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一、銀行如何規(guī)避買賣不破租賃原則?

銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調(diào)查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

二、買賣不破租賃的例外情況是什么?

1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。

抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋，不適用該原則。

租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產(chǎn)財產(chǎn)變更所有權(quán)人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。