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在房地產(chǎn)糾紛中，土建、裝修工程糾紛占有很大比重。為了預(yù)防此類糾紛頻繁、大量發(fā)生及妥善處理已經(jīng)發(fā)生的糾紛，應(yīng)注意以下法律問題：

一、承、發(fā)包主體

有些承包商不具備承包工程的主體資格，為了承包工程，往往掛靠、借用某個具有承包資格特別是某家有名氣的承包企業(yè)之名，以該企業(yè)的名義對外聯(lián)絡(luò)、承包工程。或是承包某個有資格與名氣的承包企業(yè)的內(nèi)部部門，以該部門的名義對外承包工程。此時最容易發(fā)生的問題是：被掛靠、被借用、被承包單位只顧收取管理費、承包費，缺乏必要的防范與監(jiān)督管理措施，掛靠、借用或承包人借機行騙后逃之夭夭。此時，應(yīng)注意的法律防范措施是：（一）查閱承包商的營業(yè)執(zhí)照；（二）確認該承包者與其所掛靠、借用或承包的單位的法律關(guān)系；（三）由該掛靠、承包或借用單位出具簽訂經(jīng)濟合同的授權(quán)委托書。

有些發(fā)包商一項工程多次發(fā)包，與多個承包商簽訂合同?；蚋緵]有任何工程，卻以承包合同騙取錢財。因此，對于發(fā)包商也要確認其發(fā)包的主體資格，以免上當(dāng)受騙。

二、工程定金或質(zhì)保金

因無工程或工程最終不落實，發(fā)包商收取承包商工程定金、質(zhì)保金或工程預(yù)付款，墊資款拒不退還，因而發(fā)生糾紛，在整個土建、裝修工程糾紛中所占比重最大。有些確實是發(fā)包商缺乏資金，要求承包商墊資。有些實際上是利用承包合同騙取承包商的定金、質(zhì)保金、預(yù)付款或墊資款。因此，凡需交納工程定金、質(zhì)保金、預(yù)付款或墊資款的工程，應(yīng)注意的法律防范措施是：（一）落實工程是否存在，是否辦理合法報建手續(xù)；（二）發(fā)包商是否已落實工程后續(xù)資金。此點對墊資承包尤為重要，以防止墊資后，發(fā)包商后續(xù)資金跟不上，造成無資金繼續(xù)施工又不能收回已墊出的資金的進退兩難的被套牢的困境。（三）要求發(fā)包商提供財產(chǎn)擔(dān)?；虻谌藫?dān)保。（四）盡可能進行公證或見證，并對發(fā)包商收取的工程定金、質(zhì)保金、預(yù)付款、墊資款由公證機關(guān)制作賦于強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書。

三、增減工程量與工程預(yù)算決算

工程發(fā)包后，增減工程量必然突破原來的預(yù)算，由于發(fā)包商對突破預(yù)算部分不予認可，導(dǎo)致工程不能及時結(jié)算與付款而發(fā)生糾紛。因此，在施工過程中，增減工程量及相應(yīng)工程量費用的承擔(dān)，必須取得發(fā)包商的書面認可，由發(fā)包商簽字蓋章。如果發(fā)包方拖延結(jié)算，應(yīng)提交建行結(jié)算，做為要求發(fā)包商支付工程款的依據(jù)。

四、工期與工程驗收

因種種原因，很多工程不能如期完工，在施工過程中，必須及時、準確地做好施工記錄，并由發(fā)包商書面簽字認可，取得原始證據(jù)，明確雙方的責(zé)任。

工程完工后，承、發(fā)包雙方及工程質(zhì)檢部門應(yīng)及時驗收。未經(jīng)驗收，發(fā)包商不得擅自使用。否則，后果自負。

五、違約責(zé)任

工程承包合同就是承、發(fā)包商之間的法律，雙方必須嚴格遵守，一旦違約，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但在實踐中，很多工程承包合同無違約責(zé)任，或違約責(zé)任訂的不全面、不具體，沒辦法操作。沒有違約責(zé)任的承包合同對雙方缺乏約束力，失去了訂立合同的意義。因此，必須將承擔(dān)或減免違約責(zé)任的條件、方式、方法、時間等寫明，以便日后執(zhí)行。