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對于約束開發(fā)商的有關(guān)商品房的銷售面積還有公攤面積的法規(guī)主要是由建設(shè)部的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》制定的。其中還規(guī)定了公用建筑面積的分攤原則、可分攤的公用建筑的面積還有不應(yīng)該算進去的公用的建筑空間。

目前國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)。

一般多層住宅的公攤面積約在10％～13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％～15％，點式的樓盤公攤大多在15％～17％，而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。

一、公攤面積的計算

商品房的公用面積的分攤要以幢為單位。分攤的公用建筑面積一般為本幢內(nèi)的公用建筑面積，還有一些與本幢不相連的公用建筑面積不可以分攤到本幢的房屋內(nèi)。一般還要為整幢的商品房服務(wù)的公用建筑面積應(yīng)該由該幢樓各套商品房分攤，還有一些要為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，受益的各套商品房分攤也是非常關(guān)鍵的。公用的建筑面積分攤后，就不需要不劃分到各套商品房攤得建筑面積的具體部位了。一般來說，各戶的公攤面積的計算方法的基本思路就是要用各戶套內(nèi)面積按比例進行分攤。

首先要計算公攤的系數(shù)。公攤的系數(shù)＝需要的公攤的公用面積之和除以各套內(nèi)建筑面積之和＝總建筑的面積之和一各套的內(nèi)建筑面積之和除以各戶套內(nèi)的建筑面積之和。雖然就是各套房的公用分攤面積＝分攤的系數(shù)×各套內(nèi)的建筑面積。國家對于公攤面積不得超過多少是沒有具體的規(guī)定的，但是對哪些可以計入公攤面積是有明確的規(guī)定的，因此大家要了解清楚自己房子的公攤面積是怎么計算的。像7層以下的住宅公攤率一般為7－12％。

多層的建筑一般是指層數(shù)在6層左右的磗混結(jié)構(gòu)的建筑，參與的公攤部分的面積還包括外墻的水平投影的1／2，樓梯，樓梯間，這樣可以為住戶提供相關(guān)的服務(wù)物管用房。一般來說，必須要占房屋建筑面積的13％到18％。室內(nèi)的層高一般可以分為室內(nèi)的凈高，一般情況下，層高如果在2．8米左右的話，室內(nèi)凈高在2．65到2．7米之間的話，如果室內(nèi)的層高超過4．7米以上的話，那么應(yīng)該按照兩層來計算室內(nèi)的面積。7－11層住宅的公攤率一般為10－16％。樓層為7—9層的小高層的話，一般的小高層公攤要取決于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也是有差異的。沒有地下的設(shè)備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層的公攤系數(shù)一般要在10％－15％之間，一些帶電梯的小高層住宅，公攤的系數(shù)一般在15％－20％之間。公攤面積不能超過多少呢？7層以上的是必須要配電梯的，小高層一般屬于配電梯的范圍之內(nèi)。12－33層住宅的公攤率一般為14－24％。

二、法律咨詢

網(wǎng)友：請問有哪些部分不應(yīng)該被計算為公攤面積呢？

律師：不應(yīng)計算為公用建筑面積的：

1、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。

2、作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

3、樓梯下方空間樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

5、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。