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一、任意解除權(quán)違約責(zé)任條款

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同當(dāng)事人因違反商品房買賣合同義務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即為商品房買賣合同中的違約責(zé)任。

商品房買賣合同的違約形態(tài)主要有以下幾種：

（一）預(yù)期違約。

1、預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。

2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。我國(guó)《民法典》對(duì)預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。

（二）實(shí)際違約

債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無(wú)正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。

（三）不適當(dāng)履行。

合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指?jìng)鶆?wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。

（四）其它違約行為。

購(gòu)房合同中違約多數(shù)由開(kāi)發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺(jué)的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

二、違約責(zé)任的承擔(dān)方式

倉(cāng)儲(chǔ)合同的違約責(zé)任是指?jìng)}儲(chǔ)合同的當(dāng)事人在存在倉(cāng)儲(chǔ)違約行為時(shí)所應(yīng)該依照法律或者雙方的約定而必須承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任往往以彌補(bǔ)對(duì)方的損失為原則，違約方需對(duì)對(duì)方的損失，包括直接造成的損失和合理預(yù)見(jiàn)的利益損失給予彌補(bǔ)。違約責(zé)任的承擔(dān)方式有支付違約金、損害賠償、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等。

（一）支付違約金

違約金是指一方違約應(yīng)當(dāng)向另一方支付的一定數(shù)量的貨幣。從性質(zhì)上而言，違約金是損失賠償額的預(yù)定，具有賠償性，同時(shí)，又是對(duì)違約行為的懲罰，具有懲罰性。在倉(cāng)儲(chǔ)合同中，賠償性違約金是指存貨人與保管人對(duì)違反倉(cāng)儲(chǔ)合同可能造成的損失而做出的預(yù)定的賠償金額。當(dāng)一方當(dāng)事人違約給對(duì)方當(dāng)事人造成某種程度的損失，而且這種數(shù)額超過(guò)違約金數(shù)額時(shí)，違約的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定實(shí)行賠償，以補(bǔ)足違約金不足部分。懲罰性違約金，是指?jìng)}儲(chǔ)合同的一方當(dāng)事人違約后，不論其是否給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失，都必須支付的違約金。

違約金分為法定違約金和約定違約金兩種。約定違約金是指?jìng)}儲(chǔ)合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)協(xié)商確定的違約金。約定違約金是倉(cāng)儲(chǔ)合同當(dāng)事人的自主意思表示，沒(méi)有比例幅度，完全由存貨人與保管人協(xié)商確定。但是，當(dāng)事人約定違約金既不能過(guò)高，也不能過(guò)低，過(guò)高會(huì)加重違約方的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，過(guò)低又起不到其應(yīng)有的督促當(dāng)事人履行合同的作用。法定違約金與約定違約金發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)是約定違約金優(yōu)先適用，但在充分尊重約定的前提下，依誠(chéng)實(shí)信用及公平原則，國(guó)家對(duì)約定違約金進(jìn)行適度干預(yù)也是完全必要的。

（二）損害賠償

損害賠償是指合同的一方當(dāng)事人在不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的情形下，在違約方履行義務(wù)或者采取其他補(bǔ)救措施后，在對(duì)方還有其他損失時(shí)，違約方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。作為承擔(dān)違反合同責(zé)任的形式之一，損害賠償最顯著的性質(zhì)特征即為補(bǔ)償性。在合同約定有違約金的情況，損害賠償?shù)馁r償金是用來(lái)補(bǔ)償違約金的不足部分，如果違約金已能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失，就不再支付賠償金。但是如果合同沒(méi)有約定違約金，只要造成了損失，就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。由此可見(jiàn)，賠償金是對(duì)受害方實(shí)際損失的補(bǔ)償，是以彌補(bǔ)損失為原則的。

受害方的實(shí)際損失包括直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失，又稱實(shí)際損失，是指?jìng)}儲(chǔ)合同的一方當(dāng)事人因?qū)Ψ降倪`法行為所直接造成的財(cái)物的減少。如倉(cāng)儲(chǔ)合同中倉(cāng)儲(chǔ)物本身滅失或毀損，為處理?yè)p害后果的檢驗(yàn)費(fèi)、清理費(fèi)、保管費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)或采取其他措施防止損害事態(tài)繼續(xù)擴(kuò)大的直接費(fèi)用支出等等。

間接經(jīng)濟(jì)損失，是指因倉(cāng)儲(chǔ)合同一方當(dāng)事人的違約行為而使對(duì)方失去實(shí)際上可以獲得的利益。它包括：利潤(rùn)的損失，主要是指被損害的財(cái)產(chǎn)可以帶來(lái)的利潤(rùn)、利息的損失、自然孳息的損失等。

盡管違約方承擔(dān)的是完全賠償責(zé)任，但是損害賠償也不能超過(guò)違反合同一方當(dāng)事人于訂合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。因此，在確定損害賠償責(zé)任時(shí)，應(yīng)注意避免損害賠償?shù)臄U(kuò)大。在違約行為發(fā)生時(shí)，受害一方當(dāng)事人有及時(shí)采取防止損失擴(kuò)大的義務(wù)，沒(méi)有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的部分要求賠償。

（三）繼續(xù)履行

繼續(xù)履行是指一方當(dāng)事人在不履行合同時(shí)，對(duì)方有權(quán)要求違約方按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行義務(wù)，或者向法院請(qǐng)求強(qiáng)制違約方按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行義務(wù)，而不得以支付違約金和賠償金的辦法代替履行。

通常來(lái)說(shuō)，繼續(xù)履行有下列的構(gòu)成要件：

1、倉(cāng)儲(chǔ)合同的一方當(dāng)事人有違約行為；

2、違約一方的倉(cāng)儲(chǔ)合同當(dāng)事人要求繼續(xù)履行；

3、繼續(xù)履行不違背合同本身的性質(zhì)和法律；

4、違約方能夠繼續(xù)履行。在倉(cāng)儲(chǔ)合同中，要求繼續(xù)履行作為非違約方的一項(xiàng)權(quán)利，是否需要繼續(xù)履行，取決于倉(cāng)儲(chǔ)合同非違約一方的當(dāng)事人，他可以請(qǐng)求支付違約金、賠償金，也可以要求繼續(xù)履行。

（四）采取補(bǔ)救措施

所謂補(bǔ)救措施，是指在違約方給對(duì)方造成損失后，為了防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，由違約方依照法律規(guī)定承擔(dān)的違約責(zé)任形式。如倉(cāng)儲(chǔ)物的更換、補(bǔ)足數(shù)量等等。從廣義而言，各種違反合同的承擔(dān)方式，如損害賠償、違約金、繼續(xù)履行等，都是違反合同的補(bǔ)救措施，它們都是使一方當(dāng)事人的合同利益在遭受損失的情況下能夠得到有效的補(bǔ)償與恢復(fù)。因此，這里所稱的采取補(bǔ)救措施僅是從狹義上而言，是上述補(bǔ)救措施之外的其他措施。在倉(cāng)儲(chǔ)合同中，這種補(bǔ)救措施表現(xiàn)為當(dāng)事人可以選擇償付額外支出的保管費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等方式，一般不采取實(shí)物賠償方式。

三、合同違約責(zé)任條款范文

甲方（出賣人）：＊＊＊＊都城物業(yè)發(fā)展有限公司

乙方（買受人）：＊＊＊＊?jiǎng)潘陕芳?號(hào)松華園小區(qū)單元房業(yè)主

鑒于：

1、XX年月日，甲、乙雙方共同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)：），乙方購(gòu)買＊＊＊?jiǎng)潘陕芳?號(hào)松華園小區(qū)住宅樓（都城心嶼），乙方已向甲方支付購(gòu)房款人民幣元。

2、甲方應(yīng)于XX年10月31日前向乙方交付商品房。

3、松華園小區(qū)住宅樓工程逾期竣工，甲方未能按合同約定期限向乙方交付商品房。

4、乙方已收到甲方的《入住通知書》，甲方自XX年5月20日起辦理入住手續(xù)，乙方同意甲方的逾期交房違約金截止至XX年5月19日。

5、乙方已于XX年5月30日辦理了入住手續(xù)，接收了商品房。

6、自XX年11月1日起至XX年5月19日止，甲方逾期交房201日，對(duì)照《北京市商品房預(yù)售合同》第十三條之約定，甲方按日計(jì)算向乙方支付全部已付款萬(wàn)分之四的違約金，甲方應(yīng)向乙方支付逾期違約金人民幣元。

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議共同執(zhí)行

一、甲方向乙方支付逾期交房違約金人民幣元，于XX年月日前以現(xiàn)金方式一次付清。

二、乙方收到甲方支付的違約金給甲方開(kāi)具收據(jù)。

三、乙方收到甲方支付違約金，視同甲方已履行違約賠償責(zé)任，乙方不得再向甲方提出金錢給付主張或要求。

四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

五、本協(xié)議一式三份，甲方持兩份，乙方持一份，具有同等法律效力。

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿日

－－－－－－－

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿＿＿，漢族＿＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月出生，現(xiàn)住＿＿＿＿＿＿＿，身份證號(hào)碼為：＿＿＿＿＿＿＿＿，聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿。

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿＿＿＿，漢族，＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月出生，現(xiàn)?。撸撸撸撸撸撸撸?，身份證號(hào)碼為：＿＿＿＿＿＿＿＿，聯(lián)系電話＿＿＿＿＿＿＿＿。

XX年11月6日晚上，甲、乙雙方在候公渡利村吃飯因甲主動(dòng)勸酒過(guò)激時(shí)雙方摔倒后，以致甲方左腿受傷一事（手術(shù)后經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷：膝蓋處脛骨粉碎性骨折）?，F(xiàn)甲、乙雙方根據(jù)各自的過(guò)失程度，經(jīng)充分協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方一次性支付醫(yī)療費(fèi)人民幣XX0元（大寫：貳萬(wàn)元整）給甲方。乙方根據(jù)甲方要求，提供相應(yīng)的票證供甲方辦理保險(xiǎn)理賠手續(xù)。

二、甲方王功勛今后左腿出現(xiàn)任何問(wèn)題均與乙方無(wú)關(guān)。

三、甲方王功勛今后不得再因此事追究乙方杜元冰的任何責(zé)任。

四、本協(xié)議一式三份，由甲、乙方和監(jiān)督單位各執(zhí)一份。本協(xié)議自簽字蓋章后之日起生效，各方都必須承擔(dān)協(xié)議中各自義務(wù)。

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿

監(jiān)督單位：＿＿＿＿＿＿＿＿

監(jiān)督單位名稱＿＿＿＿＿＿＿＿

（蓋章）

＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿＿＿日立

《中華人民共和國(guó)民法典》第六十八條

《商品房銷售管理辦法》