簽房屋買賣合同如何轉(zhuǎn)移風險
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-05 16:51:40
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案例回放
剛畢業(yè)沒多久的王先生為了結(jié)婚買了一套在彭浦新村豪華裝修的公房，雙方在中介的安排下簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，也按照合同的約定履行了合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?？删驮趲滋熘?，突然下大雨，房東許先生當時不在房子里，陽臺的窗戶沒關(guān)，整整一天雨水不斷進來，豪華裝修的地板和木制家具全部泡水，部分家電由于進水也無法正常使用。發(fā)生了這樣狀況，王先生知道后立刻找到中介要求退房，經(jīng)過一番爭論，房東不但不退房，而且對此不承擔任何損失。
兩類風險不同責任
在房屋買賣過程當中，買賣雙方必須簽訂上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同指定的房地產(chǎn)買賣合同，而在這份買賣合同中約定房地產(chǎn)風險轉(zhuǎn)移有兩種：一種是權(quán)利轉(zhuǎn)移，一種是轉(zhuǎn)移占有。由于是在政府制定的格式合同中有這兩種方式，買賣雙方一般會認為兩種都可以，沒有關(guān)系，就隨便選了一個或則不選。案例中的王先生就是沒有注意隨便選了一個。這兩種風險轉(zhuǎn)移的方式法律內(nèi)涵不同，對買賣雙方的影響，產(chǎn)生的責任自然也會不同。
以房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移來說，從法律內(nèi)涵上來說是是指房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，即房產(chǎn)權(quán)利人從房東名下轉(zhuǎn)到買家名下，而我國房產(chǎn)又實行的是登記主義，即以政府相關(guān)部門登記標注為準來確定權(quán)利人。而上海市格式的房產(chǎn)買賣合同中對此又有了更明確的約定即：房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外，即將權(quán)利轉(zhuǎn)移的時間以交易中心申請過戶之日為標準，而不是以產(chǎn)權(quán)證辦出之日為準。
以轉(zhuǎn)移占有來說。從法律內(nèi)涵來說是指標的物被交接，占有權(quán)歸買家使用。以房產(chǎn)來說，即房東將房屋交付給買家使用，把鑰匙交給買家，允許買家占有使用該房屋。
兩方面約定買賣雙方
權(quán)利轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)移占有，歸納起來就是在兩個方面對買賣雙方進行約定：
一、就房地產(chǎn)風險責任的約定：
讓買賣雙方選擇房地產(chǎn)風險責任自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方(即買家)。所謂風險是指如房屋發(fā)生地震、火災、水宅等風險滅失或有損失等。如買賣雙方選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起風險轉(zhuǎn)移則意味著從雙方前往交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶申請當日，房屋一旦發(fā)生任何的風險滅失，如失火等，則損失由買家承擔。而這個時候可能買家尚未拿到房屋，房屋尚在房東的掌控之下，甚至還由房東在使用，但不論實際情況如何，只要雙方的合同中已作此約定則房子一旦發(fā)生風險就由買家承擔所有的風險損失。還不要說如果房東如因其他糾紛在過戶后被法院查封拍賣之情況。就我國現(xiàn)有規(guī)定，在買家是善意第三人，房屋產(chǎn)證已辦出的情況下，如原房東方有糾紛需要凍結(jié)財產(chǎn)，不大會對該房屋進行查封拍賣。但除此之外，產(chǎn)證尚未辦出時，即使已經(jīng)過戶，仍可能因原房東的原因被查封拍賣。所以如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移就轉(zhuǎn)移風險就意味著可能要為還不是自己的房子承擔20多天的風險。
二、就有關(guān)物業(yè)管理費、水、電、煤等費用支付的約定：
在格式的上海市房地產(chǎn)買賣合同中單獨以附件四的形式對這些費用進行約定：即買賣雙方可以選擇在權(quán)利轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)移占有這兩個點來區(qū)分上述費用由誰承擔。一般的消費者對此都沒有什么概念，也是隨便選一個。其實在現(xiàn)在的二手房交易中，大多房東是要等到買家支付所有房款后才將房屋交給買家的，有些甚至要求延遲交房，這樣的情況如果選擇權(quán)利轉(zhuǎn)移時為費用分割點就意味買家要為房東多承擔一段時間的水電等房屋消耗費用，沒有必要，完全可以選擇轉(zhuǎn)移占有時為雙方費用的分割點。
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繼續(xù)履行這段內(nèi)容講述了房屋買賣合同中買方和賣方的權(quán)利義務。如果房屋賣方?jīng)]有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，買方可以在法院提起訴訟，要求法院強制賣方履行過戶手續(xù)。出賣方要按約定辦所有權(quán)變更登記手續(xù)。但如果出賣方收取價款后，不愿意給買方辦過戶登記手續(xù)，買方可以訴請法院強制賣方履行登記義務，并要求其承擔違約責任。如果房屋賣方?jīng)]有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，買方可以在法院提起訴訟，要求法院強制賣方履行過戶手續(xù)。簽訂房屋買賣合同后，出賣方要按約定辦所有權(quán)變更登記手續(xù)。賣方收取價款后，不愿意給買方辦過戶登記手續(xù)，后經(jīng)買方請求，賣方仍拒絕協(xié)助登記的，那么買方可訴請法院強制賣方履行登記義務，并要求其承擔違約責任。 房 屋 賣 方 不 過 戶 可 以 訴 訟 嗎 ？根據(jù)我國《民法典》第224條和《房屋登記管理辦法》的規(guī)定，房屋買賣合同自成立時生效。然而，賣方是否辦理房屋過戶手續(xù)并不影響房屋買賣合同的效力。因此，房屋賣方不過戶的情況下，買方仍然可以依2023-09-11155人看過 -
法律綜合知識房屋買賣合同簽訂后交付前風險責任由開發(fā)商承擔，交付后由購房者承擔。房屋的交付使用一般視為轉(zhuǎn)移占有，開發(fā)商應以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，無正當理由拒絕接收毀損滅失的風險自通知之日由購房者承擔。房屋買賣合同簽訂后風險責任誰承擔的法律依據(jù)《民法典》第六百零四條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第六百零五條因買受人的原因致使標的物未按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定時起承擔標的物毀損、滅失的風險?！吨腥A人民共和國民法典》：第九章 買賣合同 第六百零五條 因買受人的原因致使標的物未按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定時起承擔標的物毀損、滅失的風險。2022-07-06416人看過 -
1、需要了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋權(quán)地證書、身份證件以及一些其它證件。2、需要簽合同。如賣方所提供得房屋合法，可以交易，買方可以交納些購房定金（但不是商品房買賣的必經(jīng)程序）。買賣這雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、需要申請過戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。如果存在無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，則拒絕申請。4、需要立契。房地產(chǎn)交易管理部門審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、需要繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。6、需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方2023-04-06347人看過
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法律綜合知識在房屋買賣合同簽署之后，若賣方已經(jīng)實現(xiàn)了其對該房屋占有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移至買方手中，又或者是賣方成功完成了房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，那么我們通常會認為此種情況下的房屋交易已經(jīng)完成。然而，需要注意的是，這種判斷并非絕對的，還需要結(jié)合合同中的具體條款以及雙方實際履行的情況進行全面分析。如果僅僅是簽訂了合同，而并沒有實際交付房屋或完成產(chǎn)權(quán)變更，那么就有可能無法直接斷定交易已經(jīng)圓滿結(jié)束?！吨腥A人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關(guān)條款的效力。應當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應當辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)2024-07-25498人看過 -
合同風險《民法典》第五百七十三條規(guī)定，標的物提存后，毀損、滅失的風險由債權(quán)人承擔。提存期間，標的物的孳息歸債權(quán)人所有。提存費用由債權(quán)人負擔。該條就是關(guān)于提存效力或法律后果的規(guī)定。標的物提存的風險轉(zhuǎn)移、孳息歸屬、提存費用標的物提存后，不論債權(quán)人是否提取，都產(chǎn)生債務消滅的法律后果。根據(jù)法律規(guī)定，標的物所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移。提存視為標的物的交付，因此，自提存之日起，提存物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，債權(quán)人作為提存標的物的所有者，該標的物上的權(quán)利由其享有，義務和風險由其承擔。標的物提存后，因不可抗力、標的物的自然變化、第三人的原因或者提存人保管不當，都可能引起標的物的毀壞、損失、甚至標的物不復存在。標的物毀損滅失的風險由債權(quán)人承擔，一方面指由債權(quán)人承擔因不可抗力、標的物自身性質(zhì)而產(chǎn)生的毀損、滅失的后果；另一方面指由債權(quán)人負責對造成標的物毀損滅失責任的第三人或者提存保管人索賠。標的物的孳息，指由標的物產(chǎn)生的收益。法2023-03-15147人看過 -
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網(wǎng)購網(wǎng)購合同的風險發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形：貨物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，在交付之前非因買賣雙方的原因?qū)е仑浳餁p滅失的風險由賣方承擔，交付之后其風險應由買方承擔。一、房屋買賣委托公證賣房風險從賣方角度看，全權(quán)委托公證后，因為買方的原因而發(fā)生的糾紛，作為業(yè)主，賣方也是要承擔相關(guān)責任的；買賣雙方甚至可能同時承擔風險，因為在全權(quán)委托公證或轉(zhuǎn)委托交易過程中，可能發(fā)生委托代理人一房多賣或以房產(chǎn)抵押貸款的情況，造成房屋原業(yè)主、買房人的經(jīng)濟糾紛和財產(chǎn)損失。從保護買方權(quán)益角度來說，全權(quán)委托公證交易可能因賣方債務導致其名下的房屋被查封，而讓買方使用權(quán)受到影響，此外賣方若存在將產(chǎn)權(quán)證掛失補辦，再用房屋去抵押貸款的行為，也會導致最后買方不能正常辦理過戶手續(xù)。二、超市結(jié)完賬東西忘了拿怎么辦回去拿即可,去收銀臺或服務臺詢問,一般有小票就可以了,沒有的話拿身份證去?？梢哉埱髮Ψ秸{(diào)監(jiān)控幫忙查尋，正規(guī)收銀臺忘記的東西會幫你暫時保管。如果貨物丟2023-03-24245人看過
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一、買賣合同條款包括哪些內(nèi)容買賣合同條款包括如下內(nèi)容：1.標的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量及包裝方式；2.標的物的價格、金額、貨幣及價格術(shù)語；3.標的物交付的時間、地點和方式；4.標的物的保險和運輸方式；5.標的物的檢驗標準、方法和檢驗時間；6.價款支付的時間、地點，支付方式和結(jié)算方式。二、買賣合同風險轉(zhuǎn)移的規(guī)定買賣合同風險轉(zhuǎn)移的規(guī)定有如下內(nèi)容：1.當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸?shù)模鲑u人將標的物交付給第一承運人后，就完成了現(xiàn)實交付，風險就轉(zhuǎn)移給買受人承擔。2.出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。3.債務人依照法律規(guī)定提存標的物后，提存物毀損、滅失的風險由債權(quán)人承擔。出賣人依法提存后，風險移轉(zhuǎn)由買受人承擔。三、買賣合同中違約金與定金可否同時主張及二者的區(qū)別買賣合同中違約金條款與定金條款不可2023-04-10395人看過 -
1、風險負擔的移轉(zhuǎn)采用交付主義除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，在買賣合同中，標的物交付前，風險由出賣人承擔；標的物交付后，風險由買受人承擔。2、交付的含義交付指買賣標的物占有的移轉(zhuǎn)，現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付、占有改定在風險移轉(zhuǎn)上的功能完全相同。3、只要標的物已經(jīng)交付，即使買受人尚未取得標的物的所有權(quán)，風險也移轉(zhuǎn)由買受人承擔。因此：保留所有權(quán)買賣中，自完成動產(chǎn)交付時，風險即移轉(zhuǎn)給買受人承擔。不動產(chǎn)買賣合同中，只要完成了不動產(chǎn)交付，即使尚未辦理過戶登記，風險也由買受人承擔。4、只要出賣人不構(gòu)成根本違約，出賣人交付標的物后，風險即由買受人承擔。出賣人交付了標的物，但出賣人有其他非根本違約行為，買受人雖應承擔風險，但買受人仍可對出賣人主張違約責任。如果出賣人的交付本身構(gòu)成根本違約，那么出賣人的交付就約等于沒有交付，所以風險就不會發(fā)生移轉(zhuǎn)。5、出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料(如保險2023-03-3060人看過 -
仲裁機構(gòu)一般而言，房屋買賣合同自成立時即生效，并且保證合同當事人均具有完全民事行為能力；房屋買賣的意思表示真實，不存在欺詐、重大誤解等可能導致合同被撤銷的情形；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。但是，如果房屋買賣合同中特別約定了附條件或附期限生效的條款，那么自條件或期限滿足時合同生效。此外，需要注意的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記影響的是物權(quán)效力，不影響房屋買賣合同的效力。一、店鋪合同沒寫有效期合同生效嗎店鋪合同沒寫有效期但是當事人已經(jīng)簽字或者蓋章的，合同是生效的，并不會因為合同沒有寫有效期而不生效。《中華人民共和國民法典》第一百四十三條【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。第四百九十條【合同成立時間】當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指2023-02-04370人看過 -
因買受人原因致使標的物不能按約定期限交付的，買受人應承擔毀損、滅失的風險轉(zhuǎn)移責任。在標的物遲延交付是由買受人違約等原因造成的情況下，如果仍然堅持本法前條所規(guī)定的標的物的風險自交付起轉(zhuǎn)移，則顯然對出賣人是不公平的。因為他已經(jīng)為標的物的交付做好準備，標的因買受人原因致使標的物不能按約定期限交付的，買受人應承擔毀損、滅失的風險轉(zhuǎn)移責任。在標的物遲延交付是由買受人違約等原因造成的情況下，如果仍然堅持本法前條所規(guī)定的標的物的風險自交付起轉(zhuǎn)移，則顯然對出賣人是不公平的。因為他已經(jīng)為標的物的交付做好準備，標的物已處于可交付的狀態(tài)，而買受人則違反了及時接收標的物的合同義務。2023-06-0960人看過
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房屋買賣合同是買方和賣方保障自身權(quán)益的有力武器,但同時也是諸多陷阱“藏身”的地方,所以為了不吃虧,你必須學會以下防范風險的措施。一、嚴格審查合同對方當事人的主體資格和履約能力認真審查對方當事人的主體資格及履約能力是防止因合同陷阱受害的有效措施,審查內(nèi)容主要包括:(1)對方主體性質(zhì)是否為房屋所有權(quán)人;(2)簽訂合同的人是否有合法授權(quán);(3)當事人使用的印鑒、證明等是否真實;(4)房產(chǎn)證上的信息與當事人描述得是否相符。二、在合同條款上注意防漏補缺合同內(nèi)容應力求完備,特別是用語需準確、清晰。若為買方,對貨物交付時間、地點、方式等應力求清楚、準確;若為賣方,要特別注意交付標的物的時間、地點、買方付款的時間及方式、合同風險轉(zhuǎn)移的條件等。三、利用擔保條款保障權(quán)益利用合同擔保保護自己的利益是當事人最經(jīng)常采用的手段,擔保方式主要有保證、抵押、質(zhì)押、定金等,在涉外買賣合同中則更多采用備用信用證、保函方式。另2023-05-05335人看過 -
房屋買賣合同可以隱名代理。隱名代理人以自己的名義為法律行為。受托人雖然接受委托，但不將其代理身份告知第三人。隱名代理的，委托人與受托人之間的法律關(guān)系和受托人與第三人之間的法律關(guān)系，行為的后果不是直接歸于、而是間接歸于委托人。代理有什么風險嗎根據(jù)我國法律規(guī)定，代理注冊公司面臨以下風險：第一是行政責任。針對虛報注冊資本或者抽逃注冊資本的行為，工商管理部門一經(jīng)查實會對公司除以罰款等處罰措施。第二是刑事責任。虛報或抽討注冊資金數(shù)額巨大或者造成嚴重后果的，對責任人可以判處5年以下有期徒刑或者拘役。第三是民事賠償責任。公司如果有注冊資本虛報或抽討的情況，公司債權(quán)人可以要求股東以個人財產(chǎn)承擔相應的債務?！吨腥A人民共和國民法典》第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方2023-07-08439人看過
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房屋買賣合同風險轉(zhuǎn)移管理辦法遼寧在線咨詢 2023-05-141.除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，在買賣合同中，標的物交付前，風險由出賣人承擔；標的物交付后，風險由買受人承擔。 2.法律依據(jù)：《中華人民共和國公證法》第三十條公證機構(gòu)經(jīng)審查，認為申請?zhí)峁┑淖C明材料真實、合法、充分，申請公證的事項真實、合法的，應當自受理公證申請之日起十五個工作日內(nèi)向當事人出具公證書。但是，因不可抗力、補充證明材料或者需要核實有關(guān)情況的，所需時間不計算在期限內(nèi)。 -
房屋買賣過程中風險何時轉(zhuǎn)移內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-06-24買賣合同風險轉(zhuǎn)移的主要問題是風險在何時由賣方轉(zhuǎn)移給買方。 1、如果買賣合同當事人另有約定，則按約定轉(zhuǎn)移風險。 2、合同沒有約定情況下，風險轉(zhuǎn)移以貨物交付為標準。貨物交付，通常情況下是賣方將貨物的占有和實際控制權(quán)移交給買方。 出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。 -
請教合同里面房屋買賣轉(zhuǎn)移風險是多少條的臺灣在線咨詢 2022-06-13根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)第六十一條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書交付不視為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 -
運輸?shù)馁I賣合同風險轉(zhuǎn)移的初始條件如何？河北在線咨詢 2023-04-28風險原則上從交付起轉(zhuǎn)移，雙方可以另行約定。 如果買賣在途貨物的，風險從合同成立時起由買受人承擔，當事人也可以另行約定。 但是出賣人在合同成立時知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，風險由出賣人承擔。 -
房管局讓我叔叔把風險轉(zhuǎn)移房屋買賣風險轉(zhuǎn)移指的是什么意思湖北在線咨詢 2022-06-14對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外房屋毀損，滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔承擔，交付使用后，由買受人承擔買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起買買受人承擔但法律另有規(guī)定的或者當事人另有約定的除外外
