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無論是在刑事訴訟，還是在民事、行政訴訟中，都會(huì)經(jīng)常遇到對(duì)當(dāng)事人房產(chǎn)的采取保全措施的情況。但是，我國(guó)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋在對(duì)財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制措施尤其是查封與扣押、凍結(jié)的規(guī)定上較為籠統(tǒng)，不利于具體操作，導(dǎo)致各地理解不一致，做法也不盡相同。有的地方采用直接加貼封條方法來對(duì)當(dāng)事人房產(chǎn)進(jìn)行查封，還有的地方通過向房地產(chǎn)管理部門發(fā)送通知書、函件的方式，至于通知書、函件中關(guān)于保全措施的名稱，又分為查封與凍結(jié)兩種。這些做法的存在，導(dǎo)致了各地司法實(shí)踐中做法的不統(tǒng)一，影響了法律的正確統(tǒng)一實(shí)施，同時(shí)也影響了司法機(jī)關(guān)的公信力。

筆者認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)的保全措施，應(yīng)以查封通知書形式發(fā)往房地產(chǎn)管理部門并暫扣當(dāng)事人房產(chǎn)證為宜，理由如下：

首先，凍結(jié)作為對(duì)物強(qiáng)制措施之一不適用于房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)訴訟法理論以及民事訴訟法的規(guī)定，所謂凍結(jié)，是指司法機(jī)關(guān)向存有當(dāng)事人款項(xiàng)的銀行、信用合作社、證券交易機(jī)構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)，發(fā)出凍結(jié)相關(guān)款項(xiàng)的通知書，不準(zhǔn)當(dāng)事人在一定期限內(nèi)提取、轉(zhuǎn)移和處分該項(xiàng)款項(xiàng)的措施。由此可知，凍結(jié)是適用于銀行存款、證券交易、基金交易等賬戶上財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制措施，一般不適用于上述財(cái)產(chǎn)之外的其他財(cái)產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

其次，從傳統(tǒng)概念上來說，查封是指司法機(jī)關(guān)采用加貼封條的方式就地封存當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)的措施，以便禁止他人轉(zhuǎn)移和處理該財(cái)產(chǎn)。但是，隨著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理和控制的發(fā)達(dá)，房產(chǎn)所有權(quán)以房產(chǎn)權(quán)屬證明為權(quán)利表征，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依法在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記，未到房地產(chǎn)管理部門辦理的，房產(chǎn)交易和交付行為不發(fā)生物權(quán)效力，不產(chǎn)生權(quán)屬變更的法律效果。所以，當(dāng)司法機(jī)關(guān)需要對(duì)當(dāng)事人房產(chǎn)采取保全措施時(shí)，書面通知房地產(chǎn)管理部門不對(duì)房產(chǎn)辦理過戶及抵押登記，并暫扣當(dāng)事人房產(chǎn)證，即可達(dá)到保全房產(chǎn)的目的。這種做法，已經(jīng)得到了民事強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐活動(dòng)的認(rèn)可，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第41條規(guī)定，對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。

第三，以通知書和暫扣房產(chǎn)證形式查封房產(chǎn)，符合法治比例原則與以人為本的執(zhí)法理念。法治比例原則，是指為了保護(hù)某種較為優(yōu)越的法價(jià)值而必須侵犯另一種法益時(shí)，不得逾越此目的所必要的限度。法治比例原則追求對(duì)法益的最小侵害，對(duì)房產(chǎn)強(qiáng)制措施采用通知書和暫扣房產(chǎn)證的形式，既能達(dá)到采取強(qiáng)制措施的目的，又能最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的最小侵害。采取這樣的強(qiáng)制措施，還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)當(dāng)事人家庭成員正常工作生活影響的最小化，給予當(dāng)事人以充分的考慮與妥善安排工作、生活的時(shí)間，體現(xiàn)了以人為本的執(zhí)法理念，在實(shí)現(xiàn)保全目的的同時(shí)，給當(dāng)事人生活帶來最小的影響。

此外，需要說明的是，采取通知書和暫扣房產(chǎn)證的形式查封房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)取得當(dāng)事人的書面保證，以防擅自處分和毀損房產(chǎn)，降低其價(jià)值。若當(dāng)事人違反保證，可采取加貼封條的方式進(jìn)行保全，并追究擅自處分查封財(cái)產(chǎn)人員的法律責(zé)任。

后注：經(jīng)最近學(xué)習(xí)，發(fā)現(xiàn)刑事訴訟法并未賦予偵查機(jī)關(guān)以查封權(quán)。