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一網(wǎng)友咨詢：我家買了一套二手房，已經(jīng)支付了全部房款后，賣家將房屋產(chǎn)權(quán)證明給了我們保存。我們接著裝修房屋后搬進(jìn)去住了，但是房子一直沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)賣家出事了，公安查封拍賣賣家的財(cái)產(chǎn)，然后到我家來(lái)調(diào)查，看了我家和賣家簽訂的二手房買賣協(xié)議，以及房產(chǎn)證。我想要知道我家買的二手房還能不能保?。?/p>

一、買房者已完成過(guò)戶，法院不可以查封

根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第1款規(guī)定，法院不可以對(duì)已經(jīng)完成過(guò)戶的房屋進(jìn)行查封。這是因?yàn)榉课菀呀?jīng)過(guò)戶了，房屋所有權(quán)不屬于被執(zhí)行人（賣家），法院不得查封他人的財(cái)產(chǎn)。

二、買房者未完過(guò)戶，法院可以查封

根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條第1款規(guī)定，二手房沒(méi)有過(guò)戶到買房者名下，那么法院可以查封房屋。但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定，買房者符合條件的，可以據(jù)此排除法院執(zhí)行。

排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，未辦理過(guò)戶手續(xù)的房產(chǎn)需同時(shí)滿足三個(gè)條件：

1、買房者（第三人）已經(jīng)支付全部購(gòu)房款；

2、買房者（第三人）已經(jīng)實(shí)際占有該房產(chǎn)；

3、買房者（第三人）對(duì)未辦理過(guò)戶手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。

三、第三人之外的原因?qū)е挛醇皶r(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)

1、因賣家的原因或者他人干擾而未按規(guī)定提出房屋過(guò)戶申請(qǐng)；

2、買賣雙方當(dāng)事人已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，因登記部門原因，為進(jìn)行房屋過(guò)戶登記。

最后，第三人要舉證證明，在法院查封凍結(jié)爭(zhēng)議房屋之前，已經(jīng)合法占有房屋。收到爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證，需要出示證據(jù)來(lái)證明因受到其他客觀條件的限制或者影響，導(dǎo)致第三人未能辦理過(guò)戶手續(xù)。否則，已經(jīng)出售但未過(guò)戶的房屋，法院可以強(qiáng)制執(zhí)行。二手房購(gòu)房者要及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。