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購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)買(mǎi)方和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，這是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。

實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。

購(gòu)買(mǎi)二手房約定違約責(zé)任時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。

3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

4、應(yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。

二、違約責(zé)任的形態(tài)有哪幾種？

1、不能履行

又叫給付不能，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀上已經(jīng)沒(méi)有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以提供勞務(wù)為標(biāo)的的合同中，債務(wù)人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不過(guò)，在我國(guó)法律上，農(nóng)戶與糧棉收購(gòu)單位簽訂的糧棉購(gòu)銷(xiāo)合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當(dāng)年度額產(chǎn)量扣除農(nóng)戶的基本生活所需部分后，無(wú)糧棉向收購(gòu)單位交付，即視為不能履行。

不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無(wú)效；后者是違約的類(lèi)型。

2、延遲履行

又稱(chēng)債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；能夠履行；債務(wù)履行期徒過(guò)而債務(wù)人未履行；債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行

是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量、運(yùn)輸?shù)姆椒?、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)？應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

4、拒絕履行

拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤藯l關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類(lèi)違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)；有不履行的意思表示

(明示的和默示的)；應(yīng)有履行的能力；違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。

5、債權(quán)人延遲

債權(quán)人延遲或者成受領(lǐng)延遲，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于以提供的給付，未為受領(lǐng)或者未為其他給付完成所必須的協(xié)力的事實(shí)。

債權(quán)人遲延的構(gòu)成，需具備以下要件：(1)債務(wù)內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)以債權(quán)人的受領(lǐng)或者其他協(xié)助為必要；(2)債務(wù)人依債務(wù)本旨提供了履行；(3)債權(quán)人受領(lǐng)拒絕或者受領(lǐng)不能。所謂拒絕受領(lǐng)，是指對(duì)于已提供的給付，債權(quán)人無(wú)理由地拒絕受領(lǐng)。所謂受領(lǐng)不能，是指?jìng)鶛?quán)人不能為給付完成所必需的協(xié)助的事實(shí)，包括受領(lǐng)行為不能及受領(lǐng)行為以外的協(xié)助行為不能，系屬債權(quán)人于給付提出時(shí)不在家或者出外旅行或者患病，無(wú)行為能力人因缺法定代理人不能受領(lǐng)，縱令債權(quán)人于其他時(shí)刻或者在其他條件下得受領(lǐng)該給付，仍不失為不能受領(lǐng)。