內(nèi)容顯示,該地塊位于朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng),項(xiàng)目用地面積約為69萬平方米,規(guī)劃用途為居住、商業(yè)及配套,規(guī)劃建筑面積則約20萬平方米。該土地一級(jí)開發(fā)完成后要求市政達(dá)到三通一平。北京市國土資源局相關(guān)人士表示,該地塊全部屬于集體用地,待一級(jí)開發(fā)完畢后,將征為國有用地經(jīng)公開出讓后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè),按照土地利用總體規(guī)劃

（一）合理確定土地一級(jí)開發(fā)的范圍。本通知所稱土地一級(jí)開發(fā)，是指按照城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的要求，對(duì)集中連片、面積達(dá)60公頃以上的土地進(jìn)行統(tǒng)一征收（收回）、統(tǒng)一實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到開發(fā)建設(shè)條件后依法進(jìn)行土地供應(yīng)的行為，包括對(duì)政府儲(chǔ)備土地、園區(qū)土地、農(nóng)墾系統(tǒng)利用的國有劃撥土地實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)以及省政府批準(zhǔn)的其他土地一級(jí)開發(fā)。?（二）堅(jiān)持土地一級(jí)開發(fā)政府主導(dǎo)原則。土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由政府組織對(duì)一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一整理和統(tǒng)一供應(yīng)；堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)作，通過公開的市場(chǎng)運(yùn)作方式選取有資質(zhì)的單位進(jìn)行土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，不得以項(xiàng)目出讓的方式代替土地使用權(quán)出讓；堅(jiān)持集約節(jié)約利用土地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，積極盤活存量建設(shè)用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率。?一、征地審批審批手續(xù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是

土地開發(fā)的含義是什么，有哪些類型，土地開發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開發(fā)利用。實(shí)現(xiàn)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，未利用地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的有效途徑。一是土地利用范圍的擴(kuò)大，二是土地利用深度的發(fā)展。根據(jù)這一定義，土地開發(fā)是通過各種手段挖掘土地固有潛力，提高土地利用率，拓展土地利用空間和深度，充分發(fā)揮土地在生產(chǎn)生活中作用的過程。土地開發(fā)包括將土地開發(fā)為農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)土地開發(fā)。（一）土地一級(jí)開發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，統(tǒng)一組織土地征用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、農(nóng)用地，存量國有土地、征收土地和農(nóng)用地的拆遷、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理、復(fù)墾和開發(fā)。土地二次開

聯(lián)席會(huì)通過后：一、向市局報(bào)招標(biāo)方案請(qǐng)示向市局上報(bào)《關(guān)于***項(xiàng)目招標(biāo)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》。同時(shí)呈報(bào)相關(guān)附件：1、項(xiàng)目申請(qǐng)系統(tǒng)(申報(bào)單位填報(bào))2、經(jīng)專家評(píng)審會(huì)審議通過的實(shí)施方案及審批表3、專家評(píng)審會(huì)及聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要4、招標(biāo)文件(《含土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議》)5、招標(biāo)方案審批表說明：此階段約需1-2個(gè)月時(shí)間，主要是分中心做一些準(zhǔn)備工作(編制招標(biāo)文件等1個(gè)月)，并進(jìn)行上報(bào)的過程(1個(gè)月)。二、向市中心報(bào)招標(biāo)公示提示市局批準(zhǔn)或(同意請(qǐng)示、并在《審批表》上簽字、蓋章)。向中心領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)《關(guān)于***項(xiàng)目招標(biāo)工作有關(guān)問題的請(qǐng)示》。三、發(fā)布招標(biāo)公告中心領(lǐng)導(dǎo)批示后，發(fā)布招標(biāo)公告(一)報(bào)刊：1、《北京日?qǐng)?bào)》2、《國土資源報(bào)》(二)網(wǎng)站：1、市國土局：(1)市局批準(zhǔn)：市局研究室主任在《招標(biāo)公告》上簽字同意(2)發(fā)布：向市局信息中心2、市中心：3、市交易市場(chǎng)展廳4、區(qū)縣政府網(wǎng)站說明：依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》自招

一、提要一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國各個(gè)城市，二、三級(jí)城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。城市人口變化帶來的商業(yè)格局變化(一)目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級(jí)梯隊(duì)層次：第一個(gè)層次：“超級(jí)城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。第二個(gè)層次：“一級(jí)城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬-1000萬左右。主要是各地方省會(huì)級(jí)城市及省級(jí)單列市。第三個(gè)層次：二級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬-500萬之間，主要是地級(jí)城市。第四個(gè)層次：三級(jí)城市，市區(qū)人口在50萬-100萬之間，主要是縣級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市。由于超級(jí)城市與一級(jí)城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級(jí)城市開發(fā)。(二)城市人口聚集形式：1、人口流動(dòng)形式第一級(jí)流動(dòng)形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化鄉(xiāng)村多余人口流向：→鄉(xiāng)鎮(zhèn)→縣鎮(zhèn)這一流動(dòng)，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺(tái)，縣城工廠少，人

一、一房二賣產(chǎn)權(quán)歸誰所有在法律層面上，若一房二賣情況中的房產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)優(yōu)先權(quán)取決于哪個(gè)買家首先完成了所有權(quán)過戶交易，若所有買家都未能進(jìn)行過這類交易，那么該房產(chǎn)將最終歸屬于已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記的那一位買家。接下來是三種情況的對(duì)比：如果所有的買家都尚未完成住宅的過戶及預(yù)先登記手續(xù)，那么該房產(chǎn)的所有權(quán)將授予最先實(shí)際占有該住宅的買家。至于那些已經(jīng)簽訂的合法合同的當(dāng)事人則有權(quán)向售房者提出強(qiáng)制執(zhí)行要求，以便其能夠履行合同義務(wù)并完成所有權(quán)交付。而對(duì)于那些被判定為可撤銷的合同以及完全無效的合同的當(dāng)事人而言，他們有權(quán)利要求售房者承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖藯l一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所

一、開發(fā)商土地開發(fā)要交什么稅1．契稅建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。2．增值稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳增值稅。3．城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加在繳納增值稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。《中華人民共和國契稅法》第三條契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。二、土地開發(fā)有哪些類型土地開發(fā)的類型有：1．宜農(nóng)荒地的開發(fā)；2．閑散地的開發(fā)；3．農(nóng)業(yè)低利用率土地的開發(fā)；4．沿海灘涂的開發(fā)；5．城市新區(qū)的開發(fā)；6．城市土地的再開發(fā)。三、開發(fā)土地需

兩本土地證的地塊搞開發(fā)，土地證可以不用合并，但是可以將兩塊土地按整塊土地進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)的。如果搞商品房開發(fā)，改變?cè)型恋厥褂脵?quán)的性質(zhì)，是需要收回重新掛牌的。“兩證合一”是一個(gè)形象的稱呼，總體意思是指原來使用的“土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”合二為一證（即：不動(dòng)產(chǎn)登記證）。它是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)證明的一次大統(tǒng)一。在現(xiàn)行的房屋發(fā)證規(guī)則下，從城市到鄉(xiāng)村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明、房屋所有權(quán)證、鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、房屋共有權(quán)證等8種證書。法律依據(jù)《土地管理法》第十八條下級(jí)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制。地方各級(jí)人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總

除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)之外，其他土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體。一、中央最新農(nóng)村土地政策是什么中央最新農(nóng)村土地政策具體如下：1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押貸款。具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可開展使用權(quán)抵押融資，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。適用范圍是此前國家確定的15個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)縣（市、區(qū)）地區(qū)；2、進(jìn)城農(nóng)民“三權(quán)”將自愿有償退出。2017年年初的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民對(duì)土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機(jī)制?，F(xiàn)在，有的地區(qū)已經(jīng)在試點(diǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)有償退出機(jī)制；3、支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體直接申報(bào)承建高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田。國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室發(fā)布《關(guān)于土地治理項(xiàng)目計(jì)劃編報(bào)事宜的通知》，公布了2017年及以后年度的