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一、公有居住房屋承租權(quán)變更引發(fā)的涉老糾紛概述

所謂公房是指其所有權(quán)歸國(guó)家，實(shí)際使用人為個(gè)人，但卻是由相對(duì)獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行管理（如各地的國(guó)有資產(chǎn)管理部門授權(quán)某些房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)公房進(jìn)行管理），或部隊(duì)、學(xué)校等國(guó)有單位所有并自行管理的房屋。其中，公房權(quán)利人包括承租人和共同居住人（以下簡(jiǎn)稱同住人）。根據(jù)上?，F(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，公房承租人是同公房出租人建立租賃關(guān)系的公民，承租人應(yīng)當(dāng)持有統(tǒng)一印制的《租用公房憑證》。公房同住人指公房承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。目前，上海仍有大量的公房，其承租人或同住人多為老年人，因此，公房承租權(quán)和老年人的居住生存利益息息相關(guān)，由此引發(fā)的糾紛在各類涉老糾紛中也占據(jù)了不小的比重。按照住房制度改革方案，未列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，承租權(quán)變更引發(fā)的涉老糾紛主要體現(xiàn)為兩大類型：一種是承租權(quán)轉(zhuǎn)讓引發(fā)的糾紛，即承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給同住人以外的第三人引發(fā)的糾紛；一種是租賃戶名變更引發(fā)的糾紛，即承租人死亡后同住人之間為了如何變更租賃戶名產(chǎn)生糾紛或者承租人與同住人協(xié)商一致將租賃戶名變更給其中一個(gè)同住人產(chǎn)生的糾紛。

公房承租權(quán)的變更并非隨心所欲，必須遵守國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)。公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的同住人的同意，并得到出租人同意，但出租人須在政府授權(quán)的范圍內(nèi)行使權(quán)利。之所以要求取得同住人同意，是從維護(hù)同住人居住生存利益角度出發(fā)。因此，原則上未征得同住人同意的轉(zhuǎn)讓合同無效。但購買承租權(quán)的第三人已經(jīng)實(shí)際入住公房的，也應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀的精神，合理保護(hù)該第三人的交易安全利益。例如，該公房的同住人已經(jīng)搬離公房，第三人已經(jīng)實(shí)際入住公房的，表明該同住人已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)同意承租人轉(zhuǎn)讓公房的承租權(quán)，不能再以未取得自己同意而主張?jiān)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/hetong/hetongzhuanrang_zrht/">轉(zhuǎn)讓合同無效。

公房租賃戶名的變更，需要同住人之間或同住人與承租人之間協(xié)商一致，并征得出租人允許。當(dāng)承租人死亡，同住人協(xié)商不一致，但都要求變更租賃戶名的，由出租人根據(jù)相關(guān)規(guī)定指定承租人。值得注意的是，公房原承租人死亡的，其生前的同住人須在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因?yàn)?，原公房配給制度主要是為了保障承租人家庭成員的居住利益，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。然而，隨著實(shí)際情況的不斷發(fā)展，符合下列情形的人員也具備繼續(xù)履行租賃合同的資格：

1、在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚而在公房?jī)?nèi)實(shí)際生活一年以上的；

2、因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已實(shí)際居住生活于該公房?jī)?nèi)，且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的；

3、因居住困難等原因租賃他處住房而搬出原承租人生前承租公房，但戶口未遷出的。如果各同住人都符合繼續(xù)擔(dān)當(dāng)承租人資格的，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)確定的順序進(jìn)行確定。

二、公有居住房屋承租權(quán)變更引發(fā)的涉老糾紛的調(diào)解處理原則

（一）爭(zhēng)取公房出租人支持，適時(shí)邀請(qǐng)其一同參與調(diào)解，促使各方在明晰自己權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議

公房出租人根據(jù)公房產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)并依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)公房進(jìn)行管理，對(duì)承租人、同住人的權(quán)利義務(wù)比較了解。此外，公房承租權(quán)無論是轉(zhuǎn)讓還是更改都必須征得出租人同意。因此，爭(zhēng)取公房出租人的支持，適時(shí)邀請(qǐng)其一同參與調(diào)解有助于促使糾紛各方明晰各自的權(quán)利義務(wù)，縮小心理落差，本著實(shí)事求是的態(tài)度解決問題。例如，承租人死亡，各同住人均要求變更自己為承租人的糾紛中，因上海市房屋租賃條例對(duì)于更改租賃戶名的條件以及順序均有詳細(xì)規(guī)定，出租人參與調(diào)解有助于各同住人合理定位，縮小差距，化解因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生的矛盾。

（二）熟悉相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握同住人概念，以明確糾紛處理的方向

承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和更改都必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，因此調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)規(guī)定，在分清責(zé)任、明確雙方權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解，以把握正確的調(diào)解方向，增強(qiáng)調(diào)解雙方的信任度。由于公房承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和更改都與公房同住人的利益息息相關(guān)，因此調(diào)解員還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握同住人概念。值得注意的是，雖然界定同住人資格時(shí)不以是否具有本市常住戶口為前提，但涉及租賃戶名更改等重大事項(xiàng)時(shí)，相關(guān)法規(guī)往往將同住人是否在本處具有常住戶口作為條件，因此更需調(diào)解員熟悉這些法規(guī)。

（三）根據(jù)情況靈活運(yùn)用調(diào)處方式，可嘗試通過經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償的方式平衡各方利益

現(xiàn)實(shí)生活中，糾紛總是形形色色，而糾紛的發(fā)生都有一定的前因后果。因此，調(diào)解中可以根據(jù)采用靈活多變的調(diào)處方式，尋找各方的利益平衡點(diǎn)。例如，承租人死亡，同住人之間為了更改租賃戶名產(chǎn)生的糾紛中，由于更改租賃戶名的順序中原承租人的配偶位列原承租人的父母之前，但如果配偶居住并不困難而老人無房可住或房屋最早的來源系老人，在雙方自愿的基礎(chǔ)上可以采取老人承租房屋而給予配偶一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞降鹊?。又如，承租人未?jīng)同住人同意擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的糾紛中，如果該轉(zhuǎn)讓合同因此而無效但受讓承租權(quán)的第三人無過錯(cuò)的情況下，承租人仍需要對(duì)第三人受到的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。因此，在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，也可以調(diào)解由承租人給予同住人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同住人因此而追認(rèn)承租人的轉(zhuǎn)讓行為，由此化解雙方的矛盾。