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物業(yè)管理企業(yè)作為具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須要有資金的支持，而且還應(yīng)使資金在循環(huán)中增值，從而使資金運(yùn)轉(zhuǎn)走上良性循環(huán)的軌道。由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，其短期內(nèi)對資金的需求量極大，必然要求物業(yè)管理企業(yè)擁有較強(qiáng)的籌資能力;同時由于物業(yè)管理是一個微利型的行業(yè)，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中所承擔(dān)的有限責(zé)任與其服務(wù)的客體對象是很不對等的，因此在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程中面臨的籌資的風(fēng)險是相對較大的。

一、物業(yè)管理企業(yè)籌資風(fēng)險的成因1.物業(yè)管理行業(yè)的特殊性。

比如，物業(yè)的先天條件。由于物業(yè)本身的質(zhì)量、發(fā)展商的實(shí)力及發(fā)展商或業(yè)主對物業(yè)管理支持程度不同，制約著項(xiàng)目管理資金籌集難易程度。質(zhì)量好的物業(yè)，項(xiàng)目中各項(xiàng)工作都便于開展，資金的籌集也會相對容易，因此風(fēng)險會小很多。而如果物業(yè)質(zhì)量先天不足，或業(yè)主、發(fā)展商不支持管理，則項(xiàng)目的大部分精力將浪費(fèi)于處理發(fā)展商遺留問題或與發(fā)展商及業(yè)主關(guān)系協(xié)調(diào)上，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，籌資也會發(fā)生困難，財務(wù)運(yùn)作難以維系。例如杭州市2000年就有五家樓盤因物業(yè)開發(fā)商遺留問題，業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司，使管理公司不得不停止管理和服務(wù)，并因資金周轉(zhuǎn)不靈而陷于破產(chǎn)邊緣。

物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國家和地方制定的相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)較少，根據(jù)不同物業(yè)特點(diǎn)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)更是不足。容易使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對風(fēng)險的認(rèn)識不足，導(dǎo)致經(jīng)營管理中的漏洞、短視行為、計(jì)劃不周等問題，而造成對資金的需求估計(jì)不足，而不能按資金運(yùn)用期限的長短來安排和籌集相應(yīng)期限的負(fù)債資金。造成籌資的風(fēng)險。另外忽視員工教育，以及對重要崗位人員的管理失控等，也會形成籌集資金的風(fēng)險。

經(jīng)營狀況不佳而出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動本身所固有的風(fēng)險，其直接表現(xiàn)為企業(yè)稅前利潤的不確定性。經(jīng)營風(fēng)險并不直接導(dǎo)致籌資風(fēng)險，但又影響籌資風(fēng)險。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)融資方式不當(dāng)時，經(jīng)營風(fēng)險成為物業(yè)管理企業(yè)的總風(fēng)險。所以如果企業(yè)經(jīng)營不善，營業(yè)利潤不足以支付利息費(fèi)用，則不僅股東收益化為泡影，而且要用股本支付利息，嚴(yán)重時企業(yè)將喪失償債能力，這就是由經(jīng)營便狀況不佳而引起的籌資風(fēng)險。

對于物業(yè)管理企業(yè)這樣一個微利卻責(zé)任重大的行業(yè)來說，規(guī)避籌資風(fēng)險是每個企業(yè)管理者應(yīng)該列為最關(guān)注、最值得花力氣解決的大問題。否則談不上生存，更談不上發(fā)展。因此物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避籌資風(fēng)險，應(yīng)從以下幾個方面入手：

1.對企業(yè)籌資風(fēng)險的分析。

(1)分析企業(yè)盈利能力及其穩(wěn)定性。盈利能力是企業(yè)經(jīng)營和理財業(yè)績的主要方面，是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個健康企業(yè)其償債資金一般來源于其盈利，而非負(fù)債資金，這樣企業(yè)才有能力抗擊各種風(fēng)險，有實(shí)力迅速補(bǔ)償風(fēng)險造成的各種損失。

(2)分析企業(yè)償債能力及其可靠性。物業(yè)管理企業(yè)如果生產(chǎn)經(jīng)營活動能正常進(jìn)行，能夠及時歸還其債務(wù)本息，就不致造成財務(wù)風(fēng)險，而且企業(yè)還能從舉債經(jīng)營中獲得盈利。

(3)分析企業(yè)資本結(jié)構(gòu)及其穩(wěn)健性。企業(yè)資本金不僅要有穩(wěn)定的來源，同時要有合理的構(gòu)成，且符合國家有關(guān)方針、政策和法律法規(guī)的規(guī)定，符合企業(yè)有關(guān)章程、制度的規(guī)定，滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，符合企業(yè)發(fā)展方向，體現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營、減少風(fēng)險的原則;而如果企業(yè)資金來源及構(gòu)成混亂，企業(yè)的內(nèi)部功能便會減弱，各種風(fēng)險便會滋生、蔓延。

2.資金運(yùn)用與負(fù)債的合理期限搭配，科學(xué)安排企業(yè)的現(xiàn)金流量。

如果負(fù)債期限與負(fù)債周期做到與經(jīng)營周期相匹配的話，企業(yè)就能利用借款來滿足其資金的需要。所以，按資金運(yùn)用期限的長短來安排和籌集相應(yīng)期限的負(fù)債資金，是規(guī)避風(fēng)險的對策之一。物業(yè)管理企業(yè)如果能做到此點(diǎn)，不但可以再提供很好的物業(yè)服務(wù)同時產(chǎn)生適宜的現(xiàn)金流量;而且還可以在規(guī)避風(fēng)險的同時，提高企業(yè)的利潤。當(dāng)然要想科學(xué)合理地達(dá)到上述要求，企業(yè)就必須采取適當(dāng)?shù)幕I資政策，盡量用所有者權(quán)益和長期負(fù)債來滿足企業(yè)永久性流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的需要，而臨時性流動資產(chǎn)的需要則通過短期負(fù)債，由此既避免了冒險型政策下的高風(fēng)險壓力，又避免了穩(wěn)健型政策下的資金閑置和浪費(fèi)。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

資本結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)是形成籌資風(fēng)險的主要原因之一。資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化應(yīng)從靜態(tài)和動態(tài)兩個方面入手。從靜態(tài)角度而言，應(yīng)主要是增加主權(quán)資本與負(fù)債的比率，從而達(dá)到降低總體風(fēng)險的目的。從動態(tài)角度出發(fā)，應(yīng)以資產(chǎn)利潤率和負(fù)債率二者的比較出發(fā)，強(qiáng)化財務(wù)杠桿的約束機(jī)制，自覺地調(diào)節(jié)資本結(jié)構(gòu)中主權(quán)資本與負(fù)債的比例關(guān)系，即在資產(chǎn)利潤率上升時，調(diào)高負(fù)債率，提高杠桿系數(shù)，充分發(fā)揮杠桿效益;當(dāng)資產(chǎn)利潤率下降時，適時調(diào)低負(fù)債比率，以防范其風(fēng)險。

4.合理安排債務(wù)重組。

在實(shí)際工作中，一旦企業(yè)面臨籌資風(fēng)險，所有者和債權(quán)人的利益都將面臨風(fēng)險，如果處理不當(dāng)，雙方均將受到損失，因此，在此種情況下，企業(yè)應(yīng)采取積極措施做好債權(quán)人的工作，避免其采取不當(dāng)措施，使其明確企業(yè)持續(xù)經(jīng)營是保護(hù)其權(quán)益的最佳選擇，從而動員債權(quán)人將企業(yè)部分債務(wù)轉(zhuǎn)作投資或降低利率，即進(jìn)行債務(wù)重組，適時進(jìn)行債務(wù)重組是降低企業(yè)籌資風(fēng)險，避免債權(quán)人因企業(yè)破產(chǎn)而造成損失的較好對策。當(dāng)然重組計(jì)劃能否實(shí)施，關(guān)鍵取決于對重組和破產(chǎn)的理解，及對企業(yè)重組后持續(xù)經(jīng)營的信心。

5.建立風(fēng)險預(yù)測體系。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險自動預(yù)警體系，對事態(tài)的發(fā)展形式、狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)測，定量測算籌資風(fēng)險臨界點(diǎn)，及時對可能發(fā)生的或已發(fā)生的與預(yù)期不符的變化進(jìn)行反映。利用財務(wù)杠桿控制負(fù)債比率，采用總資本成本比較法選擇總資本成本最小的融資組合，進(jìn)行現(xiàn)金流量分析，保證償還債務(wù)所需資金的充足。