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（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

此外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求以下情況的納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

注意，全部竣工，沒(méi)有銷售完畢也可不必清算，但是企業(yè)所得稅的結(jié)算實(shí)際計(jì)稅毛利來(lái)得更早了，這一點(diǎn)首先是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)，土地增值稅不必?fù)?dān)憂，沒(méi)有達(dá)到完工條件就一定要清算的。若不想清算，就別接收清算通知書，重在主動(dòng)請(qǐng)示匯報(bào)。

一、二手房賣方要繳納什么稅

根據(jù)我國(guó)關(guān)于房屋稅收的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，轉(zhuǎn)讓二手房需要繳納的稅費(fèi)有以下幾種：

1、營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。按照財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2011]12號(hào))個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的1.2倍以下。不同時(shí)符合上述條件的為非普通住房。

2、印花稅、土地增值稅

自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、個(gè)人所得稅

轉(zhuǎn)讓二手房，要繳納個(gè)人所得稅。以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。轉(zhuǎn)讓收入為實(shí)際成交價(jià)格。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算繳納個(gè)人所得稅的，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。所謂合理費(fèi)用，指的是納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，可按3%的比例核定征稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，其所得暫免征個(gè)人所得稅。

4、附加稅費(fèi)

轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，賣房人應(yīng)以應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅(費(fèi))依據(jù)，適用稅(費(fèi))率如下：

(1)城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%計(jì)征；

(2)教育費(fèi)附加按3%的征收率計(jì)征；

(3)地方教育附加按2%的征收率計(jì)征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。

二、涉外房產(chǎn)遵循原則

第一條

為適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條

本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋；本市內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、其他向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。

第三條

無(wú)錫市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管局）是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。

第四條

涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一管理。

第五條

涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家和地區(qū)除外。

第六條

涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人為主要對(duì)象。境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體不得購(gòu)買涉外商品房，特殊情況需購(gòu)買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)。

第七條

涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報(bào)市縣（市）房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。

第八條

涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目工程施工圖紙；

（五）凡無(wú)地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程；有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20％以上（不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開(kāi)戶銀行出具證明）；

（六）工程施工進(jìn)度和交付日期已確定。

第九條

涉外商品房可在竣工后直接對(duì)外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收合格證書。

第十條

涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。