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(一)違反強制性行政法規(guī)，無效

理由是根據(jù)國務(wù)院頒布舊《城市房屋拆遷管理條例》，承租人是被拆遷人，是當(dāng)然的協(xié)議主體。新《城市房屋拆遷管理條例》第十三條也規(guī)定“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”，該規(guī)定屬于強制性規(guī)定，必須遵守。從福建省建設(shè)廳制定的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》示范文本也可以看出，簽訂拆遷補償安置協(xié)議的應(yīng)該是拆遷人與承租人、被拆遷人三方。

(二)處理了應(yīng)屬于承租人的權(quán)利部分，部分無效

《城市房屋拆遷管理條例》第13條第一款規(guī)定(拆遷非租賃房屋)拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條規(guī)定在被拆遷人自行處理了承租人的租賃關(guān)系的情況下(相當(dāng)于非租賃房屋)，拆遷人對被拆遷人進行補償。此規(guī)定可看出承租人并不是必須與拆遷人處理拆遷補償安置關(guān)系的。但是，被拆遷人是否已經(jīng)妥善處理了與承租人的賠償、安置事宜沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)，便容易出現(xiàn)被拆遷人與拆遷人簽訂協(xié)議時一并處理了屬于承租人的權(quán)利而承租人最終得不到任何補償。被拆遷人在簽訂協(xié)議時處理了屬于自身的權(quán)利是合法的，但在未獲授權(quán)的情況下行使了屬于承租人的權(quán)利，應(yīng)屬無效。

房屋拆遷不能忽略房屋承租人的權(quán)益，房屋承租人一般都是付了一季或一年的租金，房屋拆遷后不僅面臨租金的問題，而且還要面臨重新尋找住處的麻煩，或者其他損失。所以在房屋拆遷時，承租人要學(xué)會維護自己的合法權(quán)益，最好咨詢律師，尋求律師的幫助，律師會為當(dāng)事人提供全面專業(yè)的法律服務(wù)，幫助當(dāng)事人更好的維權(quán)。

一、房屋拆遷中承租人怎樣維權(quán)

(一)房屋承租人是否是房屋拆遷補償安置協(xié)議的必需當(dāng)事人?

《城市房屋拆遷管理條例》第13條雖然規(guī)定拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議，但是第27條規(guī)定被拆遷人與承租人解除租賃關(guān)系或者對承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這就給被拆遷人單獨與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議、領(lǐng)取應(yīng)當(dāng)屬于承租人所有的補償款項提供了機會。為簡化拆遷法律關(guān)系、實現(xiàn)快速拆遷的目的，拆遷人往往在被拆遷人未與承租人解除租賃關(guān)系、未與承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議的情況下，就房屋拆遷補償與搬遷補償、停業(yè)損失等在承租人未參與的情況下或者根據(jù)承租人提供的相關(guān)材料與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。而承租人也往往被拆遷人和被拆遷人所蒙蔽。

(二)承租人未參與簽訂的拆遷補償安置協(xié)議的法律效力如何?

為了簡化拆遷法律關(guān)系、實現(xiàn)快速拆遷的目的，拆遷人即便在知道被拆遷房屋存在租賃關(guān)系的情況下也僅與被拆遷人簽訂補償安置協(xié)議，而將承租人的補償安置事宜推給被拆遷人和承租人之間解決。而被拆遷人則在取得房屋拆遷補償款或者搬遷補助以及停業(yè)損失之后認(rèn)為承租人應(yīng)得的補償應(yīng)自行向拆遷人主張而拒絕支付或者少支付給承租人。承租人要想正確維護自身權(quán)益，認(rèn)清拆遷補償安置協(xié)議的法律效力如何便顯得至關(guān)重要了。