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一、征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

590號(hào)令第17條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容的規(guī)定。將補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行全面的規(guī)定，能夠保證征收補(bǔ)償?shù)墓胶侠?，最終目的在于保障被拆遷人原有生活水平不降低乃至是有所提高的。對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，了解這部分內(nèi)容有益于自身對(duì)應(yīng)得的補(bǔ)償項(xiàng)目形成一個(gè)大概的認(rèn)知，進(jìn)而避免一些不合理情況的產(chǎn)生。

這里被拆遷人應(yīng)當(dāng)注意這兩個(gè)問(wèn)題，一是停產(chǎn)停業(yè)損失是經(jīng)營(yíng)性用房征收補(bǔ)償比較重要的部分，被拆遷人要注意爭(zhēng)?。欢仟?jiǎng)勵(lì)是針對(duì)按期搬遷的被征收人的，實(shí)踐中常常出現(xiàn)“變了味”的高額獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于拆遷方提出的限時(shí)搬遷或簽字的要求，一定要警惕陷阱的存在，同意搬遷或簽字必須要以合理的房屋拆遷補(bǔ)償本身為前提。

二、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

590號(hào)令第19條是關(guān)于被征收房屋的價(jià)值問(wèn)題，本條確立了市價(jià)原則，即評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照征收決定公告之日的類似房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)充分的反映市場(chǎng)，充分的具備合理性。

而被征收人也應(yīng)當(dāng)知道，房屋補(bǔ)償價(jià)格可以通過(guò)“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否按照不低于周邊新建商品房市場(chǎng)”來(lái)判斷是否合理。如果當(dāng)?shù)卮_定的補(bǔ)償價(jià)格是涉嫌違反國(guó)務(wù)院590號(hào)令的，是無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)價(jià)也無(wú)法保障未來(lái)生活水平的，被征收人應(yīng)當(dāng)依法維權(quán)，通過(guò)協(xié)商或是法律手段去爭(zhēng)取提高補(bǔ)償。

三、被征收房屋價(jià)值評(píng)估的兩項(xiàng)重要規(guī)則

590號(hào)令第19條第1款確立了房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)原則，同時(shí)在第2款賦予了被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議時(shí)的兩項(xiàng)司法救濟(jì)權(quán)，即申請(qǐng)復(fù)核和申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。而第20條則是強(qiáng)調(diào)被征收人在房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)上的選擇權(quán)，通過(guò)維護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、客觀性來(lái)保證評(píng)估補(bǔ)償?shù)墓健?/p>

需要注意的是，實(shí)踐中由于公權(quán)力的存在，加上被征收人不懂法，不知道自己的權(quán)利也不懂得利用自己的權(quán)利，就可能出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇被征收方主導(dǎo)進(jìn)而導(dǎo)致很多不公平補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估報(bào)告產(chǎn)生的情況，這是需要大家警惕的。顯然，被征收人具有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，這是審查評(píng)估環(huán)節(jié)是否合法的一個(gè)很關(guān)鍵的點(diǎn)。此時(shí)，被征收人還需要明白，評(píng)估報(bào)告中的數(shù)額并非最終補(bǔ)償，大家可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估來(lái)進(jìn)行扭轉(zhuǎn)。另外，在整個(gè)征收中，被征收人還可以通過(guò)談判來(lái)提高補(bǔ)償。

四、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的可選擇性

590號(hào)令第21條是關(guān)于補(bǔ)償方式的選擇。實(shí)踐中，被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)必須依法得到滿足。這就要求征收方要提供不同的補(bǔ)償方式，不能在安置補(bǔ)償方案中硬性規(guī)定只能選貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能在不征求被征收人意見的情況下直接在補(bǔ)償決定中確定補(bǔ)償方式，否則就是剝奪了被拆遷人的選擇權(quán)，被拆遷人有權(quán)拒絕。

五、簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

590號(hào)令第25條規(guī)定了征收補(bǔ)償協(xié)議。被征收人有權(quán)與征收方簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議一旦簽訂就會(huì)產(chǎn)生法律效力。因此，被征收人應(yīng)該要知道，只有簽訂了規(guī)范完整的安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)商好的各個(gè)補(bǔ)償事項(xiàng)才受法律保護(hù)，千萬(wàn)不要輕信口頭承諾，否則自身合法權(quán)益與補(bǔ)償利益將置于巨大的風(fēng)險(xiǎn)之中。

同時(shí)，協(xié)議一旦簽訂，被征收人不得輕易反悔。這就要求大家一定要謹(jǐn)慎以待這份補(bǔ)償協(xié)議，要充分的審查清楚協(xié)議是否詳盡是否合理。有些拆遷方為了能夠最終逃避補(bǔ)償，會(huì)給出一些存在陷阱的協(xié)議，為了避免出現(xiàn)拆遷方不履行協(xié)議內(nèi)容而自己無(wú)處說(shuō)理的情況，簽約時(shí)必須嚴(yán)格審查所涉條款，避開空白協(xié)議、約定內(nèi)容不明確具體、補(bǔ)償內(nèi)容“缺項(xiàng)”等陷阱。

六、作出征收補(bǔ)償決定

590號(hào)令第26條規(guī)定了征收補(bǔ)償決定，補(bǔ)償決定是在期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的情況下才會(huì)作出，因此補(bǔ)償協(xié)議和補(bǔ)償決定不會(huì)同時(shí)存在，但它們都是決定房屋補(bǔ)償金額的具有法律效力的文件。

被征收人需要注意的兩點(diǎn)，一是有的拆遷工作人員會(huì)跟大家說(shuō)“再不簽字就要逾期了，到時(shí)就什么補(bǔ)償都沒有了”，這種說(shuō)法并無(wú)法律依據(jù)的，要征收就必須要予以公平補(bǔ)償，征收方這么說(shuō)主要就是想刺激大家快速簽約。二是征收補(bǔ)償決定是極具決定性的一份決定，它直接指向司法強(qiáng)拆。因此對(duì)于補(bǔ)償決定被征收人切不可置之不理，如果說(shuō)不服其中的補(bǔ)償內(nèi)容，一定要及時(shí)提起復(fù)議或訴訟程序，否則即視為放棄了司法救濟(jì)的權(quán)利，補(bǔ)償也將成定局，等法定期限一過(guò)征收方有權(quán)依據(jù)征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)司法強(qiáng)拆。

七、先補(bǔ)償后搬遷

590號(hào)令第27條提示的重點(diǎn)是先補(bǔ)償后搬遷，禁止違法逼遷與暴力搬遷。“先補(bǔ)償后搬遷”是法律硬性規(guī)定的一個(gè)補(bǔ)償原則，不遵守將涉嫌違法。

如果同意拆遷方先搬遷的要求，那么后面合理補(bǔ)償、足額補(bǔ)償?shù)膶?shí)現(xiàn)必然是困難的，因此被征收人必須堅(jiān)守底線。如果已經(jīng)簽了協(xié)議，要在征收方支付完拆遷補(bǔ)償款后再搬遷，不可以把補(bǔ)償程序后置。如果還沒有談好補(bǔ)償、還沒有簽訂協(xié)議，此時(shí)萬(wàn)不可貿(mào)然搬遷，以免優(yōu)勢(shì)地位喪失。如果征收方做出斷水?dāng)嚯姷缺七w行為，要知道這是違法的，此時(shí)必須注意對(duì)征收方違法證據(jù)的收集與保留。

八、依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

590號(hào)令第28條是關(guān)于“強(qiáng)制搬遷”，整條內(nèi)容也就是通常所說(shuō)的“司法強(qiáng)拆”。

根據(jù)該條法律可知，針對(duì)合法建筑的強(qiáng)拆，必須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，任何行政機(jī)關(guān)都無(wú)權(quán)直接行政強(qiáng)拆。合法的強(qiáng)拆要求必須經(jīng)過(guò)法院對(duì)案件的司法審查，最終由法院中立的作出裁決，這顯然在為被征收人的合法權(quán)益提供保護(hù)。

那如果行政機(jī)關(guān)在未依法申請(qǐng)的情況下就直接強(qiáng)拆，這種做法嚴(yán)重違法。被征收人要堅(jiān)決提起確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的訴訟，進(jìn)而尋求協(xié)商對(duì)話解決補(bǔ)償問(wèn)題或者進(jìn)一步申請(qǐng)行政賠償。

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