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一、明確估價基本事項

1、明確估價目的

關(guān)于被拆遷房屋估價目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補(bǔ)償金額。所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。

2、明確估價對象

2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：

擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場價格;擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場價格;擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補(bǔ)償價。

3、明確估價時點

估價時點是估價結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，同時又具有很強(qiáng)的時效性。

此外，估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。

對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。

二、擬定估價作業(yè)方案

1、確定估價技術(shù)路線

房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

2、確定估價方法

房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定估價方法。

估價人員應(yīng)正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法并在實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。

3、明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道

估價所需的資料包括：對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料;對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;反映估價對象狀況的資料。

作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，估價機(jī)構(gòu)與估價人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。

4、預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費：根據(jù)所需估價的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證估價按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費最省的目標(biāo)。

5、擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)估價任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。

三、收集估價所需的資料

在平時收集估價資料的基礎(chǔ)上，估價人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價對象相關(guān)的其他背景資料。

四、實地查看估價對象

估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實，同時收集補(bǔ)充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

律師提醒您：拆遷估價人員給出的估價要真實、合理、公正，不能夠虛報或降價。遇到對拆遷估價人員估價不合理的的時候想要得到更多法律援助，建議你可以找德凱征地拆遷律師團(tuán)幫助你。