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近兩年，房地產(chǎn)交易如火如荼。地方政府從保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，切實維護動遷居民切身利益出發(fā)，也提出以重大工程配套商品房建設為抓手，推進中低價商品住房的建設。2003年竣工了101．9萬平方米重大工程配套商品房，約1．3萬余套房源定向供應給軌道交通、城市綠地、中環(huán)線等重大工程動遷居民購買。2004年，市政府又啟動了連續(xù)3年、每年建設300萬平方米中低價商品住房的三年建設計劃。有拆遷必有安置，由動拆遷房與普通商品房交易引發(fā)的矛盾也隨之產(chǎn)生，以下上海中原法律及交易按揭部的同事將通過具體案例來作詳細的點評：

案例：

2004年4月，何先生向某房產(chǎn)商購買了位于本市寶山區(qū)的一套商品房，簽訂了《預售合同》，并支付了全額購房款。不料，發(fā)生在兩周前的一件事，卻讓何先生驚出一身冷汗。原來，當何先生攜妻兒去看這套未來的新家，準備商討如何裝修時，卻意外邂逅了張先生一家。經(jīng)了解，張先生是本市某正在拆遷、改造的舊區(qū)的居民，房產(chǎn)商取得了該舊區(qū)地塊的使用權，并準備建造新的商品房，為安置被拆遷的張先生一家，于2004年3月中旬同張先生簽訂了《拆遷補償安置協(xié)議》，該協(xié)議約定的正是以何先生購買的這套商品房作為拆遷安置房，作為對張先生一家的補償。至此，同一套房屋卻出現(xiàn)了兩個權利人，一屋二主，如何是好？。次日，何先生與張先生一起前往房產(chǎn)商處質詢此事，房產(chǎn)商的工作人員卻閃爍其辭，無法給出明確的說法。何、張二人與房產(chǎn)商發(fā)生了激烈的口角，紛紛表示要狀告房產(chǎn)商，請求法院確認權利，并追索賠償。

點評：

《預售合同》與《拆遷補償安置協(xié)議》的效力究竟孰高孰低？這套房屋的產(chǎn)權究竟屬于誰？何、張二人可否向房產(chǎn)商索賠？是本案引發(fā)出的需要研討的幾個重要問題。

本案的核心問題是《預售合同》的預購人與《拆遷補償安置協(xié)議》的被拆遷人就同一套房屋的權利發(fā)生沖突時，誰具有優(yōu)先權？對此，自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱司法解釋）作出了明確的規(guī)定：拆遷人（本案中為房產(chǎn)商）與被拆遷人（本案中為張先生）按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋（本案中為何先生購買的這套商品房）對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人（本案中為何先生），被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。因此，本案中的被拆遷人張先生對該套房屋享有優(yōu)先權，只要張先生堅持要求取得該房屋，就可以否定預購人何先生對該套房屋的期權；只有在張先生明確表示放棄優(yōu)先權的條件下，何先生才能夠按照《預售合同》的約定，取得房屋期權。

經(jīng)過以上分析，明確了《預售合同》與《拆遷補償安置協(xié)議》的效力高低、確認了房屋產(chǎn)權的歸屬（屬于被拆遷人張先生），那么，何先生作為預購人是否有權憑《預售合同》向發(fā)展商索賠呢？房產(chǎn)商將同一套房屋分別以拆遷安置和預售的形式轉讓給兩個下家，構成房產(chǎn)商一屋兩賣，這種一女二嫁的做法是房地產(chǎn)領域典型的違法行為，房產(chǎn)商必須對其中一個沒有優(yōu)先權的下家（本案中為何先生）承擔賠償責任（因為他實際上已不可能將該房屋同時又轉讓給何先生，構成履約不能），司法解釋中明確規(guī)定：對于房產(chǎn)商隱瞞房屋屬于拆遷安置房，導致預售合同無效、被撤消或被解除的，買受人可請求返還已付購房款及利息，并主張不超過已付房款1倍的賠償。因此，何先生可以拿回已付的全部房款及利息，并主張房產(chǎn)商退一賠一，至于最終能夠拿到多少房款以外的懲罰性賠償，這取決于法院綜合該案的具體事實，行使自由裁量權，作出最終的判決。

專家建議：

本案所反映出的糾紛具有相當?shù)牡湫托?，特別是目前本市舊區(qū)改造力度很大，將產(chǎn)生眾多的拆遷安置戶，此類糾紛發(fā)生的概率將大大提高。房產(chǎn)商對于拆遷安置戶（被拆遷人）的補償通常有貨幣補償和實物（房屋）調換補償兩種，本案中對于張先生一家的補償即屬于實物（房屋）調換補償。由于被拆遷人需要安置房屋來解決居住問題，相對于一般購房人而言處于弱勢地位，法律因此給予特別保護，賦予其對拆遷安置房的優(yōu)先權。

如本案中的何先生，雖然可以采取向法院起訴房產(chǎn)商的方法來維護自身權利，但這畢竟屬于亡羊補牢的事后救濟行為。那么，對于一般購房者，如何有效地規(guī)避購買商品房、卻遇到拆遷安置房而產(chǎn)生的風險呢？

對于一般的房屋權利狀況，比如產(chǎn)權人是誰，房屋是否設定有抵押登記或其他司法限制，都可以通過向房地產(chǎn)交易中心進行查詢來了解，以規(guī)避產(chǎn)權瑕疵所導致的交易風險。但由于目前的法律法規(guī)并未要求《拆遷補償安置協(xié)議》在任何政府部門進行登記，因此，公眾無從查詢，由于缺乏公示性，一般購房人更應通過其他渠道來側面了解所購房屋是否屬于拆遷安置房，如現(xiàn)場實地考察、向房屋所在地的拆遷安置機構（拆遷辦）、居民、商家和派出所等詢問，要求房產(chǎn)商在《預售合同》中做相應承諾等，盡量降低風險。我們呼吁，相關立法機關是否可以考慮通過法律規(guī)定，要求《拆遷補償安置協(xié)議》同《預售合同》一樣進行強制登記，從更大程度上保護善意第三人（一般購房者）的知情權。而房產(chǎn)商也應誠信經(jīng)營，不要因利益驅動而作出一屋兩賣的違法行為，從源頭上杜絕類似于本案的糾紛再次發(fā)生，否則，房產(chǎn)商最終也要受到法律的嚴厲制裁。