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預(yù)售許可證未取得的能否解除合同

來源：法律編輯整理時間： 2024-05-13 13:29:30 348 人看過

根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，在未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取到商品房預(yù)售許可證書的前提條件下，該企業(yè)與購房者之間簽署的商品房買賣合同是非法且無法律效力的。若開發(fā)商明知故犯，故意在未獲得許可證的情況下與購房者簽訂了買賣協(xié)議，那么這將構(gòu)成嚴(yán)重的詐騙行為?？紤]到這種情況，購房者有權(quán)利依據(jù)國家的法律條款，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤辉V訟申請以宣示這份合同無效，或者主動主張撤銷商品房買賣合同。

此外，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同時，故意隱瞞其尚未獲得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，或者提供虛假的許可證明文件，從而導(dǎo)致合同最終被判定為無效或被撤銷、解除，那么購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的購房款項(xiàng)以及相應(yīng)的利息，同時還能要求對方賠償所有的經(jīng)濟(jì)損失，并且可以進(jìn)一步提出要求，讓開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

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可否解除房產(chǎn)預(yù)售合同

客觀地說，這完全可以做到。第二點(diǎn)，需要強(qiáng)調(diào)的是，若雙方達(dá)成共識，那么他們便可以合法解除相關(guān)合約。此外，撤銷與解除兩者之間存在顯著差異。值得注意的是，可撤銷合同乃是民法體系中涉及可變性及撤銷可能性的民事行為之一種。這種合同主要源于當(dāng)事人在做出意思表示時產(chǎn)生的不真實(shí)意愿。再次強(qiáng)調(diào)，可撤銷合同的有效性與否，主要看當(dāng)事人的意志如何決定。雖然這種合同屬于相對無效的類型，但需謹(jǐn)記，它本質(zhì)上并不是嚴(yán)格意義上的無效合同，其與純粹且絕對無效的無效合同有所不同?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀鍡l【預(yù)約合同】當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。第五百零七條【爭議解決條款效力】合同不生效、無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。

2024-05-06

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合同無效
開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買賣合同符合法律要求嗎

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。一、沒有預(yù)售許可證簽訂的房屋買賣合同有效嗎？無預(yù)售許可證，簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)是無效的。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。二、沒有預(yù)售許可證房屋買賣合同有效嗎?買賣沒有預(yù)售許可證的房屋，合同屬于無效。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法，與買

2023-03-06

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現(xiàn)房銷售不需要取得預(yù)售許可證，期房銷售才需要預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證和銷售許可證的區(qū)別是適用的對象不同、辦理的條件不同以及辦理的程序不同。一、現(xiàn)房銷售要取得預(yù)售許可證嗎現(xiàn)房銷售不需要取得預(yù)售許可證，預(yù)售許可證是對于期房而且言的其他的現(xiàn)房在銷售的時候并不需要預(yù)售許可證，有了預(yù)售許可證后那么開發(fā)商才可以盡快的銷售自己的房子，這樣可以快速的回籠資金。只有是在房子還沒有建好的時候出售才需要辦理?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。二、預(yù)售許可證是銷售必備條件未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)商取得了

2023-06-04

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未取得施工許可證可以解除建設(shè)工程合同嗎

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，承包人可以解除合同。承包人可以向發(fā)包人發(fā)出催告，要求發(fā)包人在合理期限內(nèi)履行辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的法定義務(wù)，逾期未辦的可以直接解約。一、違法分包人承擔(dān)連帶責(zé)任法律依據(jù)有哪些違法分包人承擔(dān)連帶責(zé)任法律依據(jù)有：承包人將建設(shè)工程轉(zhuǎn)包，非法分包的，發(fā)包人可以解除合同。發(fā)包人提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或者不履行協(xié)助義務(wù)，導(dǎo)致承包人無法施工，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)未履行相應(yīng)義務(wù)的，承包人可以解除合同。合同解除后，已完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的工程價款；已完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定處理。二、建筑工程逾期怎么處理？承包方應(yīng)按合同規(guī)定的時間如期完工和交付，由于承包方的原因造成工程逾期交付的，承包方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任包括支付違約金、支付利息以及違約給以包方造成的損失

2023-06-24

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商品房預(yù)售許可證
未取得商品房預(yù)售許可證，之后取得房地產(chǎn)權(quán)證，買賣合同的效力問題

高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！痹谒痉▽?shí)踐中不能機(jī)械的適用該條款訂立買賣合同時，出售方未取得商品房預(yù)售許可證，在交付房屋前取得房地產(chǎn)權(quán)證，以未取得商品房預(yù)售許可證主張買賣合同無效的法院沒有支持。由于房地產(chǎn)權(quán)證的效力高于預(yù)售許可證。司法解釋設(shè)立的目的，預(yù)售許可制度是規(guī)范商品房開發(fā)銷售秩序、保護(hù)購房者的合法權(quán)益的，預(yù)售許可制度僅是手段。最終的目的是辦理房地產(chǎn)權(quán)證。未取得商品房預(yù)售許可，但之后開發(fā)商取得大產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效。

2023-05-03

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法律綜合知識
未取得預(yù)售許可證收取購房定金怎么處理

倘若由于無預(yù)售許可證所致合同失效，當(dāng)事人有權(quán)請求出賣方雙倍返還訂約定金。依據(jù)中華人民共和國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，出賣方在未達(dá)到銷售要求情況下進(jìn)行銷售活動時，訂約定金應(yīng)予以全額退還。簡而言之，訂約定金通常均可退還，但需滿足法律規(guī)定方可實(shí)現(xiàn)。此外，還須關(guān)注作為從合同的訂約定金合同效力問題，若主合同無效，則訂約定金合同亦然無效，此時亦須退還訂約定金?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨邨l民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

2024-05-07

67人看過
期房
預(yù)售許可證取得要多長時間

需要30天。商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。未取得預(yù)售許可證的房屋買賣合同有效力嗎未取得預(yù)售許可證的房屋買賣合同沒有效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2023-07-24

207人看過
買受人
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同無效。但是如果在買受人向人民法院提起訴訟前，出賣人已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效。一、商品房預(yù)售許可證過期后的商品房買賣商品房預(yù)售許可證過期即意味著失效，商品房預(yù)售許可證失效后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護(hù)交易穩(wěn)定的機(jī)會。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預(yù)售許可的，將可能承擔(dān)購房款一倍的賠償責(zé)任。雖然開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔(dān)違約責(zé)任，那就是在起訴前獲得預(yù)售許可證。據(jù)悉，通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之

2023-03-14

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退房
未取許可預(yù)售房合同無效退房款

4月16日，江西省安義縣人民法院調(diào)處一起商品房預(yù)售合同糾紛案件，被告江西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依法退還原告蔡某等四人購房款91.8萬元，并賠償原告利息損失9000元。2007年10月22日，原告與被告簽訂商品房預(yù)售合同，購買被告開發(fā)的某樓盤的商品房，合同簽訂后，原告給付了91.8萬元購房款。合同約定2007年12月30日被告交付房屋，到期后，被告沒有按時交付房屋。之后，原告多次催告，被告均沒有交付。今年2月20日，原告起訴至法院，請求解除合同、返還已付購房款，并賠償損失。法院經(jīng)審理查明，被告明知未取得商品房預(yù)售許可證明而公開銷售商品房，與原告簽訂的商品房預(yù)售合同無效。在法院的調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

2023-04-23

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商品房預(yù)售許可證
未取得預(yù)售證可以賣房嗎

開發(fā)商沒有預(yù)售證賣房是違法的。建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1。已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、根據(jù)提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。有預(yù)售證就是大產(chǎn)權(quán)嗎1、房子有預(yù)售許可

2023-08-18

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蘭州：樓房未獲預(yù)售許可證不得收取定金

從蘭州市政府了解到，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范商品房交易秩序，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，蘭州市出臺規(guī)定，從商品房銷售模式、銷售條件以及消費(fèi)者最為關(guān)注的房源、房價等方面都做出了明確規(guī)定。商品房未取得預(yù)售許可證不得收取或變相收取定金商品房開發(fā)項(xiàng)目開盤銷售前應(yīng)依有關(guān)規(guī)定申報辦理商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源信息及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照不高于物價部門審核的備案價格，明碼標(biāo)價對外銷售。具體開盤日期要向房地產(chǎn)管理部門報備。未取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)售款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何形式的促銷活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證前，不得刊播、設(shè)置、散發(fā)、張貼商品房預(yù)售廣告；開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可發(fā)布商

2023-06-10

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抵押
已取得房屋預(yù)售許可開發(fā)商能否抵押？

已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可的開發(fā)商是能夠辦理抵押貸款的，開發(fā)商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款，但需要注意以下幾點(diǎn)：1、房地產(chǎn)開發(fā)是需要大批資金支持的，靠開發(fā)商自己是無法完成整個開發(fā)項(xiàng)目。一般來說，開發(fā)商都會想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，取得金融機(jī)構(gòu)的信任以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。2、開發(fā)商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但如果長期不解除抵押手續(xù)，未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)要求主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害。3、開發(fā)商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于開發(fā)商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。4、如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存

2023-06-10

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期房
預(yù)售許可證詳解

商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。預(yù)售許可證辦理的條件（一）已經(jīng)向有關(guān)部門繳納了全部土地使用權(quán)出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2023-07-03

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合同無效
開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可證，是否可以簽定認(rèn)購書或預(yù)售合同，是否有效？

摘自甄靈宇律師著《房屋買賣法律自助手冊》（上海人民出版社2010年5月第1版孫洪林主編）律師提示未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由市房地局或區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，此時的認(rèn)購書或認(rèn)購協(xié)議不會被當(dāng)然地確定無效。另外，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第（

2023-04-22

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