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1、約定的免責(zé)事由。開(kāi)發(fā)商可以與購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，約定哪些情況下開(kāi)發(fā)商可以免除責(zé)任。根據(jù)自身情況，開(kāi)發(fā)商可以與購(gòu)房者約定雙方的免責(zé)事由，以及責(zé)任范圍，延期交房時(shí)間長(zhǎng)短。

2、法定的免責(zé)事由。因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開(kāi)發(fā)商把規(guī)劃部門(mén)延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。

3、是購(gòu)房者違約在先，如提出一些原合同中沒(méi)有約定的特殊要求或沒(méi)能按時(shí)付款，致使開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，這種情況開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

4、如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開(kāi)發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，不能認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商逾期交房。

一、延期交房的原因包括哪些

在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商延期交房的原因有很多，總結(jié)起來(lái)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商延期交房的主要原因有以下幾種：

1、未驗(yàn)收合格。主要指房屋因?yàn)榇嬖趪?yán)重的質(zhì)量問(wèn)題而未驗(yàn)收合格以及沒(méi)有達(dá)到《消防法》要求，沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收。

2、施工未完成或遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；

3、市政配套工程的批準(zhǔn)與安裝的延誤；

4、貸款未辦好；

5、開(kāi)發(fā)商資金跟不上，如拖欠工人工資導(dǎo)致工人罷工、鬧事等；

6、小區(qū)道路和環(huán)境建設(shè)未竣工；

7、政府對(duì)外部道路的規(guī)劃和市政配套設(shè)施發(fā)生了變更、導(dǎo)致小區(qū)不能如期完工；

8、開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行修改導(dǎo)致無(wú)法如期完工；

9、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)等漲價(jià)，不惜毀約。

10、不可抗力。如洪水、地震、火災(zāi)、罷工、騷亂等。