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土地增值稅稅率可能降嗎?針對(duì)國(guó)稅總局關(guān)于土地增值稅征收的通知，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商秘密會(huì)面，準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)上書，要求降低土地增值稅稅率。開發(fā)商表示，他們希望意見書能通過(guò)市有關(guān)部門，遞到中央。

房地產(chǎn)商如此快捷、協(xié)調(diào)一致的行動(dòng)策略，充分顯現(xiàn)出他們協(xié)同作戰(zhàn)的能量。記得去年5月，針對(duì)房地產(chǎn)商在聯(lián)合操縱房?jī)r(jià)的指責(zé)，一位經(jīng)常拋頭露面的房地產(chǎn)商還振振有詞地反問(wèn)：全國(guó)有5.9萬(wàn)家房地產(chǎn)商，怎么可能都聯(lián)合起來(lái)呢?怎么做到行動(dòng)一致?但從開發(fā)商聯(lián)合上書這件事上，我們可以看出，開發(fā)商的協(xié)同合作渠道還是非常通暢的。

事實(shí)上，關(guān)于土地增值稅，上海有關(guān)部門與開發(fā)商的博弈早就有過(guò)。土地增值稅征收令雖然在1993年年底就已經(jīng)發(fā)布，但在國(guó)家層面一直沒有強(qiáng)制執(zhí)行。2002年，上海市某區(qū)財(cái)稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準(zhǔn)備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對(duì)。有地產(chǎn)商公開威脅，如果征收就撤資，這種博弈一直延續(xù)到2004年。到2004年下半年，雖然上海部分區(qū)開始征收，但各個(gè)區(qū)征收的進(jìn)度不一樣，有些區(qū)行動(dòng)遲緩。土地增值稅遲到的征收和征管不力，使大量應(yīng)收的稅款流失。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，2005年，上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億元，專家估算其毛利至少在1200億元以上，按照土地增值稅暫行條例，該年的土地增值稅至少能征收400億元左右。2004年和2006年也大致如此。

土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)舉措。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)家出臺(tái)的措施多了，可到目前為止，可以說(shuō)是全部失靈。這些調(diào)控措施不管用，不全是措施不得力，很大程度上，是因?yàn)榇胧┑淖饔昧Ρ换?，或者是根本沒得到執(zhí)行。究其原因，地產(chǎn)商利益集團(tuán)的影響不能低估。2003年央行推出的121號(hào)文件規(guī)定，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這本來(lái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融規(guī)范的一個(gè)有效文件，卻因?yàn)樵獾綇?qiáng)大的房地產(chǎn)商的反對(duì)，而被有利于房地產(chǎn)商的18號(hào)文件所取代。住房預(yù)售制度，本是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，是一個(gè)由消費(fèi)者單邊承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的制度，由于職能部門傾向于房地產(chǎn)商的利益，該制度遲遲不能被取消

維護(hù)自己的利益是人的本性，任何一個(gè)利益集團(tuán)都有權(quán)利主張自己的利益;利益集團(tuán)原本沒有好壞之分，社會(huì)本就是各種利益集團(tuán)的博弈場(chǎng)。但利益集團(tuán)在追求自身利益的過(guò)程中，不能以單向損害他人的利益為代價(jià)，也就是說(shuō)，博弈也有道，要遵循公平原則。

要保證博弈的公平性，就要有規(guī)則去約束博弈行為。這就要求，規(guī)則本身要對(duì)博弈各方是公平的。而讓規(guī)則公平，除了制定規(guī)則的政府要保持中立外，博弈各方的力量要保持適度的平衡。如果說(shuō)，一個(gè)利益集團(tuán)足夠強(qiáng)大，大到可以收買政府，左右政策制定，甚至挑戰(zhàn)國(guó)家權(quán)力，那么，其他利益集團(tuán)就無(wú)法對(duì)其制衡，這樣的話，就只會(huì)變成弱肉強(qiáng)食，無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。所以說(shuō)，到了利益集團(tuán)力量嚴(yán)重失衡的時(shí)候，作為政府，就必須保持清醒頭腦，扶持處于弱勢(shì)的群體，調(diào)節(jié)利益分配。

從近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)商的博弈力量是有目共睹的。這次土地增值稅征收，國(guó)稅總局表示，這并不是新出臺(tái)的政策，是屬于原來(lái)就有的稅種，只是因?yàn)槭堑胤蕉?，過(guò)去征管不太嚴(yán)格，現(xiàn)在加強(qiáng)了征管。這本該征收的稅種，開發(fā)商都要出來(lái)抵制，足見他們氣勢(shì)有多盛。據(jù)媒體報(bào)道，參與上書的房地產(chǎn)企業(yè)，他們一方面是上海的大地主，一方面又混跡于政商兩界，擁有強(qiáng)勢(shì)的政府性資源。

一、二手房交易稅費(fèi)規(guī)定是什么？

1、契稅：支付方：買方。征收標(biāo)準(zhǔn)：（1）首套房且面積90平米以下，成交價(jià)＊1％；（2）首套房且面積在90－144平米之間，成交價(jià)＊1．5％；（3）其他：成交價(jià)＊3％。

2、個(gè)人所得稅：支付方：賣方。征收標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝計(jì)稅價(jià)格＊1％（或1．5％、3％）；（普通住房1％，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1．5％，拍賣房產(chǎn)為3％。）對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭住宅，免征個(gè)人所得稅。

3、營(yíng)業(yè)稅：征收方式：個(gè)人出售購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、地方附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5．6％。

4、印花稅：印花稅是二手房交易稅費(fèi)規(guī)定最常見的一個(gè)稅種，征收標(biāo)準(zhǔn)：買賣雙方各0．05％。

5、土地增值稅：目前對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。征收標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)納土地增值稅額＝計(jì)稅價(jià)格＊核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10％，其他非住宅類房產(chǎn)為5％。

6、登記費(fèi)：征收標(biāo)準(zhǔn)：（1）個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；（2）非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：征收標(biāo)準(zhǔn)：（1）新建商品房按照3元／平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。（2）經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，由買方承擔(dān)。（3）其他情況按6元／平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50％。