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一、什么是商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購(gòu)房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購(gòu)房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。針對(duì)商品房買賣這一熱門的話題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問(wèn)題。二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售單位必須具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)商主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同

第一步：購(gòu)房者在售樓現(xiàn)場(chǎng)或登陸市國(guó)土房管局網(wǎng)站(http://www.laho.gov.cn)或“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站（http://g4c.laho.gov.cn）查閱《廣東省商品房預(yù)售許可證》，了解該預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售面積、抵押、查封、預(yù)售款監(jiān)控賬戶及預(yù)售證有效期限等基本情況。第二步：預(yù)售項(xiàng)目若由房地產(chǎn)中介公司代理的，購(gòu)房者有權(quán)要求中介公司出示開發(fā)商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權(quán)限。第三步，購(gòu)房者與開發(fā)商或房地產(chǎn)中介公司根據(jù)市國(guó)土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站上公布的商品房買賣合同示范文本，協(xié)商擬訂合同條款；經(jīng)買賣雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將已簽訂的商品房買賣合同傳送至房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請(qǐng)；購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同上輸入相關(guān)的個(gè)人信息，并設(shè)置密碼。第四步，商品房買賣合同簽訂過(guò)程，應(yīng)當(dāng)以自愿公平為原則。對(duì)于開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示

在購(gòu)置商品房的過(guò)程中，您將不可避免地涉及到商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜。對(duì)于此類交易，在正式簽約之前，有必要對(duì)以下幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)審慎的考察和了解：首先，審查商品房預(yù)售合同的合法性，即確認(rèn)合同是否包含了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證以及銷售許可證這五個(gè)必備證件。其次，購(gòu)房者應(yīng)該要求開發(fā)商簽署由房管部門統(tǒng)一印制的或者建設(shè)部推薦的合同文本，并且需要核實(shí)代表開發(fā)商簽字的人員是否為其法定代表人，如果并非如此，那么就必須審查此人是否持有有效的《授權(quán)委托書》。第三，在預(yù)售契約中務(wù)必明確約定違約責(zé)任，最好能夠明確規(guī)定違約金的具體數(shù)額；如果約定按照天數(shù)計(jì)算違約金，那么建議采用現(xiàn)行的違約金標(biāo)準(zhǔn)，即每日萬(wàn)分之四。第四，針對(duì)可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，買賣雙方可以通過(guò)友好協(xié)商的方式尋求解決方案，也可以選擇仲裁或者訴訟的途徑來(lái)解決問(wèn)題。最后，值得注意的是，有些開發(fā)商在購(gòu)房者支付了定金但是未能成

合肥市商品房預(yù)售管理辦法第一條為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè))，將正在建設(shè)中的商品房或微利房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，收取預(yù)購(gòu)款的行為。第三條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上，取得開發(fā)用地的使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)遵守本辦法。第四條合肥市房地產(chǎn)管理局是本市商品房預(yù)售管理的行政主管部門。第五條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，須向合肥市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的開發(fā)企業(yè)，不得預(yù)售商品房。任何單位或個(gè)人不得偽造、涂改《商品房預(yù)售許可證》。第六條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(

關(guān)于商品房預(yù)售合同的主要條款，其主要涵蓋了以下幾個(gè)方面：首先是關(guān)于合同雙方當(dāng)事人及其所預(yù)購(gòu)房屋的詳細(xì)真實(shí)信息；其次是關(guān)于合同總價(jià)的明確規(guī)定；再次是關(guān)于合同履行的具體時(shí)間、地點(diǎn)和方式的約定；此外還包括了關(guān)于違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式；同時(shí)也對(duì)解決爭(zhēng)議的途徑進(jìn)行了明確說(shuō)明；最后，合同中還包含了關(guān)于合同生效條件的相關(guān)條款，以及在何種情況下可以中止、終止或者解除合同的具體規(guī)定。除此之外，合同中還涉及到合同的變更與轉(zhuǎn)讓等重要事項(xiàng)，以及其他需要特別注意的禁止性條款?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。

[大小寫]*。張先生購(gòu)買了**萬(wàn)科公司開發(fā)的長(zhǎng)陽(yáng)半島的房子。后來(lái)，業(yè)主們了解到，在北京市第四中學(xué)房山分校學(xué)習(xí)6年多后，已經(jīng)不具備學(xué)習(xí)條件，業(yè)主們開始了大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。2011年12月12日**萬(wàn)科表示，北京市第四中學(xué)房山分校的“一房一配額”沒(méi)有“六年有效期”的限制，但具體錄取要求以當(dāng)時(shí)相關(guān)教育部門和學(xué)校的制度和通知為準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)一系列維權(quán)活動(dòng)，長(zhǎng)陽(yáng)半島業(yè)主在北京市第四中學(xué)房山分校就讀的問(wèn)題一直處于不確定狀態(tài)，還要看其他條件。不僅沒(méi)有結(jié)果，而且有倒退。業(yè)主張先生將**萬(wàn)科公司起訴至法院，要求：依法確認(rèn)**萬(wàn)科公司承諾長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的孩子可以按照國(guó)家九年義務(wù)教育的規(guī)定在項(xiàng)目配套小學(xué)和北京第四中學(xué)房山校區(qū)中學(xué)就讀教育系統(tǒng)（一人一室），對(duì)**萬(wàn)科公司具有法律效力。**萬(wàn)科辯稱，我公司已與張先生簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》。我公司開發(fā)的商品房屬于學(xué)區(qū)房，我公司業(yè)主可按國(guó)家九年義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)一次性行使到北

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包含如下重要內(nèi)容：（1）明確簽署合同的雙方，具體涵蓋其名稱以及詳細(xì)地址；對(duì)于公司法人或者組織，則還需具備法定代表人親自簽字確認(rèn)。（2）指明預(yù)售商品房所在位置及其獨(dú)特編碼標(biāo)識(shí)。（3）對(duì)預(yù)售商品房的數(shù)量予以明確規(guī)定，并且需要以平方米為單位進(jìn)行精確計(jì)算；同時(shí)，需要通過(guò)清晰易懂的描述來(lái)確定該面積究竟是指建筑面積、使用面積抑或是其他類型的面積。（4）明確預(yù)售商品房所需支付的款項(xiàng)，例如每平方米的價(jià)格等信息。在此過(guò)程中，不僅需要展示單價(jià)，而且還應(yīng)對(duì)總價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確標(biāo)注。（5）詳述付款方式與期限，同時(shí)也包括預(yù)售款項(xiàng)支付方式以及房屋實(shí)際交付的具體要求。（6）明確預(yù)售房屋的使用性質(zhì)，例如將其劃分為住宅用房、辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房亦或是其他用途的房屋類別。（7）明確房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的具體方法與期限。（8）明確針對(duì)違約行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（9）雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商達(dá)成的其他條款?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀鶙l

市住房保障和房產(chǎn)管理局提醒消費(fèi)者：購(gòu)買預(yù)售商品房要查看《商品房預(yù)售許可證》環(huán)渤海新聞網(wǎng)消息(記者韓冬)針對(duì)以往商品房預(yù)銷售環(huán)節(jié)多存在開發(fā)企業(yè)無(wú)預(yù)售許可違規(guī)售房、購(gòu)房人違規(guī)購(gòu)房引發(fā)大量矛盾糾紛的實(shí)際情況，市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒消費(fèi)者：購(gòu)房時(shí)一定要查看預(yù)售單位是否有政府管理部門批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》。據(jù)介紹，根據(jù)商品房預(yù)售管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，商品房開發(fā)項(xiàng)目在取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等法定要件并且完成工程投資達(dá)到25%以上時(shí)，方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得擅自預(yù)售商品房，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，也不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、認(rèn)訂、登記、選號(hào)、團(tuán)購(gòu)等形式變相預(yù)售商品房并收取預(yù)訂金。消費(fèi)者在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)除要查看該商品房項(xiàng)目是否取得《商品房預(yù)售許可證》外，還要仔細(xì)甄別預(yù)售許可證批準(zhǔn)的預(yù)售范圍，因?yàn)橐粋€(gè)小

商品房交易通常采用先簽認(rèn)購(gòu)書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購(gòu)書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時(shí)買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。一、開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒(méi)有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。二、開發(fā)商單方變更規(guī)劃簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。三、按揭未獲批準(zhǔn)據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)

一、商品房預(yù)售制度的特征我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度，我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯的特征：第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的半拉子工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作

一、經(jīng)濟(jì)詐騙罪經(jīng)濟(jì)詐騙罪行為一般都涉及經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，所以法律上沒(méi)有“經(jīng)濟(jì)詐騙罪”的說(shuō)法，我國(guó)現(xiàn)行法律上所講的經(jīng)濟(jì)詐騙主要分一般詐騙、合同詐騙和金融詐騙，經(jīng)濟(jì)詐騙罪是包括了詐騙罪、合同詐騙罪、金融詐騙罪其中跟經(jīng)濟(jì)社會(huì)密切相關(guān)的詐騙犯罪，包括但不限于詐騙罪、合同詐騙罪、金融詐騙罪。經(jīng)濟(jì)詐騙罪中合同詐騙是具體罪名(刑法第二百二十四條)，在刑法中包含在擾亂市場(chǎng)秩序罪(刑法第八節(jié))這一類罪名中，是指在簽訂和履行合同的過(guò)程中利用合同詐騙對(duì)方錢財(cái)?shù)哪承┬袨?；?jīng)濟(jì)詐騙罪中金融詐騙是一類罪名(刑法第五節(jié))，主要涉及金融領(lǐng)域，包括集資詐騙、貸款詐騙、信用證詐騙、信用卡詐騙、有價(jià)證券詐騙、保險(xiǎn)詐騙等；經(jīng)濟(jì)詐騙罪中其他的詐騙行為就是通常意義上的詐騙，包括利用一般手段詐騙別人財(cái)產(chǎn)的行為(刑法第二百六十六條)，詐騙出口退稅的行為，利用某些非法組織的詐騙行為(刑法第三百條)等。許多當(dāng)事人詢問(wèn)經(jīng)濟(jì)詐騙罪量刑標(biāo)準(zhǔn)是什么？有人認(rèn)

一、商品房預(yù)售合同的內(nèi)容商品房預(yù)售合同包括的內(nèi)容如下：1.雙方的名稱、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。2.商品房名稱。3.房屋使用性質(zhì)。4.商品房的數(shù)量，購(gòu)房者要購(gòu)買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算。5.商品房的面積。6.約定每平米的價(jià)格。7.約定商品房的質(zhì)量。8.購(gòu)房款的交付方式和期限。9.商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。10.約定違約責(zé)任的承擔(dān)。在訂立合同時(shí)要記得約定違約條款和糾紛解決途徑。二、商品房預(yù)售合同的生效條件商品房預(yù)售房合同的生效條件如下:1.合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。2.意思表示真實(shí)。3.合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，不違背公序良俗。4.以一定形式訂立，具備相應(yīng)條款。5.取得商品房預(yù)售許可證明?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：1.行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2.意思表示真實(shí);3.不違反

首先，商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售所對(duì)應(yīng)的銷售條件有所差異。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售需要開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到該項(xiàng)目工程總投資的25％或以上的比例，然而，商品房現(xiàn)售則要求房屋已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收并符合銷售標(biāo)準(zhǔn)。其次，兩者在承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)方面也有所區(qū)別。在商品房預(yù)售合同簽訂之后，由于各種不可預(yù)測(cè)的因素，如市場(chǎng)變化、政策調(diào)整等，可能導(dǎo)致商品房無(wú)法按照預(yù)定計(jì)劃順利建成或者交付給購(gòu)房者，從而使得購(gòu)房者無(wú)法實(shí)際取得商品房的所有權(quán)。因此，相較于商品房現(xiàn)售，商品房預(yù)售對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。最后，在交房時(shí)間上，商品房預(yù)售通常是在合同約定的期限內(nèi)，待房屋修建完畢后再進(jìn)行交付；而商品房現(xiàn)售則是在雙方簽署合同后即可立即辦理交房手續(xù)?！吨腥A人民共和國(guó)建設(shè)部房屋登記辦法》第六十九條預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。第七十條申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房

一、商品房可以預(yù)售嗎，條件是什么？第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、購(gòu)買預(yù)售商品房有什么注意事項(xiàng)？1、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。2、