一般在一些大中型城市,老人居中的房屋一般都在市區(qū),距離名校較近,因此是名副其實的教育地產(chǎn)。為了孫子或者外孫能夠享受教育地產(chǎn)上學待遇,很多家庭面臨將父母的房子過戶給兒女,那么繼承、買賣和贈與,這三種方式哪種最劃算最方便呢?這個問題,不少為學區(qū)操心的家長都想問。
一、繼承方式,最省錢,但是受限條件挺多。
繼承從費用上來算,只有兩部分:一是公證費,二是到房管局去辦理過戶登記的工本費。兩筆費用加起來也不過數(shù)千元。
目前各地公證收費標準不一樣,杭州的公證費用是按照房產(chǎn)的面積算,每平方為30元。如果一套90平方米的房產(chǎn),那么公證費就是30×90=2700元。
房產(chǎn)繼承分兩種,一是法定繼承,二是遺囑繼承。法定繼承也就是說,父母只有郝女士一個女兒,那么去世后房產(chǎn)自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那么父母需要立遺囑明確房產(chǎn)由郝女士繼承,或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán),統(tǒng)統(tǒng)讓給郝女士一人。
寫到這里,很多人就知道了,“繼承”需要遺產(chǎn)人死后才能進行過戶。所以,一般的情況不適用繼承。
二、贈予方式,相比繼承方式多加一個契稅。
要繳納契稅3%+公證費+過戶登記費。只是有一點值得注意,以繼承和贈予兩種方式取得房產(chǎn),如果今后要交易的話,費用就比較高了。因為相當于你之前得到房產(chǎn)為零成本,那么當你將房產(chǎn)出售時,涉及的個人所得稅會比較高。
如果這套教育地產(chǎn)價值100萬元,那么要征收20%的個稅,也就是20萬元。
三、買賣過戶,可能涉及到的費用有營業(yè)稅+個稅+契稅+公證費+過戶登記費。
這里也分幾種情形。
情形一:如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn),小于90平方米(屬于普通住宅),距離上次交易滿5年,那么,營業(yè)稅免征,契稅1.5%,個稅免征。
也就是說,如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米,那么買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。
情形二:如果這套房產(chǎn)大于90平方米(屬于非普通住宅),契稅要3%,個稅為差額部分的20%(比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬元買下,現(xiàn)在市值100萬元,那么差額就是80萬元,個稅為16萬元);而營業(yè)稅,滿5年免征收;不滿5年,營業(yè)稅將近6%。
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