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評估海域使用權價格的方法有哪些

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-07 14:13:49 257 人看過

一,。收益法

對于能夠計算實際或潛在收益的海域，可以采用收益法對海域價格進行評估，即將該海域未來的預期年收益按照一定的降息率折算為評估基準日，并將折算后的凈收入之和作為海域價格

采用收益法時，海域年度總收入以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收入為基礎計算，年度總成本按無重量、無滲漏的原則計算，合理計算海域凈收入

2。成本法

對于新開發(fā)的海域，或者在海域市場不發(fā)達、海域交易實例較少的區(qū)域，可以采用成本法對海域價格進行評估，即根據開發(fā)利用海域所消耗的各種費用之和確定海域價格，加上正常利潤、利息和稅費

采用成本法時，海域收購費和海域開發(fā)費應為評估基準日的重置成本，且各項成本的收費標準應明確、充分。假設開發(fā)法

對于擬開發(fā)和再開發(fā)的海域，可以使用假設開發(fā)法評估海域價格，即在計算海域開發(fā)完成后的總價值的基礎上，可扣除預計正常開發(fā)成本和利潤確定海域價格

采用假設開發(fā)法時，海域的使用應按照最有效利用的原則確定，然后結合海域規(guī)模和開發(fā)難度，合理估算開發(fā)建設周期，并假設所有成本在開發(fā)周期內平均或分期投入

4。市場比較法

在海區(qū)市場發(fā)達、海區(qū)交易實例充足的地區(qū)，可采用市場比較法對海區(qū)價格進行評估，即根據市場替代原則，將評估對象與近期市場交易的備選實例進行比較，根據兩者價格影響因素的差異，根據交易實例的交易價格進行適當修正，確定海域價格

采用市場比較法時，比較實例應與估價對象的用海類型相同，位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時間應相似，數(shù)量不得少于3個；選擇差異較大的比較因素進行價格修正，盡量量化因素條件。如果無法量化，則應定性描述指數(shù)的大小?；鶞蕛r格系數(shù)修正法

在已經存在海域基準價格的區(qū)域，可以采用基準價格系數(shù)修正法對海域價格進行評估，即根據評估對象價格影響因素的特殊性，海域價格修正系數(shù)用于在同一區(qū)域內同類海域基準價格的基礎上進行適當修正，以確定采用基準價格系數(shù)修正法時的海域價格

，準確把握區(qū)域海域基準價格的內涵及其修正體系的構成，根據海域價格影響因素的實際情況確定修正系數(shù)

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拆遷補償價格評估有哪些法律規(guī)定？拆遷評估由具有房地產價格評估資質的評估機構（以下簡稱評估機構）承擔，評估報告必須由專職注冊房地產估價師簽署。在《房屋拆遷許可證》確定的同一拆遷范圍內被拆遷的房屋，原則上由評估機構進行評估。需要兩個以上評估機構評估的，評估機構應當協(xié)調拆遷評估的依據、原則、程序、方法和參數(shù)選擇，執(zhí)行共同標準。拆遷鑒定機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與評估機構簽訂書面委托合同。委托評估機構不得轉讓或者變相轉讓委托評估業(yè)務。委托估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（含用途，下同）、面積。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不含拆遷補助、臨時安置補助、非住宅房屋拆遷停產停業(yè)補償、被拆遷房屋自裝修補償。拆遷補助、臨時安置補助和非住宅房屋拆遷停產停業(yè)補償，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋的內部裝修補償金額，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不

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一、拆遷評估難，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權威性《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產權調換。第二十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。第二十五條規(guī)定：實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。上述規(guī)定明確了拆遷補償方式、補償依據和補償標準，強調了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權威作用。但在目前拆遷難的環(huán)境條件下，拆遷評估難成為拆遷難的孿生體，面臨著諸多的困難和問題，致使評估價格在實施拆遷補償中，難以體現(xiàn)其作為補償依據的權威性。主要體現(xiàn)在以下方面：一是進場難。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓，有的拆遷項目一開始就面臨動遷難問題。動遷會秩序混亂、難以維持，以致無法順利進行

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